Právo stavby vs. liniové stavby

Význam superficiální zásady spočívá v tom, že stavby a rostliny, stejně jako vše ostatní, co se nachází na pozemku a je s ním pevně spojeno, je součástí tohoto pozemku. Vlastníkem staveb a všech takových věcí pevně s pozemkem spojených je pak osoba, která je vlastníkem pozemku. Zásada ale neplatí absolutně. Občanský zákoník zakotvuje hned několik výjimek.

Právo stavby

Jedním z případů, kdy dochází k prolomení superficiální zásady je tzv. právo stavby. Právo stavby, jež bylo znovu zavedeno přijetím nového občanského zákoníku, je institut občanského práva, jehož hlavním účelem je umožnit oddělení vlastnictví pozemku a stavby. Důsledkem je tedy skutečnost, že vlastník pozemku a vlastník stavby (tzv. stavebník) jsou odlišné osoby. Není přitom podstatné, jestli je stavba již na pozemku zřízena, nebo jestli má být postavena teprve v budoucnu. Stavba, na kterou se právo stavby vztahuje, je pouze součástí tohoto práva. Není samostatnou věcí v právním smyslu, a tudíž s ní nelze samostatně právně nakládat. Veškeré dispozice se stavbou probíhají prostřednictvím dispozic s právem stavby, které je na rozdíl od samotné stavby věcí v právní smyslu, konkrétně věcí nemovitou. Právo stavby je tedy možné převést, zatížit anebo může být například předmětem dědictví.

Právo stavby nelze, s ohledem na skutečnost, že se jedná o výjimečné prolomení zásady superficies solo cedit, zřídit na časově neomezenou dobu. Úprava v občanském zákoníku pojímá toto právo pouze jako dočasné.[1] Právo stavby nesmí být zřízeno na dobu delší než 99 let. V právní teorii existují dva názory na možnost prodloužení trvání práva stavby. Část teoretiků zastává názor, že je třeba vykládat zákon spíše restriktivně, a tedy že je možné právo stavby prodloužit jen tak, aby maximální doba jeho trvání nepřesáhla 99 let, zatímco druhá část nevidí překážku v prodloužení trvání práva i nad zákonem stanovenou hranici. Stále však platí, že tak nelze učinit na dobu neomezenou. Poté, co právo stavby zanikne, se stavba (znovu) stane součástí pozemku a jeho vlastník ji nabývá do svého vlastnictví. 

Liniové stavby

Další výjimku ze superficiální zásady představují liniové stavby. Tento pojem byl zaveden až novelou v roce 2017, do této doby občanský zákoník pracoval s termínem inženýrské sítě. Přestože se může zdát, že se jednalo jen o terminologickou změnu, pojem liniová stavba je obsahově širší, protože kromě inženýrských sítí (např. vodovodů, kanalizací, elektrického vedení) zahrnuje také ostatní stavby, které pravidelně zasahují do více pozemků (např. pozemní komunikace). 

Občanský zákoník výslovně stanoví, že liniové stavby nejsou součástí pozemku. Jedná se o takové stavby, u nichž jeden rozměr, a to délka, výrazně převládá nad šířkou a výškou.[2]

Přestože občanský zákoník explicitně nestanovuje, že liniové stavby nemohou být předmětem práva stavby, z právního hlediska je to vyloučeno skutečností, že liniové stavby jsou vždy samostatnou nemovitou věcí.

Platí, že po dobu trvání práva stavby je stavba jeho součástí, není tedy samostatnou věcí. U liniových staveb občanský zákoník výslovně stanoví, že nejsou součástí pozemku. Ve spojení s ust. § 498 občanského zákoníku dojdeme k závěru, že liniové stavby jsou samostatnou věcí, a to věcí nemovitou.[3] Teoretickým zřízením práva stavby k liniové stavbě by se taková liniová stavba měla stát součástí práva stavby a přestala by být samostatnou věcí, což by ale odporovalo zákonu.

Nemožnost zřídit právo stavby k liniové stavbě potvrzuje i skutečnost, že hlavním účelem práva stavby je oddělení vlastnictví pozemku a stavby. Hlavní využití tohoto institutu spočívá v umožnění osobě odlišné od vlastníka pozemku postavit anebo mít na tomto pozemku již zřízenou stavbu, která by jinak v souladu se superficiální zásadou náležela vlastníkovi tohoto pozemku. V případě liniových staveb se tato právní konstrukce stává nadbytečnou, neboť liniové stavby nejsou ex lege součástí pozemku a nenáleží ze zákona vlastníkovi pozemku. Použití práva stavby k liniové stavbě je z hlediska oddělení vlastnictví pozemku a stavby bezpředmětné. 

Zároveň také platí, že stavba poté, co právo stavby zanikne, přestává být jeho součástí a stává se součástí pozemku, to je nikoliv samostatnou věcí. Tato právní konstrukce by opět popírala povahu liniových staveb jakožto samostatných věcí, pokud by mohly být předmětem práva stavby. Po zániku tohoto práva by se totiž staly součástí pozemku, což je opět v rozporu se zákonem. Je na místě také zmínit nepříznivé důsledky v praktické rovině. Nezdá se příliš praktické, aby se po zániku práva stavby například k chodníku, který bude z povahy věci zpravidla liniovou stavbou ve smyslu ust. § 509 občanského zákoníku, muselo vlastnictví tohoto chodníku po zániku práva stavby rozdělit s ohledem na hranice jednotlivých pozemků. 

Jak bylo vysvětleno výše, právo stavby je koncipováno jako právo dočasné. Z tohoto důvodu je vhodné především pro stavby, které nelze považovat za trvalé, ať už z hlediska jejich stavebního povolení nebo použitého stavebního materiálu a provedení, např. skladovací haly anebo garáže.[4] Zatímco u vodovodů, kanalizací a jiných liniových staveb se předpokládá jejich dlouhodobá využitelnost. Je proto logické, že u takových staveb musí být umožněno jejich zřízení a provozování na cizím pozemku bez časového omezení.

Služebnosti

Občanský zákoník umožňuje zřídit liniové stavby na cizím pozemku prostřednictvím služebností. Takové služebnosti umožňují osobě odlišné od vlastníka pozemku vést přes tento pozemek vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, zatímco vlastník musí toto užívání pozemku strpět. 

Podstatný rozdíl mezi právem stavby a služebností spočívá v časové omezenosti práva stavby, resp. neomezenosti služebnosti. Na rozdíl od práva stavby mohou být služebnosti koncipovány jako práva trvalá, zákonem není omezena doba jejich maximálního možného trvání. Z tohoto důvodu je vhodné služebnosti použít pro stavby zamýšlené k dlouhodobému použití, např. právě pro liniové stavby. 

Závěr

Právo stavby je jedním z institutů občanského práva, které umožňuje mít stavbu na cizím pozemku. Při jeho zřizování je ale nutné si uvědomit, že určité stavby předmětem práva stavby být z podstaty věci nemohou. Jedná se například o liniové stavby, ke kterým je zřízení práva stavby vyloučeno z důvodu jejich povahy jako samostatné věci v právním smyslu. 

---

Zdroje

• Lavický a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1−654). Nakladatelství C. H. Beck, 2014.
• Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Wolters Kluwer ČR. 
• Petr, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy. 2012, č. 10.
• Spáčil a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání. Nakladatelství C. H. Beck, 2013.