Menu

Články

Daňový seriál – II. díl: Daň z nemovitých věcí, 1. část

ČlánkyFinanční právoJUDr. Ing. Eva Daniela Cvik10.04.2016
JUDr. Ing. Eva Daniela Cvik10.04.2016

Již v prvním díle daňového seriálu byla zmíněna informace, že v rámci rekodifikace soukromého práva v České republice vstoupil 1. 1. 2014 v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a došlo tak k významným změnám nejen v rámci práva soukromého, ale i v rámci práva veřejného.

V souvislosti s provedenou rekodifikací soukromého práva, kdy byla přijata nová terminologie, ale i nové právní instituty, které nebyly před 1. 1. 2014 žádnou právní normou upraveny, muselo dojít i ke změnám v oblasti veřejného sektoru. Pro účely tohoto článku je nutné se také věnovat novým právním institutům, které jsou zásadní pro daňovou oblast a byly přijaty do příslušných právních norem, jako prevence případných daňových úniků.

Tento článek bude zaměřen na daň z nemovitých věcí, jenž je i nadále upravena zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, která je tvořená daní z pozemků a staveb. Tento právní předpis byl v souvislosti s provedenou rekodifikací soukromého práva novelizován, a to prostřednictvím zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., které nabylo účinnosti k 1. 1. 2014.

Hlavním cílem tohoto článku bude jeho čtenářům, zejména neprávnickým subjektům, přinést základní informace o této dani, ale i o nových právních institutech, které s touto problematikou přímo souvisí.

1.    Daň z nemovitých věcí – nové právní instituty

Na základě zákonného opatření Senátu byly do zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, přijaty nové právní instituty, jejichž znalost je nutná nejen pro aplikaci zákona o dani z nemovitých věcí, ale i pro aplikaci všech ostatních daňových předpisů. V rámci tohoto daňového seriálu budou uvedeny pouze ty nejpodstatnější.

1.1.        Zásada „Superficies solo credit“

Zásada Superficies solo credit, neboli povrch ustupuje půdě, je novou zásadou, která je uplatňována v souvislosti s rekodifikací soukromého práva. Tato zásada se především dotýká vlastnictví nemovitých věcí, tedy konkrétně vlastnictví staveb a pozemků pod předmětnou stavbou. Vzhledem k tomu, že tato zásada je aplikována téměř v rámci celé Evropy a v rámci právních předpisů České republiky platila do roku 1950, přistoupili zákonodárci k její implementaci do právního řádu České republiky.

Jedná se o právní zásadu, kdy se věci, a to nejen stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, stávají součástí tohoto pozemku a přestávají právně existovat jako samostatné věci. Vlastník pozemku se tedy stává vlastníkem všech staveb a věcí, které jsou pevně spojeny s předmětným pozemkem, avšak za splnění uvedených podmínek. Před 1. 1. 2014 byly v katastru nemovitostí evidovány nemovité věci – pozemek a stavba, jako samostatné nemovité věci, které mohly být samostatným předmětem převodu. Na základě této zásady přestaly být k 1. 1. 2014 v katastru nemovitostí evidovány jako samostatné nemovité věci stavby, jenž se staly součástí pozemku, avšak za předpokladu, že vlastníkem předmětného pozemku a předmětné stavby byla jedna osoba. V tomto případě je v katastru nemovitostí evidováno pouze vlastnictví k pozemku, u kterého je uvedena poznámka, že součástí tohoto pozemku je stavba.

U nemovitých věcí – pozemků a staveb, kde byli odlišní vlastníci pozemku a stavby, jsou tyto nemovité věci stále evidovány zvlášť a stavba se tak nestala součástí pozemku. Nový občanský zákoník však v tomto případě vlastníkům ukládá vůči sobě povinnost nabídky předkupního práva. Hlavním cílem zákonodárce je do budoucna sjednotit vlastnictví stavby a pozemku pod stavbou, jelikož v minulosti tato situace přinášela a stále přináší značné komplikace mezi vlastníky.

Dle současné právní úpravy tedy není možné v případě, kdy se stavba stala součástí pozemku, převést zvlášť stavbu a zvlášť pozemek na třetí osobu.

1.2.        Právo stavby

Právě s ohledem na zásadu povrch ustupuje půdě, bylo do nového občanského zákoníku včleněno právo stavby, které patří k věcným právům k věcem cizím. Toto právo umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku postavit stavbu, aniž by se stala součástí pozemku. Stavebník však není vlastníkem nemovité věci, která byla vystavěna, ale vlastníkem věcného práva, které může být předmětem právních vztahů. Právo stavby může být tedy převáděno na jiné subjekty, je možné jej zatížit, zastavit, může být i součástí pozůstalosti, tedy předmětem dědického práva. Právo stavby je možné nabýt smluvním dokumentem, vydržením, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Právo stavby však může být zřízeno maximálně na dobu 99 let. Po uplynutí této doby je možné na základě projevů vůle dotčených stran právo stavby dále prodloužit. V případě, kdy se tak nestane, stává se vystavěná stavba součástí pozemku. Již tedy ve smluvním dokumentu, kterým se právo stavby zakládá, je nutné na tuto situaci pamatovat a spojit tuto skutečnost s právem na vyplacení určené částky finančních prostředků. Právo stavby je, stejně jako nemovité věci, evidováno v rámci katastru nemovitostí.

1.3.          Pacht

Pro aplikaci zákona o dani z nemovitých věcí je nutné uvést základní informace o novém právním institutu v podobě pachtu. Zákon o dani z nemovitých věcí uvádí, že poplatníkem daně z pozemků je vždy nájemce nebo pachtýř, a to u pronajatého či propachtovaného pozemku, je-li evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem. Nový občanský zákoník tedy rozlišuje mezi nájmem a pachtem.

Pacht označuje pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů, kdy pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel určitou věc pachtýři k dočasnému užívání a požívání, pro něhož z pachtovní smlouvy vyplývá nejenom závazek hradit pachtovné, ale i závazek se o propachtovanou věc starat s péčí řádného hospodáře. Základní rozdíl mezi nájmem a pachtem spočívá v tom, že na základě uzavřené nájemní smlouvy je nájemce oprávněn pronajatou věc pouze užívat, ale v případě pachtu je pachtýř, na základě uzavřené pachtovní smlouvy, oprávněn propachtovanou věc nejen užívat, ale i požívat, tedy brát si z ní užitky.

1.4.        Svěřenecký fond

Zákon o dani z nemovitých věcí označuje dále za poplatníka daně z nemovitých věcí také svěřenecký fond. Svěřenecký fond je soubor majetkových práv, která vlastník vyčlení ze svého výlučného majetku a vloží je do svěřeneckého fondu, který k nim vykonává vlastnické právo. Vyčleněný majetek, který je vložen do svěřeneckého fondu, však nemá žádného vlastníka. Svěřenecký fond je oprávněn takto vyčleněná majetková práva pouze spravovat a výnosy z něho vyplácet obmyšlené osobě.

Svěřenecký fond lze založit na základě uzavřeného smluvního dokumentu, který se uzavírá mezi zakladatelem svěřeneckého fondu a určeným správcem svěřeneckého fondu. Zákon však předpokládá i situaci, kdy bude svěřenecký fond založen pro případ smrti. Příslušný katastr nemovitostí, který eviduje předmětné nemovité věci, které jsou vyčleněny z majetku vlastníka a vloženy do svěřeneckého fondu, vyznačí na listu vlastnictví informaci o skutečnosti, že předmětné nemovité věci jsou ve správě svěřeneckého fondu s absencí označení jejich vlastníka.

1.5.        Jednotka

Pod pojmem jednotka si každý subjekt představí jeden bytový, či nebytový prostor. Dle nového občanského zákoníku má však pojem jednotka daleko širší význam. Na základě prohlášení vlastníka bytových jednotek, či na základě uzavřené smlouvy o výstavbě je možné za jednu jednotku označit i více bytových či nebytových prostor. Právní předpis při vymezení pojmu jednotka tedy počítá se skutečností, že může být tvořena podmnožinou neurčitého počtu bytových a nebytových prostor, stejně tak jako jedním bytovým či nebytovým prostorem. Informaci, zda jednotka obsahuje více bytových či nebytových prostor, či pouze jeden bytový nebo nebytový prostor, nalezneme na listu vlastnictví předmětné nemovité věci. Právě s ohledem na tuto skutečnosti došlo při novelizaci zákona o dani z nemovitých věcí k začlenění tohoto pojmu do právního předpisu, tak aby došlo k řádnému zdanění jednotky jako celku.

2.    Daň z nemovitých věcí

2.1.        Předmět daně

Daň z nemovitých věcí tvoří daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Předmětem daně z pozemků jsou pozemky, které jsou na území České republiky evidovány v katastru nemovitostí. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou stavby a jednotky, které se nachází na území České republiky. Stavba či jednotka však musí být dokončená nebo užívaná.

2.2.        Poplatníci daně

Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku. Poplatníkem je svěřenecký fond, pokud je pozemek v tomto svěřeneckém fondu, dále poplatník zatížený právem stavby, a dále pachtýř nebo nájemce u pronajatého nebo propachtovaného pozemku, pokud je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem (tzv. PK evidence).

Poplatníkem daně ze staveb je vlastník stavby, svěřenecký fond, pokud je stavba v tomto fondu, a dále nájemce nebo pachtýř u pronajaté nebo propachtované jednotky, která zahrnuje nebytový prostor.

Tabulka shrnující informace k dani z  nemovitých věcí

Předmět daně Pozemky, stavby, jednotky
Poplatník daně Vlastník, svěřenecký fond, pachtýř, nájemce, subjekt zatížený právem stavby
Podmínky Pro úhradu daně z nemovitých věcí u staveb je podmínkou jejich zdanitelnost. Zdanitelnou stavbou se rozumí stavba, která je dokončená, nebo užívaná.

Zdroj: vlastní zpracování

 

JUDr.  Ing. Eva Daniela Cvik
Právnická fakulta university Karlovy
Doktorand katedry finančního práva a finanční vědy
Email: cvikadvokat@gmail.com
Mobil: +420 775 274 168

 

JUDr. Ing. Eva Daniela Cvikadvokátka, doktorandka Katedry finančního práva a finanční vědy PF UK
0%
Hodnocení článku
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři