Jak aplikovat ustanovení o. z. o společných částech domu

Tento článek se věnuje aplikaci ust. § 1160 o. z., které vymezuje společné části bytových domů. Rozdělení domu na jednotky a na společné části je určující pro výši spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, a tím i sílu jeho práva podílet se na rozhodování o společné věci.

Některá prohlášení vlastníka pořizovaná za účinnosti zákona o vlastnictví bytů přiznávala jako příslušenství jednotky i stavební části, které měly být spíše společné (sklepní kóje, balkony, lodžie, terasy).[1]

Stejně významné je vymezení společných částí domu i z hlediska provozu a údržby, kdy prostředky dlouhodobé zálohy na opravy, údržbu a rekonstrukce (dříve nazývané poněkud jednodušeji jako fond oprav) jsou určeny právě k údržbě a zhodnocování společných částí domu. Zejména v situaci, kdy je třeba opravit balkony, které byly prohlášením vlastníka pořízeným za účinnosti zákona o vlastnictví bytů určeny jako příslušenství jednotky, nastává v praxi často problém při schvalování jejich opravy (kterou je zpravidla vhodné provést při zateplení obvodových konstrukcí domu). Pokud některé jednotky balkon nemají (což jsou zpravidla jednotky v prvním nadzemním podlaží), odmítají jejich vlastníci přispívat na opravu stavební části, která není společná a je v užívání jednotlivého vlastníka.

Článek se dále zabývá otázkou aplikace o. z. na prohlášení vlastníka, pokud bylo provedeno za účinnosti zákona o vlastnictví bytů a je v rozporu s kogentně stanoveným rozsahem (minima) společných částí dle § 1160. V literatuře nepanuje shoda, zda má být prohlášení vlastníka v části, která odporuje § 1160, neplatné, či je třeba akceptovat znění prohlášení vlastníka, na jehož základě byl dům rozdělen.

Článek se dále zabývá otázkou, zda je nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v části, která vykládá § 1160 o. z., svojí povahou dispozitivní, kogentní, částečně kogentní, či zda představuje vyvratitelnou domněnku. 

Společné části domu

Definici společných částí bytového domu obsahuje ust. § 1160 o. z., které stanoví, že společnými částmi jsou vždy:

  • nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně,
  • pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům,
  • stavební části podstatné pro zachování domu, včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Zákonodárce zvolil cestu částečně určité definice, kdy stanovuje obecná, ale vcelku dobře vyložitelná pravidla pro posouzení, co má být považováno za společné části. Oproti názoru, aby zákon vyjmenoval veškeré části stavby, které mají být společné, byla zvolena metoda, která umožňuje lépe posoudit povahu společné části vzhledem k variabilnosti stavebních typů bytových domů.[2] Nový způsob vymezení společných částí tak lze považovat za vhodnější než dosavadní příkladmý výčet.[3] Tento výčet totiž často v praxi vedl k mechanickému přejímání vyjmenovaných částí vždy za společné, nebo naopak bylo vytýkáno, že není výslovně na určitý stavební prvek (např. lodžie) pamatováno, a vzniká tak nejistota o jeho povaze.[4]

Ust. § 1160 o. z. je zpřesněno nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen nařízení vlády), přičemž konkretizuje, které části stavby jsou zejména společnými částmi domu, přičemž v souladu s o. z. stanovuje, že jsou jimi i balkony, lodžie, terasy, atria i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky.

V odborné literatuře panuje shoda, že ust. § 1160 o. z. je kogentní (což vyplývá z dikce ustanovení, které vyjmenovává vlastnosti částí, které jsou vždy společné). K povaze jmenovaného nařízení vlády je v literatuře většinová shoda, že je dispozitivní, což je odůvodňováno použitím slova zejména. Michaela Balousová v článku na epravo.cz uvádí, že nařízení vlády je dispozitivní, přičemž odkazuje zejména na obecné zásady o. z.[5] Pavla Sýkorová uvádí, že jde o demonstrativní výčet, přičemž zdůrazňuje, že podzákonný předpis nemůže přepisovat (přeformulovávat) pravidlo obsažené v zákonném předpise.[6] Dispozitivnost nařízení vlády je také odůvodňována principem, že podzákonným předpisem nelze rozšiřovat pravidlo stanovené zákonem.[7] Tento argument však nepovažuji za správný. Smyslem podzákonného předpisu obecně je upřesnit normu (příkaz, oprávnění) stanovenou zákonem. V rámci upřesnění, tedy např. výkladu neurčitého pojmu použitého v zákoně, nepochybně může dojít k rozšíření obsahu pravidla, neboť podzákonný předpis může množinu prvků, na něž se obecné ustanovení zákona vztahuje, určit šířeji, než jak to zákonodárce zamýšlel. To ale není v rozporu se zásadou, že práva a povinnosti lze stanovovat toliko zákonem. Pokud bychom totiž trvali na názoru, že výklad pravidla (příkazu) stanoveného zákonem nesmí mít rozšiřující povahu, znamenalo by to, že bychom v podstatě nemohli podzákonné předpisy vydávat jinak než jen jako nezávazná doporučení. Podzákonný předpis tedy dle mého názoru může vyložit normu stanovenou zákonem i způsobem rozšiřujícího výkladu, pokud se nerozejde s obsahem předpisu, který má vykládat.

V případě tohoto nařízení vlády je výčet částí, které jsou společné, uvozen slovem zejménaTo ale dle mého názoru neznamená, že by nařízení bylo dispozitivní, tedy jen jakýmsi vodítkem a doporučením. Myslím si, že je nutné nařízení vlády vykládat tak, že části zde vyjmenované jsou společnými částmi vždy, a slovo zejména je zde vloženo pro zdůraznění, že vlastník může za společné části prohlásit i ty části domu, které vyjmenovány nejsou (což ostatně vyplývá ze smyslu ust. § 1160 o. z.). Stanovení společných částí v nařízení vlády je tedy částečně kogentní, když stanovuje části, které musí být společné, a částečně dispozitivní, když předjímá, že vlastník může za společné části prohlásit i další prvky. Jeví se mi jako nelogické, aby zákon – ust. § 1160 o. z. – stanovil obecné pravidlo kogentně a nařízení vlády, které toto ustanovení vykládá, mělo dispozitivní povahu. K tomuto uvádí Zbyněk Pražák: „V části určující společné části domu je toto nařízení závazné, nelze jej porušit a nelze se od něj odchýlit v tom smyslu, že by některé tam uvedené společné části byly prohlášením určeny jako části, které nejsou společné. Mám za to, že citované nařízení vlády je prováděcím právním předpisem ve smyslu § 1222 o. z. … Opačně však ano, i jiné části konkrétního domu lze jako společné označit.[8]

Aplikace o. z. na prohlášení provedená za účinnosti zákona o bytech 

Základním problémem, který není zákonem jednoznačně řešen, je otázka, jak postupovat v případě, kdy prohlášení vlastníka bylo provedeno za účinnosti zákona o vlastnictví bytů a je nesouladné se zněním o. z., protože za součást jednotky vymezuje i stavební části, které jsou dle o. z. společnými částmi, v praxi půjde zřejmě nejčastěji o balkony a lodžie.[9][10] V literatuře se objevují dva názory:

  1. prohlášení vlastníka je v části, která odporuje platné právní úpravě, neaplikovatelné a musí být vyloženo tak, že části splňující podmínky § 1160 o. z. jsou považovány za společné části,[11]
  2. je třeba respektovat rozdělení domu na jednotky (vč. jejich příslušenství) a společné části, jak bylo v tomto prohlášení vlastníka určeno; pozdější změna právní úpravy nemá na jejich právní režim vliv.[12]

Oba názory lze přitom obhájit.

Názor o neaplikovatelnosti určení společných prostor vychází z ust. § 3063 o. z.[13] Problém je ale v tom, že se zde hovoří o nabytí vlastnického práva k jednotce, tedy posouzení, že osoba je vlastníkem konkrétně určené jednotky. Znamená to ale zároveň, že příslušenství jednotky bude mít stejnou povahu a rozsah jako za účinnosti starého zákona? Zásadním argumentem je také skutečnost, že toto řešení je daleko praktičtější a usnadnilo by správu domu včetně přípravy náročných oprav: v případě obnovy nebo zateplení fasády je vhodné kromě opravy poruch nosné konstrukce (zejm. vlivem zatékání) provést výměnu oken a balkonových dveří a opravu stávajících balkonů (popř. odstranění stávajících balkonů a jejich nahrazení novými prefa betonovými lodžiemi). Z tohoto hlediska je posouzení těchto stavebních částí jako společných daleko výhodnější, všechny práce lze provést v jedné stavební etapě, jedním zhotovitelem a při dodržení stejné kvality a jednotného vzhledu, což je nepochybně logičtější a vhodnější, než pokud si bude každý vlastník jednotky vyměňovat okna a opravovat balkon sám.[14]

Na druhé straně stojí princip iura quesita: jestliže bylo v prohlášení vlastníka stanoveno, že součástí jednotky je např. balkon/lodžie, popř. sklepní kóje, jde o právo nabyté, o které by neměl být vlastník připraven. Tato teoretická konstrukce má ale silnou trhlinu – právo k jednotce, byť jde o právo vlastnické, není absolutní a nelze jej vykonávat bez ohledu na práva ostatních vlastníků. Vlastník jednotky je značně omezen, jak právně: při běžné správě hlasováním většiny vlastníků (např. co se týče pravidel pro správu domu a pozemku), pokud by chtěl svou jednotku stavebně rozšiřovat (a měnit tím velikost spoluvlastnického podílu), je vázán jednohlasným souhlasem všech vlastníků. Není třeba dodávat, že je omezen i fakticky – nemůže jednotku zničit, aniž by tím zasáhl do práv ostatních vlastníků, nemůže ji libovolně stavebně měnit, odstraňovat nosné konstrukce a prvky společného technického vybavení domu apod. Vlastnictví jednotek (bytů) má tedy zvláštní povahu a nelze jej zcela připodobnit obecnému vlastnictví, proto ani namítané porušení zásady práva nabytého neobstojí.

Základním smyslem právní úpravy vlastnictví bytů je podle mého přesvědčení takový výkon práv a povinností, který zabezpečí řádné užívání všech jednotek způsobem, který nezatěžuje (nad míru přiměřenou poměrům) jiné vlastníky jednotek. Tato zásada musí představovat právně vymahatelný režim, na jehož základě bude možné jednotky nerušeně užívat, budou účinně postihovány excesy, jako je např. rušení nočního klidu, a bude stanoven způsob, jakým mají vlastníci rozhodovat o údržbě a investicích v domě, stejně jako o způsobu, jakým budou tyto náklady hrazeny. Proto se domnívám, že z hlediska teoretického i praktického je nutné trvat na tom, že části stanovené ust. § 1160 o. z. jako společné budou za ně považovány i v případě, kdy prohlášení vlastníka provedené za účinnosti zákona o vlastnictví bytů stanovuje jinak.

Závěr

Úprava společných částí v současném platném právu odpovídá potřebám praxe lépe než úprava předchozí. Při stanovení společných částí je třeba v kontextu ust. § 1160 o. z. posoudit nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jako částečně kogentní s tím, že zde vyjmenované části budovy musí být společnými částmi vždy, u částí zde nevyjmenovaných je pak na vlastníku budovy, zda je zahrne do společných částí či nikoliv. Ust. § 1160 o. z. se i přes nejasnost právní úpravy uplatní i na domy, v nichž bylo prohlášení vlastníka vytvořeno za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, nebyly-li některé části domu vymezené jako společné, ač dle o. z. společné být mají, nebude prohlášení vlastníka v této části aplikovatelné.

Článek byl publikován v Advokátním deníku a v časopise Bulletin Advokacie č. 12/2019.


[1] K tomu lze připomenout stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 28. 8. 2002, č. j. 16177/02-34, podle něhož se do podlahové plochy bytu neměly započítávat plochy balkonů a lodžií.

[2] Umožní to např. reflektovat rozdíly mezi panelovými domy, jež jsou tvořeny zejména stavební konstrukcí a nezbytným technickým vybavením, a to bez nefunkčních estetických doplňků, naproti domům postaveným před druhou světovou válkou, které často obsahují množství estetizujících prvků, jako jsou náročně provedené fasády, arkýře, věžice, průjezdy, falešná patra apod.

[3] Ust. § 2 písm. g zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů: „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny)“.

[4] E. Kabelková, P. Schodelbauerová: Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku, Komentář, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 32. Velmi podobně se k praxi zákona o vlastnictví bytů vyjadřuje i P. Sýkorová: Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi, Leges, Praha 2015, str. 69.

[5] https://www.epravo.cz/top/clanky/vymena-oken-v-dome-a-spolecenstvi-vlastniku-jednotek 107027.html, 21. 6. 2019.

[6] P. Sýkorová, op. cit. sub 4, str. 70.

[7] M. Novotný in M. Novotný, T. Horák, J. Holejšovský, J. Oehm: Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva, Komentář, C. H. Beck, Praha 2016, uvádí: „I když v uvedeném vládním nařízení není zmíněn zákonný odkaz § 1222 o. z., lze zřejmě dovodit, že z hlediska kogentnosti tento zvláštní právní předpis stanoví vyvratitelnou domněnku společných částí nemovité věci a nelze na něj hledět jako na kogentní úpravu, protože by to bylo – mimo jiné v rozporu se smyslem § 1222 o. z., podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku není v možnostech podzákonného předpisu stanovit donucujícím způsobem povinný výčet společných částí, protože by to bylo protiústavní, přesto se takové vymezení jeví jako vhodné jako dostatečný návod pro vlastníka domu k vymezení společných částí. Je ale třeba upozornit, že existují i právní názory o kogentnosti této části nařízení, což by ovšem zakládalo pochybnosti o jeho ústavnosti a mělo by vést k jeho novelizaci.“

[8] Z. Pražák: Bytové spoluvlastnictví, Komentář k § 1158-1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb., Leges, Praha 2014, str. 22.

[9] V současnosti se pojmem lodžie označují i nové prefa betonové konstrukce, které se předsazují před vlastní konstrukci domu (k níž se na několika místech kotví) a umožnují vytvořit užitnou plochu cca 4 m2 na jednu lodžii, tedy násobně více než původní typizované balkony a lodžie. Ze stavebního hlediska však tyto konstrukce nejsou lodžií, protože ta je zcela vsazena do hmoty domu (např. původní lodžie u domů ostravské typové soustavy OP1.11), nově budované předsazené konstrukce bychom podle stavebního názvosloví měli označovat jako balkony. (Toho si všímá též P. Sýkorová, op. cit. sub 4, str. 71.)

[10] Pokud mohu vycházet z vlastní zkušenosti správce, který pečuje o 17 bytových domů, v prohlášení vlastníka některých domů jsou jako příslušenství jednotky uvedeny balkony nebo lodžie, v některých také sklepní kóje, v některých pak ani jedno z nich.

[11] Např. Z. Pražák, op. cit. sub 8, str. 26.

[12] Petr Bohuslávek, ww.tzb-info.cz/normy-a-pravni-predpisy-facility-management/15932-co-jsou-spolecne-casti-bytoveho-domu.

[13] Nabyl-li vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

[14] Zde je namístě pochválit důraz zákonodárce na zachování vzhledu stavby (při stanovení částí, které mají vliv na vzhled stavby jako částí společných). Tato úprava umožňuje snadněji dosáhnout jednotného vzhledu stavby, který je velmi důležitý. Dům, kde každý balkon vypadá jinak, jsou zde kutilsky provedené stříšky, každý balkon má zábradlí z jiného materiálu nebo jiného tvaru, je pochopitelně estetickou závadou. (To beze zbytku platí i pro domy realizované v panelové technologii, neboť jejich maximálně jednoduché výtvarné řešení předpokládá opakování stejných prvků, které dodává stavbě jednotnost, racionalitu, výtvarný rastr a čitelnost.)

Hodnocení článku
50%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři