Podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je řádnost vyúčtování; povinnost pronajímatele předložit řádné vyúčtování lze vymáhat soudně

K rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15.10.2018, sp. zn. 26 Cdo 312/2018.

GHS Legal  s.r.o.

GHS Legal, s.r.o.

GHS Legal, s.r.o.

Nájemce se žalobou domáhal mj. toho, aby mu bylo pronajímatelem předloženo řádné vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním nebytových prostor, jelikož vyúčtování, které pronajímatel doložil, mělo být v rozporu s nájemní smlouvou a platnými právními předpisy.

Soud prvního stupně žalobu zamítl, neboť dle jeho mínění není v pravomoci soudů zkoumat, zda vyúčtování služeb, která nájemci předložil pronajímatel před zahájením řízení, jsou v souladu se zákonem č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Soud odvolací soudu prvního stupně vytkl, že dospěl-li k závěru o nedostatku pravomoci soudů k projednání požadavku na předložení řádných vyúčtování služeb, měl řízení v této části zastavit a věc postoupit orgánu, jenž je takovou pravomocí nadán; následně však konstatoval, že ohledně uvedeného požadavku byla žaloba v konečném důsledku zamítnuta správně, neboť žalobní návrh (petit) byl v této části (materiálně) nevykonatelný. Odvolací soud uvedl, že námitka nájemce, že vyúčtování služeb, která mu předložil pronajímatel před zahájením řízení, může být důvodně uplatněna pouze v řízení o žalobě na zaplacení přeplatku na službách, v níž nájemce vyčíslí konkrétní částku, kterou na službách přeplatil a jejíhož vrácení se dotčenou žalobou domáhá.

Nejvyšší soud v posuzovaném případě odkázal na ustálenou soudní praxi, podle níž je podmínkou splatnosti nedoplatku za služby skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování musí obsahovat všechny předepsané náležitosti a musí v něm být uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Pronajímatel tak musí předložit nové, správné vyúčtování.

V soudní praxi přitom není žádných pochyb ani o tom, že povinnost poskytovatele vyúčtovat příjemci zálohy na poskytnuté služby představuje soudně vymahatelnou právní povinnost. Současně není-li vyúčtování věcně správné (řádné), nesplnil pronajímatel (poskytovatel služeb) svoji povinnost vyúčtovat nájemci (příjemci služeb) skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby, a proto tato povinnost nadále trvá a žalobu na její uložení pronajímateli logicky vzato nelze zamítnout s odůvodněním, že byla již splněna (zanikla splněním). Nebylo-li totiž vyúčtování služeb provedeno řádně, hledí se na něj (co do jeho účinků), jako by nebylo provedeno vůbec. V řízení o stanovení povinnosti provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem je soud povinen zkoumat i otázku, zda vyúčtování služeb, s nímž pronajímatel seznámil nájemce před zahájením řízení či v jeho průběhu, bylo řádné (tj. v souladu s nájemní smlouvou a s právními předpisy jej regulujícími).

Nejvyšší soud zdůraznil, že úvaha odvolacího soudu o tom, že námitka věcné nesprávnosti vyúčtování může být uplatněna pouze v řízení o žalobě na zaplacení (konkrétního) přeplatku na službách, je nesprávná.

nejvyšší soud nájem prostoru sloužícího k podnikání vyúčtování záloh služby spojené s nájmem

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.

Diskuze k článku 1 komentářů

Johan | 05.03.2020 11:59
Vyúčtování služeb

Publikovaný rozsudek považuji z hlediska vlastní praxe z části za nešťastný a pro pronajímatele diskriminující. Vyúčtování služeb obsahuje několik položek, zejména dodávku studené vody, odvod odpadních vod, dodávku TUV, dodávku tepla, náklady za použití výtahu, aj. Tak může se stát, že jen jedna z těchto složek bude špatně vypočtena např. chybou účetní firmy. Pak celé vyúčtování nebude splatným, což se zjistí až na základě znaleckého posudku před soudem. Opravné vyúčtování je problematické v domech, kde je více bytů. Považoval bych za správné, aby platilo, že nesplatná je jen ta část vyúčtování, která je vadná a nikoliv celek. To pak vede k tomu, že přestože služby byly dodány a spotřebovány, nájemce se vyhne jejich i dodatečnému zaplacení. Ono, než se dostanete ke pravomocnému rozhodnutí, může se Vám stát, že pohledávka bude jako celek promlčena a tak raději nežalovat a přijmout ztrátu. Myslím si, že soudci NS se nezabývali v daném rozsudku následky svého rozhodnutí. Rada? Služby budeme z opatrnosti účtovat u problémových nájemníků, členů družstva, každou zvlášť a s jinou splatností a nikoliv jako celek. Johan

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejoblíbenější články