Čeho se může předkupní právo týkat?
Předkupní právo se může vztahovat v podstatě na cokoli – od běžného spotřebního zboží, po nemovitosti, podíl na věci, podíl v obchodní společnosti či celé hromadné věci, jako například obchodní závod.
Předkupní právo může vzniknout dvěma způsoby:
- Dohodou (smlouvou): můžete si ho sjednat prakticky v jakékoli smlouvě – ať už se jedná o kupní, darovací či nájemní smlouvu, případně můžete uzavřít i samostatnou smlouvu jen o předkupním právu.
- Ze zákona: V některých případech vám zákon poskytuje předkupní právo automaticky, aniž byste se na tom museli s vlastníkem věci domlouvat. Těmto situacím se budeme věnovat v následujících částech.
Základní druhy předkupního práva
Česká právní úprava vymezuje dvě možné varianty předkupního práva, a to:
- předkupní právo závazkové – předkupní právo představuje povinnost konkrétního povinného, aby určitou věc při prodeji třetí osobě současně nabídl vám;
- předkupní právo věcné – toto právo se vztahuje přímo k věci, nikoli k osobě. Pokud si ho sjednáte, vaše právo zůstává, i když se majitel změní. Jestliže nový majitel bude chtít věc prodat, stále máte přednostní právo ji koupit.
Podle toho, o který typ předkupního práva jde, může předkupník uplatnit jiný postup.
Porušení závazkového předkupního práva
Pokud vám povinný, se kterým máte sjednané závazkové předkupní právo, věc nenabídne a prodá ji někomu jinému, má i nadále povinnost vám věc nabídnout – v praxi vám však věc samozřejmě již prodat nemůže, protože ji nevlastní. V takovém případě proto máte nárok na náhradu škody, která vám tím vznikla.
Porušení věcného předkupního práva
Pokud dojde k porušení věcného předkupního práva, situace je jiná a vaše právní ochrana je silnější. Získáváte právo, kterému se říká právo zpětného odkupu (latinsky retrakt). Díky němu můžete požadovat prodej věci i po osobě, která ji koupila.
- Toto právo nezaniká: Pokud kupující prodá věc někomu dalšímu, vaše právo na koupi stále platí.
- Podmínka: Své právo můžete uplatnit pouze tehdy, pokud nový majitel o vašem předkupním právu věděl nebo o něm měl vědět. Pokud o něm nevěděl, musíte požadovat náhradu škody po původním povinném.
- Výjimka: Právo zpětného odkupu nelze uplatnit v případě, že byla věc prodána v dobrovolné veřejné dražbě.
Důležitá je dohoda ve smlouvě – k věcnému a závazkovému předkupnímu právu je důležité zdůraznit, smlouvou lze zřídit jak závazkové, tak věcné předkupní právo – záleží na tom, jak se strany dohodnou.
Zvláštní zákonné typy předkupního práva
Předkupní právo spoluvlastníka
Předkupní právo pro spoluvlastníky, které dříve platilo pro všechny případy spoluvlastnictví, je dnes ze zákona výrazně omezené. Automaticky vám toto právo vzniká pouze ve velmi specifických případech.
Kdy máte ze zákona předkupní právo?
Zákonné předkupní právo spoluvlastníkovi vzniká, pokud spoluvlastnictví vzniklo způsobem, který spoluvlastníci nemohli ovlivnit, například:
- Pořízením pro případ smrti: typicky rozhodnutím v závěti.
- V podobných situacích: Například rozdělením společného jmění manželů po smrti jednoho z nich.
Důležité výjimky a omezení
Vaše předkupní právo se neuplatní, pokud spoluvlastník prodává svůj podíl:
- jinému spoluvlastníkovi, nebo
- určité blízké osobě (například rodinným příslušníkům).
Navíc toto právo trvá jen 6 měsíců od chvíle, kdy se stanete spoluvlastníkem. Pokud povinný poruší svou povinnost a podíl vám nenabídne, získáváte právo zpětného odkupu (retrakt), o kterém jsme mluvili dříve.
Specifický případ: Zemědělský podnik
Pokud jste se stali spoluvlastníkem zemědělského podniku dědictvím nebo jiným neovlivnitelným způsobem, vaše předkupní právo se vztahuje nejen na podíl na majetku, ale také na samotný dědický podíl.
Pozor na smluvní úpravu – Je důležité si uvědomit, že kromě tohoto zákonného práva si předkupní právo můžete sjednat také smluvně s ostatními spoluvlastníky. Text výše se týká pouze situace, kdy vám právo dává automaticky zákon.
Předkupní právo nájemce bytu
Zákon poskytuje předkupní právo také nájemci bytu, ale jen za určitých podmínek, a to pokud:
- jde o první prodej bytu třetí osobě, a
- vaše nájemní smlouva stále trvá.
Toto předkupní právo se nevztahuje na právnické osoby. Pokud by majitel bytu opomněl svou povinnost a byt vám nenabídl, můžete využít opět právo zpětného odkupu (retrakt). I v tomto případě samozřejmě platí, že kromě zákonného práva si můžete předkupní právo sjednat také smluvně, například přímo v nájemní smlouvě.
Předkupní právo stavebníka a vlastníka pozemku
V případě práva stavby, kdy stavebník vlastní nemovitost na pozemku ve vlastnictví jiné osoby, má vlastník dotčeného pozemku a stavebník vzájemně předkupní právo – stavebník k nemovitosti, na které stavba stojí, a vlastník nemovitosti k právu stavby.
Předkupní právo k rodinnému podniku
Pokud má být prodán rodinný závod (podnik, na jehož provozu se podílí více členů jedné rodiny), mají zúčastnění členové rodiny k rodinnému závodu předkupní právo, ledaže se účastníci na rodinném závodu výslovně dohodli jinak.
Dědictví a převod předkupního práva
Smrtí povinného z předkupního práva mohou nastat odlišné situace v závislosti na tom, zda se jedná o věcné nebo závazkové předkupní právo.
Závazkové předkupní právo
V případě smrti povinného z předkupního práva závazkového je dědic vázán z předkupního práva pouze, pokud je tak výslovně ujednáno. Pokud věc zdědí více osob, vztahuje se předkupní právo na prodej každého jednotlivého podílu.
Kromě toho může být předkupní právo závazkové převedeno na jinou osobu již za života předkupníka postoupením pohledávky, a to opět pouze, pokud je tak výslovně ujednáno.
Věcné předkupní právo
Předkupní právo věcné přechází na dědice povinného vždy, tedy není k tomu nutná žádná speciální dohoda, protože věcné předkupní právo se vztahuje přímo k věci, a poskytuje tak předkupníkovi trvalejší ochranu.
Přechod práva na dědice předkupníka
Na druhé straně je sporné, jestli smrtí předkupníka automaticky přechází předkupní právo na předkupníkovi dědice. Byť se přikláníme k postoji, že smrtí předkupníka předkupní právo na jeho dědice přechází, je vždy vhodné přechod předkupního práva také potvrdit již při uzavírání smlouvy s druhou stranou.
Uplatnění předkupního práva
Své předkupní právo můžete uplatnit ve chvíli, kdy povinný nabídne věc k prodeji někomu jinému. V tu chvíli vám musí povinný oznámit všechny podmínky, za kterých se chystá věc prodat.
- Povinný by vám měl nabídku učinit ve stejný den, jako ji nabídl zájemci. Pokud to neudělá, je v prodlení se splněním své povinnosti.
- Vy se pak můžete rozhodnout, zda nabídku přijmete. Pokud ano, kupní smlouva bude mít stejné podmínky, jaké byly dohodnuty s jiným zájemcem.
Pokud není dohodnuto jinak, máte na zaplacení kupní ceny a na uzavření smlouvy 8 dnů u movité věci a 3 měsíce u nemovitosti.
Pokud se zájemce, který s povinným uzavřel kupní smlouvu, zavázal k něčemu, co vy ze své podstaty nemůžete splnit (např. provést nějakou službu), zaplatíte namísto toho povinnému odhadovanou hodnotu tohoto plnění.
Předkupník může s povinným také smluvně ujednat, že předkupní právo bude možné uplatnit i v případech, kdy se vlastnické právo k věci převádí jinak, než koupí.
Darování věci s předkupním právem
Na závěr je důležité zmínit, že se povinný nemůže vyhnout své povinnosti tím, že věc „daruje“ třetí osobě, která na oplátku „daruje“ povinnému kupní cenu. Zákon s takovým jednáním počítá. Vždy se bude posuzovat skutečná povaha obchodu, nikoliv to, jak je transakce pojmenována.
Diskuze k článku ()