Změny v právech a povinnostech vlastníka jednotky, které přinesla novela občanského zákoníku

Úvod

Vlastnictví jednotky, stejně jako vlastnictví kterékoliv jiné věci, s sebou přináší práva a povinnosti. Bytové spoluvlastnictví je zvláštní druh spoluvlastnictví, které se skládá ze spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci a z výlučného práva k prostorově vymezeným částem domu. Vlastníkům jednotek tedy v souvislosti s výše uvedeným náleží práva, kterým na druhé straně odpovídají povinnosti ostatních, zejména zdržet se jakýchkoliv zásahů vedoucích ke znemožnění jejich uplatňování.

Základními právy vlastníka jednotky jsou dle § 1175 občanského zákoníku svobodně svůj byt spravovat, výlučně jej užívat a stavebně upravovat. Vlastník má taktéž právo užívat společné části nemovitosti. Těmto právům odpovídá povinnost vlastníka zdržet se jakéhokoliv zásahu do obdobných práv jiného vlastníka a zároveň zákaz ohrozit, změnit či poškodit společné části.

Opravy a úpravy bytu

Novela občanského zákoníku výrazně zpřesnila rozsah vlastníkových práv, co do možnosti údržby a oprav společných částí domu, které slouží vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Oproti úpravě před novelou OZ, již vlastník jednotky může realizovat pouze drobné opravy těchto společných částí a jejich údržbu. Oboje provádí vlastník na své náklady. Nově odst. 2 § 1175 občanského zákoníku představuje speciální úpravu k ustanovení § 1208 písm. e) bodu 2. OZ, které cílí na údržbu a opravy společných částí nemovité věci, jež nejsou uvnitř bytů a nejsou ani ve výlučném užívání některého z vlastníků.[1] Tedy vlastník jednotky se při údržbě a opravách společných částí, které mu slouží k výlučnému užívání (balkony, lodžie, terasy, radiátory, termostatické ventily atd.),[2] omezí pouze na drobnou činnost, v ostatních případech se jedná o oblast působnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku. Zákonodárci touto úpravou výrazně zasáhli do práv vlastníků jednotek, avšak bylo tak činěno v úmyslu ochránit společenství vlastníků jako celek. Cílem změny bylo zamezit rozsáhlým a nekontrolovatelným stavebním úpravám uvnitř bytů, které mohly poškozovat celé domy a snižovat tak jejich hodnotu.

Se shora uvedeným úzce souvisí nově formulované povinnosti vlastníka jednotky v § 1182 OZ. Vlastník nyní musí oznámit osobě odpovědné za správu domu veškeré stavební úpravy, které hodlá ve svém bytě provést. Tato osoba může po předchozí výzvě ověřit, zda stavební úpravy prováděné vlastníkem nemají negativní vliv na stav společných částí a za tímto účelem může vstoupit do bytu samotného. Jak uvádí důvodová zpráva k novele občanského zákoníku,[3] pokud stavební úpravy v bytě směřují k závažnému ohrožení společných částí, je možné, aby se osoba odpovědná za správu domu obrátila na soud dle § 2903 odst. 2 OZ a požadovala vhodná konkrétní opatření směřující k odvrácení hrozící újmy. Pakliže však již došlo k neoprávněnému zásahu do společných částí nemovité věci, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna domáhat se negatorní žalobou toho, aby se dotyčný vlastník zdržel dalších stavebních úprav a vše uvedl do předešlého stavu.[4] K aktivní legitimaci osoby odpovědné za správu domu se několikrát vyjádřil i Nejvyšší soud ČR.[5] Z jiného rozhodnutí Nejvyššího soudu vyplývá, že zásadní podmínkou pro možnost podání žaloby osobou odpovědnou za správu domu je zásah vlastníka do společných částí nemovité věci. Toto tvrzení potvrzuje následující úryvek z rozhodnutí NS: „Podstatné pro posouzení legitimace společenství k podání negatorní žaloby je to, zda dochází k neoprávněnému zásahu i ve vztahu ke společným částem domu, či zda se takový zásah týká výlučně práv k některé jednotce (popř. více jednotkám), aniž dochází k zásahu do práv ke společným částem domu.“[6]

Právo na informace

Důležitým právem souvisejícím se správou společné věci je právo každého vlastníka jednotky na přístup k informacím, které se dané věci týkají. Tyto informace můžeme rozdělit na dva typy: za prvé informace vztahující se ke správě domu a pozemku a za druhé informace o spoluvlastnících a vzájemných poměrech.[7] Vlastník jednotky má právo získávat informace nejen na zasedání shromáždění, ale také mimo něj. Může nahlížet do smluv, účetních dokladů či jiných zásadních dokumentů, ze kterých vyplývá, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům a pozemek spravuje.[8] Mezi druhý typ poskytovaných informací patří ty, které musí osoba odpovědná za správu domu sdělit vlastníkům jednotky podle § 1178 odst. 2 OZ. Tedy jméno a bydliště kteréhokoliv vlastníka jednotky, jakož i jméno a bydliště osoby, které vlastník přenechal byt k užívání. S tímto právem však souvisí i povinnosti vlastníků jednotek takové informace osobě odpovědné za správu domu poskytnout. Zmíněná povinnost vyplývá z § 1177 OZ. Ten byl novelou OZ významně zpřesněn, kdy nově vlastník sděluje osobě odpovědné za správu domu nejen své jméno ale i bydliště. Stejně tak sdělí i jméno a bydliště osoby, které byt přenechává na dobu nikoliv přechodnou a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Informace o počtu osob v bytě může být zásadní z bezpečnostního hlediska, kdy například při požáru domu bude zasahující HZS znát přesný počet osob, které se potenciálně mohou v domě nacházet a tím pádem pro něj bude mnohem snazší organizovat a koordinovat evakuaci. Nově již nemá význam doba, po kterou osoby v bytě bydlí, nýbrž záměr mít v bytě domácnost.[9] Zákon však nikde nestanovuje sankci za to, pokud vlastník jednotky svou zákonnou povinnost nesplní a informace neposkytne. 

Nařízený prodej jednotky

Zásadní proměnou prošlo ustanovení § 1184 občanského zákoníku, které můžeme nazvat jako „nařízený prodej jednotky“. Občanský zákoník tímto ustanovením dává možnost řešit situaci, kdy některý z vlastníků „i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.“ Již v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen „ZVB“), se zákonodárce tomuto problému věnoval a samotný § 1184 občanského zákoníku z něj vychází. Až do novely občanského zákoníku byl § 1184 OZ obsahově identický se svým předchůdcem obsaženým v ZVB. V původní verzi před novelou říkal OZ pouze to, že pokud vlastník porušuje své povinnosti, které mu byly uloženy rozhodnutím soudu, může na návrh odpovědné osoby za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky soud nařídit prodej jednotky tohoto problémového vlastníka. Z pohledu práva se jedná o značně citlivou záležitost zejména proto, že dochází k zásahu do vlastnického práva vlastníka jednotky, které je garantováno Listinou základních práv a svobod (dále také jako „LZPS“).[10] S ohledem na výše uvedené je však nutné dodat, že se jedná o řešení ultima ratio – nastupuje jako poslední možnost poté, co k ochraně práv ostatních vlastníků jednotek nedostačují jiné právní prostředky. Velkým nedostatkem byla v původní úpravě v ZVB absence podmínky vykonatelnosti povinnosti, která byla soudem vlastníkovi uložena a pro jejíž nesplnění mělo k rozhodnutí o prodeji jednotky dojít. Tohoto se již zákonodárce v občanském zákoníku vyvaroval a vykonatelnost byla v § 1184 stanovena.

Od 1. července 2020 je nově § 1184 OZ členěn do tří odstavců. V prvním odstavci je zásadní postavení osoby odpovědné za správu domu, protože už jen ona je oprávněná podat soudu návrh na prodej jednotky problematického vlastníka. Ve valné většině případů bude onou oprávněnou osobou SVJ, jehož je vlastník členem. Druhou zásadní změnou, která je patrná v prvním odstavci § 1184 OZ, je písemná výstraha osoby oprávněné podat návrh soudu, jejímž cílem je upozornit daného vlastníka na povinnosti, které by měl dodržovat a na sankci, jež může při nereflektování výstrahy přijít. Tato výstraha nahradila vykonatelné rozhodnutí soudu. Obsahem výstrahy se zabývá odstavec druhý § 1184 OZ, který za náležitosti výstrahy stanovuje následující: důvod jejího udělení, upozornění na možnost podat k soudu návrh na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník přestal dopouštět porušování povinností anebo aby následky porušování povinností odstranil. Vlastníkovi se na zjednání nápravy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. Poslední změnou je souhlas většiny všech vlastníků jednotek daného SVJ, který je nutný k podání návrhu soudu na prodej jednotky podle prvního odstavce, k hlasu vlastníka porušujícího povinnosti se nepřihlíží. 

Pokud žalobce (osoba odpovědná za správu domu) nesplní všechny náležitosti potřebné k úspěšnému uplatnění návrhu, zejména pokud výstraha nesplňuje zákonné požadavky, může příslušný soud žalobu o nucený prodej jednotky zamítnout. To však neznamená, že by nemohla být podána žaloba nová. Poté co se změní hmotněprávní podmínky a výstraha již nebude mít nedostatky, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna podat žalobu znovu. Nebude se tedy logicky jednat o rei iudicatae. 

Na závěr lze k tomuto tématu dodat, že zákonodárci vyšli novelizací ustanovení § 1184 vstříc společenstvím vlastníků v boji s nepřizpůsobivými členy, kteří zásadním způsobem porušují pravidla stanovená pro normální soužití v domě. Již není třeba vynucovat povinnosti vlastníka rozhodnutím soudu, ale postačí písemná výzva. Inspirací byla v tomto případě pro zákonodárce právní úprava vyloučení člena družstva za porušování jeho povinností v zákoně o obchodních korporacích.[11] V minulosti nebyl institut nařízení prodeje jednotky prakticky vůbec využíván, a to především z důvodu jeho složitosti. Nyní mají SVJ jednodušší cestu, jak problematické členy potrestat. S velkou pravděpodobností dojde ke zvýšení počtu samotných výstrah a časem uvidíme, jak velké množství případů se dostane až před samotný soud, který bude o prodeji jednotky rozhodovat. V návaznosti na to bude zajímavé sledovat, jak se k celé problematice nařízeného prodeje jednotky, tedy k zásahu do vlastnického práva, postaví Ústavní soud, kterému budou jistě první případy předloženy.

Závěr

V tomto článku jsme se věnovali novým úpravám práv a povinností vlastníka jednotky v občanském zákoníku, které přinesly spoustu pozitivních změn, a to hlavně ve vztahu ke společenství vlastníků jednotek, jakožto právnické osobě zajišťující správu domu a pozemku. Za nejvýznamnější změnu v rámci celé novelizace zákonem 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, se dá považovat rozšíření a zpřesnění ustanovení § 1184, kterým se dává společenstvím vlastníků do rukou nástroj, pomocí něhož se lze snáz vypořádat s nepřizpůsobivými vlastníky jednotek. Doufejme, že zákonodárci budou v nastoleném trendu pokračovat a celý institut bytového spoluvlastnictví bude nadále zkvalitňován, i když již nyní ho lze považovat za komplexní a systematicky propracovaný.

---