Našel znovuzavedený institut práva stavby využití v praxi nebo bude jako řada jiných ležet ladem?

Právo stavby je dočasné věcné právo k věci cizí a spočívá v právu stavět na cizím pozemku (případně pod ním) vlastní stavbu, nebo mít na cizím pozemku vlastní stavbu. Tato stavba je součástí práva stavby, které je věcí nemovitou.

Právo stavby se vedle vydržení a případně rozhodnutí orgánu veřejné moci nabývá nejčastěji smlouvou o zřízení práva stavby. Jednotliví autoři se různí v názorech, jaké jsou podstatné náležitosti takové smlouvy o zřízení práva stavby. Spadá mezi ně především ujednání o právu stavebníka mít na pozemku vlastníka nebo pod jeho povrchem stavbu (a to jako ujednání s věcnými účinky), označení pozemku, který má být právem stavby zatížen, popis stavby (stanovení účelu stavby) a doba trvání práva stavby.

Mezi odbornou veřejností se různí názory na otázku neplatnosti smlouvy o zřízení práva stavby, jež by spočívala jen v tom, že nevyhovuje speciálním ustanovením Občanského zákoníku. Otázkou zůstává, zda bude či nebude možné posoudit tyto případy dle § 575 Občanského zákoníku jako smlouvy o běžném nájmu nebo pachtu.[1]

Vzhledem k tomu, že Občanský zákoník neobsahuje pravidlo, jak by stavba měla být ve smlouvě popsána, nezbývá než souhlasit s názorem, že je potřeba vždy vymezit alespoň účel stavby[2]. A to předně z důvodu, že s pojmem „účel stavby“ pracuje Občanský zákoník v § 1241, dle kterého právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Dovolím si nesouhlasit s nepřesným názorem[3], že smlouva o zřízení práva stavby musí obsahovat ujednání, zda se jedná o právo zřízené za úplatu nebo o právo bezúplatné, a to zejména s ohledem na to, že Občanský zákoník připouští sjednání úplaty pouze jako možnost, nikoli povinnost. Doporučením je vymezit konkrétní povinnosti údržby ve smlouvě tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost.

Co se týče vztahu stavebníka ke stavbě vyhovující právu stavby, má stavebník stejná práva jako vlastník.

Vlastnické právo vlastníka pozemku je s ohledem na věcné právo stavebníka značně omezeno. Vedle toho má stavebník ke stavbě vyhovující právu stavby ze zákona stejná práva jako vlastník – může s ním libovolně nakládat, omezen je pouze zákonnou povinností udržovat stavbu v dobrém stavu. Vlastník pozemku má zároveň ex lege předkupní právo k právu stavby a stavebník má předkupní právo k pozemku.

K realizaci stavby na cizím pozemku existuje řada důvodů. Vlastník pozemku často nemá prostředky k provedení stavby na svém pozemku nebo naopak vůbec nemá zájem na svém pozemku cokoli stavět. Zároveň se ale svého pozemku nemusí chtít vzdát, a to například i z citových důvodů. Od práva stavby může vlastník pozemku také očekávat dlouhodobý a pravidelný příjem v podobě stavebního platu, navíc bude mít obvykle ke konci sjednané doby k dispozici zhodnocený pozemek, aniž by do něj musel sám investovat. Další výhodu pro vlastníka pozemku představuje fakt, že po uplynutí sjednané doby práva stavby mu připadne na pozemku zřízená stavba. To je ovšem vyváženo povinností stavebníkovi zaplatit za tuto stavbu náhradu, která činí polovinu stávající hodnoty stavby, pokud si tedy vlastník pozemku a stavebník neujednají něco jiného.

Z pohledu stavebníka může být výstavba na základě realizace práva stavby výhodnou alternativou k výstavbě na zakoupeném pozemku, a to především z důvodu, že stavebník bude zcela logicky hledat nejlevnější způsob získání stavebního pozemku, který ovšem bude bezpečný z hlediska zachování nerušeného užívání v průběhu dané doby a zároveň mu umožní vhodné a nenákladné financování výstavby úvěrem, popřípadě snadný převod projektu na institucionálního investora.[4]

Výhodou práva stavby oproti institutům obligačního práva umožňujícím realizaci práva stavby na cizím pozemku (např. nájem, pacht, atd.) je možnost zatížit právo stavby ještě před zřízením stavby, a tak získat finanční prostředky potřebné k samotné realizaci výstavby.

Právo stavby se v Evropě používá při výstavbě komerčních nemovitostí, ale často jej využívají i obce, města a církve, a to i k bytové výstavbě nebo veřejně prospěšným účelům.[5] Mezi důvody zřizování práva stavby církvemi a obcemi je např. umožnit získání rodinného bydlení rodinám s nižšími příjmy a malými dětmi. V Německu tohoto institutu využívá několik katolických organizací za účelem umožnění výstavby rodinného bydlení na církevní půdě, zpravidla jen pro rodiny s malými dětmi.[6]

V Německu slouží právo stavby také jako nástroj bytové výstavby. Obce poskytují stavební pozemky tak, že poskytnou stavebníkům právo stavby k obecním pozemkům, čímž jim ušetří prostředky jinak nezbytné pro nákup pozemku, a současně si obce ponechají právo k pozemku a po uplynutí doby trvání práva stavby jim zřízená stavba navíc připadne do vlastnictví. Také se tím snižuje možnost pozemkových spekulací, neboť stavebník je smluvně zavázán k provedení stavby. Vedle bytové výstavby lze právo stavby použít i k výstavbě čerpacích stanic, sportovišť a podobně, vždy však musí jít o nemovitost, která splňuje parametry stavby.[7]

Právo stavby se v Rakousku stalo navzdory vysokému poplatkovému a daňovému zatížení důležitým nástrojem hospodářského života.[8] Vzhledem k tomu, že rakouská úprava práva stavby se té české ve většině aspektů podobá, může to pro Českou republiku indikovat skutečné využití práva stavby v budoucnosti. Nezbývá tedy než věřit, že právo stavby si pozornost i v České republice ještě v budoucnu vydobyde.

---

[1] ZIMA, Petr. Právo stavby. V Praze: C.H. Beck, 2015. Právní praxe. s. 84.

[2] Tamtéž, s. 110.

[3] HANDRLICA, J. In: SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. Praha: C. H. BECK, 2013, s. 897.

[4] ZIMA, Petr. Právo stavby. V Praze: C.H. Beck, 2015. Právní praxe. s. 1.

[5] ZIMA, P. K některým otázkám práva stavby podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2014, roč. 22, č. 5, s. 185.

[6] Tamtéž.

[7] ZIMA, Petr. Stručný úvod do práva stavby. Právní rozhledy. 2005, roč. 13, č. 8, s. 287.

[8] BITTNER, Ludwig. Rakouský zákon o právu stavby. Ad Notam. 1997, roč. 3, č. 4, s. 80.