Právní úprava nájmu v roce 2016

Z toho důvodu jsou vedle obecné úpravy nájmu v NOZ obsaženy i zvláštní typy nájmu, které se od obecné úpravy v mnohém liší tak, aby vyhověly požadavkům těchto konkrétních předmětů nájmu. NOZ přinesl mnoho změn především v právní úpravě nájmu bytu a domu, a proto by si jak pronajímatelé, tak i nájemci měli dát pozor na některá specifika obsažená v této zvláštní úpravě.

Zvláštní úprava nájmu bytu a domu

Od obecné právní úpravy nájmu se nájem bytu či domu odlišuje zejména co do svého účelu, jakož přirozeně i svým samotným předmětem nájmu, kterým je v tomto případě výlučně byt nebo dům. Bytem se podle zákonné definice rozumí „místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány za účelem bydlení“. Domem se dále ve smyslu NOZ rozumí nemovitost sloužící k „zajišťování bytových potřeb nájemce“. Pro to, aby se uplatnila tato zvláštní právní úprava NOZ, musí být příslušný byt nebo dům pronajmut pouze za účelem dlouhodobého bydlení (tj. nikoliv jen pro krátkodobou rekreaci) a nájemce musí být rovněž fyzickou osobou.

Podle znění NOZ se za účelem posílení postavení nájemce v nájemních vztazích nepřihlíží k takovým ujednáním nájemní smlouvy, která zkracují práva nájemce_._ NOZ na ochranu nájemce dále zavádí ve svých ustanoveních pravidlo, podle kterého se nepřihlíží k takovým ujednáním, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Přihlížet se nebude ani k těm ujednáním, která ukládají nájemci povinnosti, jež jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Z výše uvedeného je tedy patrné, že NOZ dává jasně najevo zvýšenou ochranu práv nájemce, čemuž by měli věnovat pozornost hlavně pronajímatelé tak, aby nezpůsobili případnou neplatnost svých nájemních smluv v důsledku inkorporace těchto zákonem zakázaných ujednání.

Nájemní smlouva musí mít podle NOZ písemnou formu. Pokud by však smlouva nebyla uzavřena v písemné formě, nemá přesto pronajímatel právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy z důvodu nedostatku písemné formy. Na rozdíl od předchozí právní úpravy nemusí smlouva o nájmu bytu či domu obsahovat jejich přesné označení, včetně specifikace příslušenství, rozsahu užívání či způsobu výpočtu nájemného a poplatků, souvisejících s užíváním předmětného bytu nebo domu. Zároveň, je-li nájemce v dobré víře, že nájemní smlouva byla s pronajímatelem řádně uzavřena, a byt či dům takto užívá alespoň po dobu tří let, považuje se takováto nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Nájemné si strany sjednávají pevnou částkou, přičemž se má za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Neujednají-li si strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné ve výši v daném místě a čase obvyklé pro nový nájem obdobného bytu. Nájemce platí nájemné za kalendářní měsíc vždy předem, nejpozději však do pátého dne příslušného měsíce (není-li sjednáno jinak), a strany si mohou ujednat i každoroční zvyšování nájemného. Společně s nájemným platí nájemce i zálohy na služby zajišťované pronajímatelem. Pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu i bez souhlasu pronajímatele. Nebydlí-li však nájemce v bytě trvale, může jej poskytnout třetí osobě do podnájmu pouze se souhlasem pronajímatele, který v takovém případě musí být pronajímatelem poskytnut písemně. Podle NOZ lze sjednat i poskytnutí jistoty nájemcem za účelem zajištění předmětu nájmu, a to až do výše šestinásobku nájemného.

Pokud bude nájemci k obývání pronajat takový byt či dům, který sice není určen k obývání (např. nebytový prostor), bude se podle NOZ přesto jednat o platný nájem příslušného prostoru. Proto pokud si pronajímatel s nájemcem sjednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, budou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Pronajímatel si zároveň s nájemcem může sjednat i pronájem takového domu či bytu, který není způsobilý k obývání.

Nájem lze podle úpravy obsažené v NOZ ukončit výpovědí, která musí mít písemnou formu. Nájemce může vypovědět i nájemní smlouvu na dobu určitou za předpokladu, že se změní okolnosti (ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely) do takové míry, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pronajímatel může proto vypovědět nájem bytu či domu (na dobu určitou či neurčitou) ve tříměsíční výpovědní lhůtě z důvodů uvedených v zákoně, a to konkrétně v § 2288 NOZ. Pronajímatel má také právo vypovědět nájem bytu na dobu neurčitou i bez výpovědní doby v případě, že nájemce poruší zvlášť závažným způsobem své povinnosti (např. nezaplatí nájemné, byt či dům poškozuje, nebo jej užívá ke zcela jinému než sjednanému účelu).

Nové nařízení o vymezení pojmů „běžné údržby“ a „drobných oprav“

Od 1. ledna 2016 nabylo účinnosti nové nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, které blíže definuje důležité pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“, jež byly doposud v NOZ vymezeny relativně neurčitě.

Běžnou údržbou bytu se podle výše uvedeného nařízení rozumí „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu.“ Jde zejména o „malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.“ Dále se běžnou údržbou rozumí „udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů (např. vodovodních výtoků, digestoří, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, dřezů, kuchyňských sporáků, vařičů, kuchyňských linek atd.), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, nebo kontrola a údržba vodovodních baterií.“

Za drobné opravy se podle nařízení považují „opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.“ Věcné vymezení je dále v nařízení relativně rozsáhle specifikováno, přičemž u výše nákladů je uvedeno, že za drobné opravy se považují ty, u nichž náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč.