Na co si dát pozor při koupi domu s nájemci?

Kupující se stává vlastníkem budovy zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jemuž bylo vyhověno. Od té chvíle na nového vlastníka přechází také práva pronajímatele včetně práva na úhradu nájemného. Dokud se však nájemce o změně vlastníka nedozví, může veškeré právní jednání související s nájmem platně činit vůči původnímu vlastníkovi. Doporučujeme proto oznámit nájemcům převod vlastnického práva co nejdříve. Do doby převodu vlastnického práva nájemci náleží nájemné starému vlastníkovi, který má právo vymáhat dlužné nájemné i po převodu nemovitosti. Je také vhodné ošetřit otázku plateb na nájemné přímo v kupní smlouvě s prodávajícím. Další často opomíjenou věcí jsou jistoty (tzv. kauce) složené nájemci. Povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu přechází na nového vlastníka budovy. Pokud nový vlastník budovy v kupní smlouvě s prodávajícím nepamatoval na ujednání o převodu složených jistot, přejde na něj jen povinnost vrátit jistoty nájemcům, nikoliv však právo požadovat převod jistot od prodávajícího.

Jistoty se totiž staly vlastnictvím prodávajícího, které nepřechází automaticky se změnou v osobě pronajímatele, a ani žádné zákonné ustanovení pronajímateli neukládá jistoty novému vlastníkovi převést. Doporučujeme proto na jistoty při uzavírání kupní smlouvy myslet a prověřit si před jejím uzavřením, zda nájemci jistotu skládali či nikoliv. Jak se prodávající s kupujícím ohledně jistot domluví záleží na nich, je však vhodné tuto oblast ve smlouvě výslovně upravit . Nabízí se například možnost výši jistot zohlednit v ceně (odečíst od kupní ceny).

V neposlední řadě si připomeňme, že pro nového vlastníka nejsou závazná ujednání v nájemní smlouvě o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.