Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), klade na realitní zprostředkovatele jakožto povinné osoby dle § 2 odst. 1 písm. d) značné nároky v oblasti kontroly klienta. Klíčovým a v praxi nejvíce problematickým ustanovením je v tomto kontextu § 9 odst. 1 písm. d) AML zákona, který definuje kontrolu klienta jako:
„přezkoumání zdroje peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod nebo obchodní vztah týká“
Rozsah přezkumu: Teorie „zdroje zdroje“
V momentě, kdy klient (kupující) deklaruje, že kupní cenu hradí z prostředků získaných zápůjčkou od třetí osoby (fyzické či právnické), vyvstává pro realitního zprostředkovatele otázka: Postačuje k naplnění dikce zákona předložení smlouvy o zápůjčce, nebo je zprostředkovatel povinen zkoumat, jakým způsobem nabyla tyto prostředky ona třetí osoba (zapůjčitel)?
Finanční analytický úřad (FAÚ) ve svých metodických pokynech dlouhodobě zdůrazňuje, že kontrola nesmí být pouze formální. Pokud je transakce vyhodnocena jako riziková (např. vzhledem k výši částky, neobvyklosti vztahu mezi zapůjčitelem a dlužníkem nebo jurisdikci), nastupuje povinnost zkoumat původ majetku do hloubky. Zde narážíme na koncept tzv. „ultimate source of wealth“.
Zatímco u klienta je zprostředkovatel oprávněn vyžadovat doklady o příjmech, u třetí osoby – zapůjčitele – je v mnohem komplikovanější pozici. Zapůjčitel není účastníkem realitního zprostředkování ani stranou budoucí kupní smlouvy, k níž se činnost makléře vztahuje.
Přesto však § 9 odst. 2 AML zákona ukládá povinné osobě povinnost:
„provádět kontrolu klienta v rozsahu potřebném k posouzení možného rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu v závislosti na typu klienta, obchodního vztahu, produktu nebo obchodu.“
Střet AML povinností s ochranou soukromí a GDPR
Povinná osoba se při snaze o hloubkový přezkum původu peněz zapůjčitele dostává do kolize s ochranou osobních údajů a právem na soukromí dle čl. 10 Listiny základních práv a svobod. Třetí osoba nemá zákonnou povinnost zprostředkovateli cokoli dokládat, neboť s ním není v žádném právním vztahu.
V praxi se tak makléř ocitá v patové situaci:
- Buď rezignuje na hloubkový přezkum a spokojí se s předložením smlouvy o zápůjčce, čímž se však vystavuje riziku sankce za nedostatečnou kontrolu klienta dle § 35 AML zákona.
- Nebo bude trvat na doložení původu peněz zapůjčitele, což může vést ke zmaření obchodu, neboť zapůjčitel odmítne citlivé údaje o svém majetku soukromé osobě (makléři) poskytnout.
V této souvislosti je potřeba upozornit na judikaturu a správní praxi, která naznačuje, že zprostředkovatel musí vyvinout „úsilí, které lze rozumně požadovat“. Pokud zápůjčku poskytuje subjekt z rizikové země nebo entita s nejasnou vlastnickou strukturou, je povinnost zkoumat „zdroj zdroje“ nezbytná. Pokud je však zapůjčitelem např. rodič kupujícího a částka odpovídá jeho životnímu standardu, může být přísnost kontroly nižší.
Identifikace skutečného majitele a zastřené obchody
Zapojení třetích osob formou půjček často slouží k zakrytí skutečného beneficienta transakce. Je nezbytné vnímat souvislost s § 4 odst. 4 AML zákona, který definuje skutečného majitele. Pokud zápůjčka vykazuje znaky, že zapůjčitel má skrze tuto finanční injekci možnost uplatňovat vliv na nemovitost nebo na kupujícího, může se jednat o situaci, kdy je zapůjčitel ve skutečnosti osobou, v jejímž zájmu se obchod provádí.
Dle § 9 odst. 1 písm. b) AML zákona zahrnuje kontrola klienta také:
„zjišťování totožnosti skutečného majitele a přijetí opatření k ověření jeho totožnosti z důvěryhodných zdrojů.“
Pokud se ukáže, že „půjčka“ je ve skutečnosti zastřeným vkladem skutečného majitele, který nechce figurovat na listu vlastnictví, a makléř tento mechanismus neodhalí, dopouští se fatálního selhání v rámci svých AML povinností.
Procesní doporučení a limity odpovědnosti
Jak má tedy realitní zprostředkovatel postupovat, aby minimalizoval riziko?
Základem je vnitřní předpis povinné osoby (Systém vnitřních zásad dle § 21 AML zákona). Ten by měl jasně definovat indikátory podezřelého obchodu při zapojení třetích osob. V případě, že klient není schopen doložit původ peněz zapůjčitele u rizikového obchodu, musí zprostředkovatel postupovat dle § 15 odst. 1 AML zákona:
„Povinná osoba odmítne uskutečnění obchodu nebo navázání obchodního vztahu, pokud klient odmítne podrobit se kontrole nebo z jiného důvodu nelze provést kontrolu.“
Závěr a expertní reflexe autora
Problematika „zdroje zdroje“ u zápůjček od třetích osob je v realitním právu jedním z nejsložitějších témat. Podle názoru autora nemůže být realitní makléř pouhým „nástěnkářem“ inzerátů, ale musí plnit roli kvalifikovaného strážce legality trhu. Odpovědnost makléře končí tam, kde končí hranice rozumně zjistitelných faktů, avšak tato hranice je v roce 2026 nastavena velmi vysoko. Poctivé řemeslo v realitách vyžaduje odvahu obchod odmítnout, pokud vykazuje znaky netransparentního financování skrze neprověřené třetí osoby.
Zdroje a citovaná legislativa:
- Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (§ 2, § 4, § 9, § 15, § 21, § 35)
- Metodický pokyn FAÚ č. 1 k provádění kontroly klienta
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
- Listina základních práv a svobod (čl. 10)
- Obecné nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR)
- Výroční zprávy Finančního analytického úřadu (FAÚ) k typologii podezřelých obchodů v realitním sektoru
Diskuze k článku ()