Náležitosti potvrzení o zániku zástavního práva

Ze zásad soukromého práva a rovněž z ust. § 1379 odst. 1 OZ platí, že zástavní věřitel požádá bez zbytečného odkladu o výmaz zástavního práva zapsaného do veřejného seznamu, a toto zástavní právo se z veřejného seznamu vymaže. Toto neplatí, ujednají-li si strany opak. Současně zástavní dlužník je oprávněn podat žádost o výmaz zástavního práva. Pokud nezanikne zástavní právo uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, bude toto vymazáno, prokáže-li zástavní dlužník zánik zástavního práva listinou vystavenou zástavním věřitelem, případně jinými stanovenými listinami (např. veřejnou listinou, rozhodnutím soudu). Ze samotného úvodu článku je zřejmé, že mezi zánikem zástavního práva z důvodu jednostranného prohlášení zástavního věřitele, který jej vystaví v případě uhrazení dluhu řádně a včas a dále jednostranným prohlášením obsahujícím výslovné vzdání se zástavního práva zajištěným věřitelem, tj. v případě, kdy dosud nebyla pohledávka řádně a včas uhrazena a tato stále trvá, je z pohledu náležitostí vyžadovaným katastrálním úřadem nutné rozlišovat zásadní rozdíly. Tyto rozdíly se však netýkají pouze obsahu listiny, ale rovněž jednání osoby, která jej činí, či v nutnosti součinnosti dalších osob – v případě vzdání se zástavního práva v osobě zástavního dlužníka.

Je-li uhrazena pohledávka zajištěná zástavním právem na nemovitě věci, bývá obvyklé, že zástavní věřitel vystaví potvrzení o zániku zástavního práva, které slouží v řízení o vkladu výmazu zástavního práva jako vkladová listina ve smyslu § 15 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (dále jen „KN“), resp. § 66 odst. 1 psím. b) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhlášky dále jen „KV“). Tato vkladová listina je tedy právním důvodem pro zahájení řízení o vkladu, resp. výmazu zástavního práva zástavního věřitele. Vkladová listina musí obsahovat dále náležitosti stanovení v § 66 odst. 4 KV a současně ověřený podpis osoby, která takto jedná, aby katastrální úřad považoval dle § 63 KV soukromou listinu za prokázanou. Návrh na vklad je oprávněn v takovém případě podat jak zástavní věřitel, tak zástavní dlužník, či zástavce nejedná-li se o shodnou osobu. Obsahuje-li vkladová listina veškeré zákonem stanovené náležitosti, katastrální úřad vklad povolí a zástavní právo z veřejného seznamu vymaže.

Rozdílným způsobem však katastrální úřad postupuje (leč v minulosti ne vždy jednotně) u jednostranného vzdání se zástavního práva zástavním věřitele dle § 1377 odst. 1 písm. b) OZ. Ačkoliv dle právní teorie by bylo možné předpokládat, že zástavní věřitel je v případě vzdání se svého zajištění, tj. zástavy, ačkoliv dluh nebyl řádně a včas splacen, velice dobře informován o důsledku svého jednání, a tedy jednostranné prohlášení (splní-li zákonem stanovené náležitosti na obsah a formu listiny), bude dostatečně kvalifikovaným právním titulem pro provedení výmazu zástavního práva, praxe katastrálních úřadů je rozdílná. Vzhledem k nejednotnému postupu jednotlivých katastrálních pracovišť se ve vztahu k této situaci vyjádřil Český úřad zeměměřický a katastrální, odbor řízení územních orgánů (dále jen „ČÚZK“), a to prostřednictvím stanoviska č. j. ČÚZK-02374/2018-22 ze dne 22. 2. 2018 nazvaného „Výmaz zástavního práva, které zaniklo jeho vzdáním se“ ve znění jeho doplnění stanoviskem č. j. ČÚZK-05176/2018-22 ze dne 7. 5. 2018. Zmíněné dokumenty nejsou veřejně dostupné na internetových stránkách ČÚZK, přičemž zveřejnění a vysvětlení uvedeného stanoviska by v mnohých případech vkladových zjednodušilo nejasnosti v odstraňování vad podaných návrhů. Dokumenty lze opatřit postupem podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím).

Ze stanoviska ČÚZK vyplývá, že samotné právní jednání, kterým se zástavní věřitel vzdává zástavního práva, není dostatečným dokladem skutečnosti, že zástavní právo zaniklo, ač se jedná o jednostranné právní jednání zástavního věřitele. K zániku zástavního práva dochází dle stanoviska ČÚZK až momentem doručení jednostranného právního jednání do sféry zástavního dlužníka. Vzdání se zástavního práva lze proto jako vkladovou listinu akceptovat až poté, co bude prokázáno, že vzdání se zástavního práva bylo před podáním návrhu na vklad skutečně doručeno zástavnímu dlužníkovi. S ohledem na shora uvedené lze před podáním návrhu na vklad doporučit, aby vzdání se zástavního práva obsahovalo mimo jiné náležitosti také potvrzení o převzetí. Vzniklou situaci lze tedy popsat tak, že v případě vzdání se zástavního práva by zástavní věřitel měl postupovat tak, že zástavní věřitel učiní nejdříve jednostranné právní jednání adresované zástavnímu dlužníkovi (jímž se rozumí ve veřejném seznamu zapsaný vlastník nemovité věci), jehož obsahem bude vzdání se zástavního páva, přičemž zástavní věřitel musí být schopen doložit, že takové vzdání se zástavního práva bylo doručeno do sféry zástavního dlužníka a tím došlo k zániku tohoto práva. K doručení se vyjádřil ve svém stanovisku ČUZK, když uvedl, že lze „tuto skutečnost prokázat různými způsoby a je třeba, aby katastrální úřady akceptovaly všechny racionální způsoby“. Následně pak zástavní věřitel vystaví potvrzení o zániku práva, ve kterém se odkáže na právní jednání obsahující vzdání se tohoto práva s doložením jeho doručení zástavnímu dlužníkovi.

Další variantou je podepsání samotného návrhu na vklad jak ze strany zástavního věřitele, tak ze strany zástavního dlužníka, přičemž obě strany budou účastníky vkladového řízení.

Závěrem lze shrnout, že minimálně ve vztahu (nejen) k právnické veřejnosti, která je pro laiky odpovědná za správnost obsahu nejen listin, ale rovněž garantem správnosti smluvených a očekávaných procesů, by bylo vhodné provádět ze strany ČUZK v takto zásadních změnách procesů, větší informovanost.