Uplynutí doby nájmu může být sjednáno vícero způsoby, nemožnost užívat pronajatý prostor však nevede k jejímu prodloužení

Smluvní strany sjednaly nájem komerčních prostor na dobu určitou v trvání deseti let „ode dne faktického zahájení provozu“, přičemž nájemce se zavázal provoz zahájit do čtrnácti dnů od právní moci kolaudačního rozhodnutí. Během doby nájmu předal nájemce na základě dohody pronajímateli prostory, a to za účelem jejich rekonstrukce.

Po uplynutí doby nájmu sjednané nájemní smlouvou vyzval pronajímatel nájemce k vyklizení nebytového prostoru s odůvodněním, že nájemní poměr skončil uplynutím sjednané doby nájmu. Nájemce výzvě nevyhověl mj. s odůvodněním, že nájemní poměr by mohl zaniknout uplynutím sjednané doby nájmu jen pokud by měl možnost prostor užívat (čerpat jeho užitné vlastnosti) po celou dobu trvání nájemního poměru.

Právní úprava nájmu nebytových prostor účinná do 31. prosince 2013 výslovně stanovila, že nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán (srov. ust. § 9 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor). Právní úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“), která s účinností od 1. ledna 2014 toto ustanovení nahradila, již neobsahuje ustanovení obdobné. Je však nepochybné, že i za současné právní úpravy se uplatní obecné a zcela samozřejmé pravidlo obsažené ve staré právní úpravě.

Vzhledem k výše uvedenému Nejvyšší soud dovodil, že dobu trvání nájemního poměru sjednaného na dobu určitou lze dohodnout nejen uvedením určitého časového období, k němuž nájemní poměr zanikne, ale i tak, že ji lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně zjistitelnou skutečnost, z níž je možné bez pochyb zjistit, kdy nájemní poměr skončí. V době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu, kdy takto sjednaná doba uplyne, musí však být jisté, že skutečnost nastane.

Nejvyšší soud se v daném rozhodnutí zabýval též argumentem nájemce, který se týkal prodloužení trvání nájmu z důvodu rekonstrukce prodejny. Dovodil, že nyní účinná právní úprava, stejně jako právní úprava účinná do 31. prosince 2013, neposkytuje žádný prostor pro závěr, že by k prodloužení sjednané doby nájmu mohla vést okolnost, že pronajímatel nezajistil nájemci možnost užívat pronajatý prostor po celou dobu trvání nájmu. Připomněl však, že tím není vyloučeno, aby si strany za těchto okolností prodloužení doby nájmu ujednaly.