Daňový seriál – I. díl: Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň dědická a darovací je nově upravena v zákoně č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu fyzických a právnických osob. Daň z nabytí nemovitých věcí /dříve daň z převodu nemovitostí/ je nově upravena v rámci nového zákonného opatření senátu. Důvodem pro přijetí nové právní úpravy v podobě zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, byla potřeba zajistit kontinuitu právní úpravy zdanění nabytí nemovitých věcí za situace, kdy byl zrušen zákon č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Zákonné opatření senátu, mimo jiné, upravuje i nové skutečnosti týkající se systematiky podávání daňových přiznání, které doznaly značných změn.

Hlavním cílem tohoto článku je přinést zejména neprávnickým subjektům základní informace o této problematice a poskytnout jim tzv. návod na úspěšné vyplnění daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.                                                          

1.    Daň z nabytí nemovitých věcí

1.1.        Změny v oblasti příslušnosti správce daně

I přes skutečnost, že se daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podává ke správci daně příslušného dle obvodu, kde se nachází převáděná nemovitá věc, je nutné pro účely dalších článků, v rámci daňového seriálu, uvést informace o změnách v oblasti příslušnosti správců dani. K 1. 1. 2013 nastala účinnost nového zákona č. 456/2011 Sb., o finanční správě České republiky, na základě kterého došlo k rozsáhlé reorganizaci daňové správy. Cílem této právní úpravy je zejména zefektivnění daňové správy jako celku, a to zejména prostřednictvím snížení počtu Finančních úřadů. Snižování počtu Finančních úřadu se daňových poplatníků dotklo pouze minimálně. Z jejich pohledu se bude jednat pouze o změnu názvu správců daně, kdy název Finanční úřad je nahrazen novým názvem Územní pracoviště. Finanční úřady však nezanikají. Finanční úřady byly zredukovány na 14 krajských institucí, které vykonávají svoji působnost v rámci daného kraje. Územní působnost krajských Finančních úřadu odpovídá vždy příslušnému vyššímu územně samosprávnému celku. Finančním úřadům je svěřena kontrolní a vymáhací pravomoc a pravomoc výkonu kontroly poskytnutých dotací, přezkoumávají hospodaření krajů a Regionálních rad soudržnosti. Ke každému Finančnímu úřadu v rámci kraje jsou zřízena územní pracoviště Finančních úřadů v rámci příslušného kraje. Hlavním cílem územních pracovišť je činnost, která byla do konce roku 2012 svěřena Finančním úřadům. Do jejich působnosti tedy spadá registrační a vyměřovací činnost, spravují spisy a vykonávají správu daňových subjektů.

V souvislosti s reorganizací finanční správy došlo ke změně systému místní příslušnosti správců daně. Nově bylo zavedeno pravidlo kumulace správy daně pod jedno územní pracoviště v kraji. Pokud má tedy daňový subjekt místo trvalého bydliště v jiném obvodu, než ve kterém je vlastníkem nemovité věci, která se však nachází ve stejném krajském obvodu, je možné od 1. 1. 2013 podat daňové přiznání ke všem daňovým povinnostem k jednomu správci daně, dle trvalého pobytu daňového subjektu. V případě podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovité věci může tak podat daňový subjekt daňové přiznání k jinému správci daně, než ke správci daně, podle místa, kde se nemovitá věc nachází, avšak za předpokladu, že se nachází v rámci působnosti stejného Finančního úřadu.

Veškeré daně hrazené daňovým subjektem bankovním převodem však musejí být zasílány na správný bankovní účet příslušného Finančního úřadu. Takové číslo účtu obsahuje předčíslí (identifikuje konkrétní daň), kmenovou - matrikovou část (identifikuje konkrétní finanční úřad) a směrový kód banky (identifikuje bankovní ústav, který vede daný účet). Toto obecné základní pravidlo se s nástupem nové finanční správy od 1. 1. 2013 neměnilo.

1.2.        Předmět daně z nabytí nemovitých věcí a poplatník daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Znamená to tedy, že pokud vlastník nemovité věci převádí nemovitou věc na jiný subjekt za úplatu, je zákonem stanovena povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí. Pokud by se jednalo o bezúplatný převod, je daňový subjekt v tomto případě povinnen podat daňové přiznání z titulu darování, pokud nespadá do I. a II. skupiny, která je od daně osvobozena. Podání daňového přiznání je nyní podrobeno zákonu č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu fyzických osob a právnických osob, kdy se hodnota daru stává nově součástí daňového přiznání k dani z příjmu.

Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění. Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku.

Poplatníkem daně, tedy osobou povinnou, která je dle současné právní úpravy povinna podat daňové přiznání a předmětnou daň uhradit, je převodce vlastnického práva k nemovité věci, tedy prodávající, pokud se strany v rámci smluvního dokumentu nedohodnou jinak. Zákonná úprava tedy ponechává možnost smluvních stran se od právní úpravy odchýlit a přenést tuto povinnost na kupujícího. V současné době však prochází zákonodárným procesem novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, kdy bude povinnost podat daňové přiznání a povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí přenesena na kupujícího.

1.3.        Osvobození od daně z nabytí nemovité věci, tedy kdy nemusím hradit daň z nabytí nemovitých věcí?

Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem či k právu stavby, avšak za předpokladu, že k nabytí vlastnického práva dojde do 5 let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu, nově vzniklou jednotku, či jednotku změněnou stavebními úpravami, užívat. Od daně z nabytí nemovitých věcí je také osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt, nebo družstevní nebytový prostor. I v tomto případě však musí být ze strany daňového poplatníka daňové přiznání podáno, avšak se v něm uvede nárok na osvobození, který bude odečten od zjištěného základu daně.

1.4.        Základ daně pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí

Právní úprava v podobě zákona č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí, upravovala pouze jednu možnost pro stanovení základu daně, z kterého se předmětná daň následně vypočetla. Tento způsob stanovení daňového základu byl spojen s nutností vypracování znaleckého posudku. Současná právní úprava nově upravuje dvě možnosti výpočtu základu daně pro výpočet daňové povinnosti.

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Nabývací hodnotou se rozumí sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota nebo zjištěná cena.

Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Zjištěnou cenou je cena nemovitých věcí, na základě vypracovaného znaleckého posudku.

První z možností zjištění základu daně, je srovnání ceny sjednané s cenou zjištěnou (dle znaleckého posudku) tak, jak to upravoval zákon č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí. Cena, která je vyšší, tvoří základ daně, z kterého se následně vypočte daňová povinnost.

Nově zákonné opatření senátu upravuje možnost stanovení základu daně prostřednictvím tzv. směrné hodnoty. Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. V případě, že se daňový poplatník rozhodne pro možnost stanovení základu daně prostřednictvím směrné hodnoty, není povinnen nechat vypracovat znalecký posudek. V tomto případě pouze odvádí tzv. zálohu na daň, která je vypočtena ze sjednané ceny, a správce daně, na základě uvedených informací ze strany daňového subjektu v daňovém přiznání, sám určí směrnou hodnotu nemovité věci. V případě kdy vypočtená a uhrazená záloha na daň ze strany daňového subjektu nebude na úhradu daně dostačující, vyzve správce daně daňový subjekt k doplacení daně. Je-li daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než uhrazená záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru. Neodchyluje-li se vyměřovaná daň z nabytí nemovitých věcí od vyměřované zálohy, hledí se na vyměřovanou zálohu jako na tvrzenou daň. Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně.

1.5.        Podání daňového přiznání

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva stavby. V této souvislosti vyvstává otázka, kde takovou informaci získáme. Katastrální úřad po provedení vkladu vlastnického práva zasílá automaticky účastníkům řízení dokument – Potvrzení o provedení vkladu, ze kterého je tato informace patrná.

U nemovitých věcí, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí je plátce povinen podat daňové přiznání ve lhůtě do konce třetího kalendářního měsíce, který následuje po kalendářním měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy pravděpodobně okamžikem předání nemovité věci.

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

Daňové přiznání se podává ke správci daně, který je příslušný podle místa, kde se nemovitá věc nachází, za předpokladu, že nejsou naplněny skutečnosti uvedené v bodě 1.1 tohoto článku.

Formuláře pro podání daňového přiznání je možné stáhnout na stránkách Ministerstva financí, v oddíle daňové formuláře. Vždy je nutné vyplnit základní formulář pro daň z nabytí nemovitých věcí, přílohu N daňového přiznání, a v případě že se subjekt rozhodne pro stanovení základu daně pomocí směrné hodnoty, také příslušné přílohy, jejímž obsahem je uvedení charakteristiky převáděné nemovité věci. Po vyplnění daňového přiznání je nutné připojit přílohy, které osvědčují skutečnosti v daňovém přiznání tvrzené, tedy kupní smlouvu (zde stačí kopie), případně jinou listinu, na základě které došlo k úplatnému převodu nemovité věci, nebo práva stavby. V případě stanovení základu daně pomocí znaleckého posudku, tvoří přílohu daňového přiznání tento znalecký posudek.

2.    Závěrečné shrnutí

Od ledna 2014 končí i nutnost pořizování znaleckého posudku u staveb pro bydlení a rekreační účely. Na rozdíl od původního návrhu bude daň i nadále platit prodávající, nikoliv kupující. I po lednu 2014 tedy zůstává pravidlo, že kupující za odvod daně pouze ručí, pokud ji nezaplatí prodávající. Smluvní strany si nicméně nově mohou zvolit, že poplatníkem daně bude nabyvatel. V této souvislosti je však také nutné uvést informaci o připravované novele zákonného opatření, která má nově zavést povinnost úhrady daně ze strany kupujícího. Hlavními důvody pro tuto změnu je především skutečnost nedostatečné motivace úhrady daně ze strany prodávajícího, jelikož jeho vlastnické právo k nemovité věci bylo převedeno na kupujícího. K této změně přispívá i fakt, že kupující je novým vlastníkem nemovité věci. V případě přistoupení k exekučnímu vymáhání neuhrazené daně může být převedená nemovitá věc předmětem výkonu rozhodnutí, výtěžek může sloužit na úhradu dlužné daně. S ohledem na tuto změnu bude zrušen i institut zákonného ručení kupujícího.

Na závěr toto článku je níže uvedena tabulka, která shrnuje základní informace o dani z nabytí nemovité věci.

Tabulka shrnující informace k dani z nabytí nemovitých věcí

Zdroj: vlastní zpracování