Pohledávky společenství vlastníků a problematika jejich uplatnění

Ačkoliv se dle mínění většiny ekonomů aktuálně nacházíme na vrcholu hospodářského růstu, což mimo jiné potvrzuje i tuzemská nejnižší nezaměstnanost v rámci Evropské unie a rovněž i konstantní zvyšování průměrné mzdy v národním hospodářství,[1] stále v České republice nalezneme nezanedbatelné množství osob, které mají problémy dostát svým závazkům.

JUDr. Ing. Petr Štillipdoktorand, Fakulta právnická ZČU v Plzni Katedra občanského práva

Jak bude v tomto článku dále blíže rozvedeno, rozhodně neplatí, že pokud dlužník terminologií insolvenčního zákona zastaví platby podstatné části svých peněžitých závazků, na pozoru by se v duchu staré římské zásady vigilantibus iura scripta sunt měli mít pouze a jen jeho věřitelé. Lze mít za to, že do skupiny „bdělých“ bychom měli rovněž zařadit i sousedy dlužníka či další osoby, které s dlužníkem bydlí ve společném bytovém domě, jelikož právě tyto osoby mohou v některých případech doplatit na dlužníkovu liknavou platební morálku. 

Současná situace na trhu s nemovitými věcmi koreluje s tím, že hypoteční úvěr je vzhledem k hospodářské situaci nyní dostupný i pro ty, kteří by dříve na takto dlouhodobý závazek nedosáhli. Na rizika z tohoto stavu vyplývající již několikráte poukazovala i Česká národní banka, která však nemá přímé nástroje k regulaci trhu s hypotékami. Je třeba si uvědomit, že spolu s koupí bytové jednotky (prosté jakýchkoliv právních vad) nenabyde kupující pouze ze subjektivního pohledu nejvýznamnější ius utendi, ale rovněž s bytovou jednotkou nabyde i povinnosti, kterým musí jednorázově či opakovaně dostát. V tomto článku bude úmyslně pominuta situace, kdy společenství vlastníků v bytovém domě neexistuje, ať již z jakéhokoliv důvodu, a nadále se zaměříme pouze na jednotky v bytovém domě, kde bylo řádně založeno a následně vzniklo společenství vlastníků.  

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) definuje společenství vlastníků jako právnickou osobu, která je založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.[2] Občanský zákoník tak v předchozí větě konstituuje v případě společenství vlastníků s ohledem na účel jeho existence obdobný princip jako u veřejnoprávních korporací, totiž princip omezené právní subjektivity. Pod pojem správa domu a pozemku občanský zákoník mimo jiné subsumuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek.[3] Z logiky věci jednoznačně vyplývá, že správa domu a pozemku s sebou nutně musí nést časové, a zejména pak nemalé finanční náklady. A jelikož je členství ve společenství vlastníků neoddělitelně spjato s vlastnictvím bytové jednotky, tyto finanční náklady spojené se správou domu nesou právě jednotliví členové společenství vlastníků. Pro vyloučení možnosti, že by se snad vlastník jednotky nechtěl stát členem společenství vlastníků, zákonodárce zakotvil do občanského zákoníku obligatorní vznik členství ve společenství vlastníků pro každého vlastníka jednotky, a to bez ohledu na vůli toho konkrétního vlastníka jednotky či vůli dosavadních členů společenství vlastníků. [4]   

V praxi tak bývá naprosto běžné, že společenství vlastníků má uzavřeny smlouvy například s jednotlivými dodavateli energií, s úklidovými společnostmi či se společnostmi zajišťujícími odvoz komunálního odpadu. Společenství vlastníků získává finanční prostředky na úhradu pohledávek výše uvedených příkladů věřitelů od svých jednotlivých členů (zákon přímo zakazuje společenství vlastníků podnikat); v tomto článku je vždy předpokládáno, že nejvyšší orgán společenství vlastníků vždy schválil adekvátní výši příspěvků na správu domu a pozemku. 

Je pochopitelné, že věřitelé společenství vlastníků mají zájem na tom, aby jim dodané služby byly uhrazeny ze strany společenství řádně a včas, proto bývá byť i jeden člen společenství vlastníků se špatnou platební morálkou pro ostatní vlastníky jednotek velkou komplikací. V případě neuhrazení povinné platby na účet společenství vlastníků tak vzniká společenství vlastníků pohledávka za tím konkrétním dlužným vlastníkem jednotky, jejíž uspokojení bývá mnohdy velmi komplikované.  

I. Pohledávka společenství vlastníků za jednotlivými členy společenství vlastníků 

Pokud některý z členů společenství vlastníků je se svojí povinnou platbou náležející společenství vlastníků v prodlení, je velmi důležité, aby společenství vlastníků mělo na tuto situaci připraven konkrétní mechanismus tak, aby společenství zbytečně neotálelo s vymáháním této pohledávky. Předně je třeba zdůraznit, že společenství vlastníků je jakožto právnická osoba korporací, jejímž základem je primárně její personální substrát. Podle ustanovení § 212 odst. 1 občanského zákoníku se přijetím členství v korporaci člen vůči ní zavazuje chovat se čestně a zachovávat její vnitřní řád. Pod citovanou dikci zákonného ustanovení lze bez dalšího subsumovat i povinnost hradit pravidelné platby, a to ve výši, ve které byly schválené nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Lze tedy říci, že v případě neuhrazení povinných plateb ve prospěch společenství vlastníků porušuje daný vlastník závazek uvedený ve shora citovaném ustanovení občanského zákoníku. 

V souladu se shora citovanou zásadou je třeba, aby v případě vzniku pohledávky společenství vlastníků tato právnická osoba aktivně konala, a to za účelem dosažení úhrady předmětné pohledávky v její plné výši. Je tedy třeba, aby zejména její statutární orgán (kterým bývá zpravidla výbor) započal s vymáháním pohledávek po jednotlivých členech společenství vlastníků bez zbytečného odkladu po jejich vzniku. Lze mít za to, že v některých případech může hrát v případném okamžitém (ne) vymáhání jednotlivých pohledávek za jednotlivými členy společenství vlastníků svoji roli i sociální aspekt, kdy si například člen statutárního orgánu nechce „rozhněvat“ svého souseda. Občanský zákoník však klade na člena statutárního orgánu právnické osoby povinnost, aby svoji funkci vykonával s nezbytnou loajalitou a potřebnými znalostmi i pečlivostí, tedy jako řádný hospodář. [5] S touto povinností je tak nepochybně spojeno nejen aktivní upomínání a vyzývání k úhradě pohledávek náležející společenství vlastníků, ale i jejich případné uplatnění v exekučním či v insolvenčním řízení. V případě, že člen statutárního orgánu poruší svoji povinnost jednat s péčí řádného hospodáře a způsobí tím společenství vlastníků škodu, je povinen způsobenou škodu této právnické osobě nahradit. [6] V praxi se však často setkáváme s tím, že neuhrazené závazky jsou de facto přenášeny na poctivé členy společenství vlastníků, kteří se touto mimořádnou úhradou za dlužného člena společenství vlastníků chtějí vyvarovat například odpojení celého domu od energií, což by v konečném důsledku postihlo všechny vlastníky bytových jednotek v daném domě, a to zcela bez ohledu na jejich platební morálku.  

II. Ručení vlastníků jednotek za dluhy společenství vlastníků 

Pokud tak v důsledku neuhrazení povinné platby ze strany vlastníka jednotky vznikne společenství vlastníků dluh u jeho věřitelů, je třeba zdůraznit, že za dluhy společenství vlastníků ručí podle ustanovení § 1194 odst. 2 občanského zákoníku jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Toto zákonné ustanovení je významné pro jednotlivé věřitele i v těch případech, kdy by nejvyšší orgán společenství vlastníků neschválil povinnost pro jednotlivé členy hradit příspěvky určené na správu domu a pozemku, jelikož až poté může společenství vlastníků úhradu předmětného příspěvku po svých členech požadovat. Jak uvádí i odborná literatura, „věřitelé společenství tak často nemají možnost se svých nároků vůči vlastníkům jednotek domoci jinak než právě prostřednictvím ručení.“ [7] 

Zakotvení shora uvedeného institutu ručení do občanského zákoníku je pak z pohledu zákonodárce důležité i proto, jelikož společenství vlastníků zpravidla nevlastní žádné nemovité věci, když majetkem společenství vlastníků jsou zejména příjmy z příspěvků na správu, výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, přijatá sankční plnění (například úroky z prodlení při platbách příspěvků na správu domu nebo úhradách za služby, smluvní pokuty). [8] Pokud tak společenství vlastníků dluží svým věřitelům z důvodu špatné platební morálky jednotlivých členů společenství vlastníků, tito věřitelé by s ohledem na žádný nemovitý majetek společenství neměli téměř žádnou šanci uspokojit své pohledávky, pokud by občanský zákoník nekonstituoval tento ručitelský vztah. 

Nutno říci, že před účinností občanského zákoníku upravoval předmětnou problematiku zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), který v ustanovení § 13 odst. 7 rovněž zakládal obdobný institut ručení jako současný občanský zákoník. 

III. Přechod dluhů při převodu bytové jednotky  

V souvislosti s existujícími pohledávkami společenství vlastníků za jednotlivými členy těchto právnických osob se nabízí otázka, jaký právní osud postihne tyto dluhy v případě převodu vlastnického práva k bytové jednotce z dlužníka (vlastníka) na třetí osobu. V obecné rovině je třeba uvést, že podle ustanovení § 1106 občanského zákoníku přecházejí na nabyvatele bytové jednotky práva a povinnosti s ní spojená, a to přímo ze zákona. Dle následujícího konkretizujícího ustanovení citovaného zákona na kupujícího přechází závady váznoucí na bytové jednotce zapsané ve veřejném seznamu, jiné závady přechází, měl-li a mohl-li je kupující z okolností zjistit nebo bylo-li to mezi smluvními stranami ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Je tak zřejmé, že pod tyto „závady“ lze bez dalšího subsumovat povinnost uhradit věřiteli (v tomto případě společenství vlastníků) jeho pohledávku za převodcem. Zákonodárce s ohledem na právní jistotu nabyvatele jednotky uložil převodci, aby kupujícímu předložil potvrzení vydané společenstvím vlastníků, ve kterém musí být minimálně uvedeno, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Lze tak uzavřít, že při převodu vlastnického práva k bytové jednotce za úhradu existujících dluhů (které si kupující mohl a měl zjistit) váznoucích na této nemovité věci odpovídá od okamžiku vkladu vlastnického práva nový nabyvatel, přičemž původní vlastník za úhradu těchto pohledávek společenství vlastníků ex lege ručí. [9] 

Diametrálně odlišná situace je však při přechodu vlastnického práva k bytové jednotce, ke kterému dochází na základě jiné právní skutečnosti, než kterou je volní jednání smluvních stran. Takovýto přechod vlastnického práva nastává například při konání nedobrovolné dražby předmětné nemovité věci; v tomto případě pak dluhy na nabyvatele nepřechází. Nutno říci, že ve většině případů si své pohledávky společenství vlastníků přihlásí do chystaného dražebního jednání, a uspokojí se pak z výtěžku z prodeje bytové jednotky.  

IV. Práva vlastníků bytových jednotek a jejich posílení  

K nelibosti „poctivých“ vlastníků jednotek, kteří své závazky vůči společenství vlastníků plní řádně a včas, však občanský zákoník ze zákona o vlastnictví bytů nepřevzal koncepci zástavního práva, které vznikalo přímo ze zákona k jednotce povinného vlastníka, a to dnem právní moci rozhodnutí soudu ve prospěch vlastníků jednotek. [10] Toto zákonné zástavní právo tak sloužilo k zajištění pohledávek vlastníků jednotek pro případ, kdy „nepoctivý“ vlastník jednotky nehradil povinné platby spojené se správou domu a pozemku. Tyto pohledávky byly rovněž dle ustanovení § 16 zákona o vlastnictví bytů pohledávkami privilegovanými. 

Téměř po čtyřech letech od účinnosti občanského zákoníku, který mimo jiné derogoval shora uvedený zákon o vlastnictví bytů (a spolu s ním i předmětné ustanovení zakotvující zákonné zástavní právo), se zákonodárce opět rozhodl práva „poctivých“ vlastníků jednotek posílit, což učinil v zákoně č. 291/2017 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. 12. 2017. [11] Zákonodárce v důvodové zprávě k citovanému zákonu přiznává, že zde existuje závažný problém týkající se úhrady závazků vlastníků jednotek související se správou domu a pozemku. V této zprávě je dále uvedeno, že: „vlastníci jednotek jsou de facto nuceni nést náklady za ty vlastníky jednotek, kteří nehradí řádně své závazky související se správou domu a pozemku“. Je poněkud zvláštní, že zákonodárce až po takto dlouhém období reagoval na fakt, že právní úprava de facto neobsahovala žádné ustanovení zvláště chránící práva vlastníků jednotek, kteří jsou schopni dostát svým závazkům řádně a včas. [12] 

Citovaný zákon tak novelizuje trojici převážně procesních předpisů, přičemž jeho přijetím bylo docíleno, že pohledávky osoby odpovědné za správu domu (tedy i společenství vlastníků) spojené se správou domu a pozemku budou ode dne jeho účinnosti uspokojovány z prodeje bytové jednotky v předmětných řízeních přednostně, a to i před pohledávkami zajištěných věřitelů. V praxi je téměř pravidlem, že bytová jednotka dlužníka je zatížená zástavním právem ve prospěch bankovních institucí, přičemž takovýto zajištěný věřitel měl vždy před ostatními věřiteli přednost, a tak ve většině případů nezbylo z prodeje jednotky na ostatní nezajištěné věřitele ničeho. Zákon rovněž stanoví pro toto přednostní uspokojení řadu podmínek a omezení, přičemž jedno z těchto omezení je i to, že pohledávky spojené se správou domu a pozemku se uspokojují ve výši maximálně jedné desetiny z výtěžku z prodeje (respektive dražby či zpeněžení). Důvodová zpráva k předmětné novele však neuvádí, proč byla zvolena právě jedna desetina z výtěžku, lze mít však za to, že tato poměrná část byla určena i s ohledem na ostatní věřitele, aby tímto krokem zákonodárce nebyla pomyslná miska vah vychýlena zcela nepřiměřeně ve prospěch osoby odpovědné za správu domu a pozemku (tedy i společenství vlastníků).  

V. Závěr  

Ačkoliv lze bezesporu kvitovat výše uvedený počin zákonodárce spočívající v posílení práv společenství vlastníků spojený se zdůrazněním principu odpovědnosti dlužníků za své závazky, pouze praxe ukáže, zda tento krok byl krokem dostatečným. Je tristní, že 64 procent pohledávek za vlastníky bytů je hodnoceno jako nevymahatelných.[13] Dosud byla praxe taková, že řádně platící a poctiví členové společenství vlastníků tak dopláceli na pohledávky za dlužnými členy společenství vlastníků, což v konečném důsledku mohlo vést například k podrývání důvěry v právní stát u řádně platících členů, a to i s ohledem na tuto do očí bijící nespravedlnost i s přihlédnutím k tomu, že vlastník jednotky si své sousedy nemůže vybrat. Na závěr je třeba znovu zopakovat, že pro uplatnění pohledávky za vlastníky jednotek je i s ohledem na účinnost zákona č. 291/2017 Sb. třeba mít v první řadě bdělý a aktivní statutární orgán v rámci společenství vlastníků, který bude na vzniknuvší dluhy bez zbytečného odkladu reagovat, a to zejména po právní stránce; v opačném případě je možné tento statutární orgán pohnat k jeho odpovědnosti. Na druhou stranu je asi každému jasné, že ne všechna společenství vlastníků mají mezi svými členy osobu erudovanou v oblasti uplatňování pohledávek, a to i s ohledem na stále se zvyšující počet nových zákonů, jakožto i novel právních předpisů stávajících. V krajním případě (pokud společenství vlastníků nebude řádně uplatňovat své pohledávky) a ostatní členové neuhradí za „nepoctivé“ vlastníky jednotek předmětné závazky, může dojít i k tomu, že na společenství vlastníků bude prohlášený konkurz. [14] Doufejme, a to i s ohledem na shora uvedenou novelu trojice procesních předpisů, že případy, kdy společenství vlastníků bude účastníkem insolvenčního řízení jako dlužník, budou zcela ojedinělé.

Článek byl publikován v Komorních listech č. IV/2018.


[1] Průměrné mzdy – 3. čtvrtletí 2017 | ČSÚ. Český statistický úřad | ČSÚ [online]. Dostupné z:  https://www.czso.cz/csu/czso/cri/%20prumerne-mzdy-3-ctvrtleti-2017  

[2] § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 

[3] § 1189 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 

[4] § 1194 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 

[5] § 159 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 

[6] LASÁK, J. § 159 [Požadavky na výkon funkce člena voleného orgánu právnické osoby]. In: LAVICKÝ, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 815. ISBN 978- 80-7400-529-9. 

[7] NOVOTNÝ, M., HOLEJŠOVSKÝ, J. § 1194 [Definice společenství vlastníků]. In: NOVOTNÝ, M., HORÁK, T., HOLEJŠOVSKÝ, J., OEHM, J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2016, s. 148. ISBN 978-80-7400-602-9. 

[8] Vláda: Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, č. 89/2012 Dz. 

[9] § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 

[10] § 15 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. 

[11] Zákon č. 291/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. 

[12] Vláda: Důvodová zpráva k zákonu č. 291/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, č. 291/2017 Dz). 

[13] Tamtéž. 

[14] Tamtéž. 

Hodnocení článku
100%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři