Inflační doložka a její použití

V současné době se požadavky na začlenění inflační doložky do smluv začínají intenzivně vracet. Právě nyní je tedy vhodná doba k připomenutí si náležitostí obsahu a aplikace inflační doložky.

Zákonná úprava

Inflační doložka je smluvním institutem, její přesné znění však není upraveno v žádném zákonném předpise. Jedinou výjimkou je ust. § 2248 zák. č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník), které je textováno jednoduše: „Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného“. Jak už z textu plyne, týká se citované ustanovení výhradně nájemních vztahů, a to jak nájmu bytů, tak nájmů celkově. A právě ujednáním o zvýšení nájemného může být i inflační doložka.

Citované zákonné ustanovení hovoří o tom, že lze ujednat každoroční zvýšení nájemného. Způsobů ujednání zvýšení nájemného může být tedy i více (např. měnová doložka chránící před kolísáním měnových rozdílů). Zdůraznit je také třeba slovo „každoroční“. V případě nájmů tedy zákon předpokládá zvyšování nájemného maximálně ročně, nikoli častěji. Toto je ale jediné pevné pravidlo, které zákon ukládá. I při ujednání způsobu zvýšení nájemného tedy existuje určitá smluvní volnost, která je limitována pouze obecnými zásadami. Například v případě nájmu bytů patří k těmto zásadám ochrana slabšího, tedy nájemníka, či zásada dobrých mravů.

Zákon89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník

§ 2248

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů

Smluvní úprava inflační doložky

Kromě výše uvedeného ust. § 2248 zák. č. 89/2012 Sb., které se zaměřuje na nájemní vztahy, můžeme inflační doložku používat prakticky všude, i když není upravena v zákoně, a to ve smyslu zásady „co není zakázáno, je dovoleno“. Inflační doložka je nyní aktuální například ve stavebnictví, u projektů, které trvají delší dobu či u jakýchkoli jiných déletrvajících smluvních vztahů.

S výjimkou nájemních vztahů tedy můžeme k textaci inflační doložky přistupovat kreativně. Jaká jsou však problematická místa při vytvoření inflační doložky?

Zásadní problém je určitost inflační doložky. V tomto případě se setkáváme nejčastěji s odkazem na nepřesnou formulaci inflace, protože samotný obecný odkaz na inflaci nemusí být dostatečně určitý. Není předmětem tohoto článku uvádět různé druhy inflace a jejich názvy. Ve smlouvách se můžeme setkat například s odkazem na index spotřebitelských cen, míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen, celkovou inflací apod., ale ne každý těmto pojmům rozumí. Vzhledem k odkazované zásadě smluvní volnosti je jedno, jaký „název“ pro inflaci si strany zvolí. Důležité je, aby se jednalo o reálný a určitelný parametr, nikoli o parametr fiktivní, kde strany budou následně řešit, co tím vlastně myslely.

Důležitá je také frekvence navyšování. Jak bylo uvedeno výše, tak v případě nájemních vztahů lze navyšovat na roční bázi. V případě jiných typů plateb nelze vyloučit ani měsíční bázi navyšování. Je tedy třeba zvolit, zda-li chceme použít např. formulaci „Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen k předchozímu měsíci, nebo „Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku“, Meziroční míra inflace“ apod. Obvykle nejpoužívanější je formulace „Průměrná roční míra inflace“ a pokud chceme navyšovat na roční bázi, nelze než tuto formulaci doporučit.

Aplikace doložky

Uplatníme-li formulaci „Průměrná roční míra inflace“, je třeba si uvědomit, že výsledky Průměrné roční míry inflace nebudeme znát hned 1. ledna příslušného roku, neboť jsou vyhlašovány později. Je tedy třeba sjednat i případné zpětné doplacení rozdílu, pokud je Průměrná roční míra inflace zveřejněna např. v březnu.

Stejně tak je vhodné ujednat, zda-li k navýšení dojde automaticky, či je k navýšení třeba úkon jedné ze smluvních stran, a pokud je úkon požadován, tak stanovit lhůtu, do kdy má být učiněn. V praxi se můžeme setkat i s případy, kdy se jedna ze stran rozhodne dopočítávat a požadovat inflační navýšení i několik let zpětně, neboť to v předchozích letech z rozličných důvodů neřešila. Těmto stavům lze předcházet ujednáním, že dodavatel má právo navýšit cenu dle inflační doložky například do 1. 4. a pokud tak neučiní, jeho právo pro daný rok zaniká.

Smluvní vztah lze dále nastavit tak, že inflační doložka se aktivuje automaticky při překročení určité míry roční inflace a slouží jako pojistka proti nepředvídatelným výkyvům.

Závěr

Inflační doložka je zajímavý nástroj. V současné době doporučujeme jeho začlenění do smluv. Ačkoli se může zdát, že se jedná o banální záležitost, skrývá v sobě určitá úskalí, na která jsem se v tomto článku snažil upozornit.