Předkupní právo spoluvlastníků k nemovitosti Zdroj: Fotolia

Předkupní právo spoluvlastníků k nemovitosti

1. ledna 2018 nabyla účinnosti část první čl. I body 13 až 22 zákona č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Účinností této novely byl do českého právního řádu znovuzaveden institut předkupního práva spoluvlastníků k nemovité věci, který z právního řádu vypadl zrušením zákona č. 40/1964 Sb., tzv. starého občanského zákoníku, který byl nahrazen s účinností od 1. ledna 2014 zákonem č. 89/2012 Sb., který v původním znění předkupní právo spoluvlastníků k nemovité věci až na jisté výjimky (v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od začátku ovlivnit) nezakotvoval.

Mgr. Adam Polánský

Mgr. Adam Polánský

advokát trvale spolupracující s AK HRABA & CONSORTES v.o.s.

Mgr. Adam Polánský

advokát trvale spolupracující s AK HRABA & CONSORTES v.o.s.

Předkupní právo spoluvlastníků je svou povahou zákonné předkupní právo, stejně jako tomu bylo v koncepci starého občanského zákoníku. V praxi se tento institut blíží předkupnímu právu věcnému, ačkoliv se výslovně nezapisuje do veřejného seznamu. Bylo by však chybou podlehnout dojmu, že se úprava předkupního práva vrací v původní podobě obsažené ve starém občanském zákoníku. Obecná úprava předkupního práva v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, se totiž zásadně odlišuje.

Úprava předkupního práva v občanském zákoníku ve znění účinném od 1. 1. 2018

Předkupní právo spoluvlastníků k nemovitým věcem je upraveno v ust. § 1124, které stanoví:

(1) Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

(2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.

Z výše uvedeného je tedy patrné, že v případě převodu spoluvlastnického podílu na nemovité věci mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo k tomuto podílu vždy, s výjimkou převodu spoluvlastnického podílu osobě blízké. Legální definici osoby blízké nalezneme v ust. § 22 odst. 1 občanského zákoníku: Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.

Bude-li tedy spoluvlastník převádět svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci na některou z osob výše uvedených, není povinen nabízet svůj spoluvlastnický podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Je rovněž na místě zdůraznit, že zákonné předkupní právo spoluvlastníků se použije toliko na nemovité věci; v případě movitých věcí tedy není nadále spoluvlastník omezen zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků (ovšem nic nebrání spoluvlastníkům si i v případě movitých věcí předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům sjednat). Spoluvlastníci mají právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikostí svých podílů, a pokud by mělo jít o bezúplatný převod, musí spoluvlastníci převodci uhradit obvyklou cenu převáděného podílu na nemovité věci.

Občanský zákoník však zároveň poskytuje spoluvlastníkům jakýsi opt-out z nově zavedeného režimu v ust. § 1125, když umožňuje se zákonného předkupního práva vzdát, a to s účinky i pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše (ve formě poznámky). Toto právní jednání musí vždy proběhnout v písemné formě, jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu. Mělo by z něj být jasně patrné, zda se spoluvlastník vzdává svého předkupního práva rovněž s účinky pro své právní nástupce. Vzdání se předkupního práva pak může mít podobu jednostranného právního jednání spoluvlastníka (prohlášení o vzdání se předkupního práva) či dohody spoluvlastníků.

Obecnou úpravu předkupního práva upravuje občanský zákoník v ust. § 2140–2149. Zásadní změnou oproti úpravě ve starém občanském zákoníku je zejména okamžik, kdy je prodávající povinen učinit nabídku předkupníkovi (osobě oprávněné z předkupního práva); tato povinnost prodávajícího vzniká totiž až okamžikem uzavření vlastní kupní smlouvy s třetí osobu (koupěchtivým), jak vyplývá z ust. § 2143 občanského zákoníku. Postupoval-li by tedy prodávající způsobem běžně užíváným za účinnosti předchozí právní úpravy, tedy nabídl-li by předkupníkovi využití předkupního práva ještě před uzavřením vlastní kupní smlouvy s koupěchtivým, nejednalo by se v intencích občanského zákoníku vůbec o platnou nabídku na využití předkupního práva předkupníkovi, a její odmítnutí předkupníkem by tedy nemělo za následek nevyužití předkupního práva ze strany předkupníka.

Náležitosti nabídky prodávajícího předkupníkovi pak vymezuje ust. § 2147 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého je prodávající povinen učinit nabídku předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. K učinění této nabídky předkupníkovi však nestanoví občanský zákoník prodávajícímu žádnou lhůtu. Naproti tomu po řádném učinění nabídky prodávajícím, která splňuje výše uvedené požadavky, počíná předkupníkovi běžet lhůta k využití nabídky, která je blíže vymezena ust. § 2148 odst. 1 občanského zákoníku v délce osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce (nedošlo-li mezi prodávajícím a předkupníkem k jiné dohodě). Neučiní-li tak, předkupní právo zanikne. V případě, že se jedná o nemovitou věc, vyžaduje akceptace nabídky předkupníkem rovněž písemnou formu.

„Prodávající dlužník bude povinen sdělit i jméno kupujícího, jak to požadovala předválečná judikatura (např. Vážný 1679). Tím je předkupník chráněn před smyšlenými smlouvami nebo osobami. Předkupník má se znalostí jména kupujícího možnost si ověřit podmínky smlouvy a vůbec potvrdit záměr prodat věc... K oznámení obsahu kupní smlouvy není nutné, aby předkupník dostal přímo kopii smlouvy, byť takto bude splnění asi nejčastější nebo pro dlužníka i nejjednodušší. Povinnost bude splněna i jiným výčtem všech podstatných náležitostí smlouvy, včetně všech dalších ujednání o splatnosti a vedlejších plněních.“ (Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 128 -130)

Jaký je osud původně uzavřené smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým, využije-li předkupník svého předkupního práva? Vodítko poskytuje ust. § 2145 občanského zákoníku, které stanoví: Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. Původní smlouva tedy uplatněním předkupního práva předkupníkem zaniká, ovšem s ohledem na nutnou vědomost (resp. povinnost vědomosti) koupěchtivého doporučuji ve smlouvě mezi prodávajícím a koupěchtivým vždy výslovně prohlásit, že k věci existuje předkupní právo předkupníka, eventuálně ujednat rozvazovací podmínku ve smlouvě šířeji.

Z výše uvedeného je patrné, že při koupi spoluvlastnického podílu na nemovité věci je nutné dbát zvýšené opatrnosti.


novela předkupní právo spoluvlastnictví

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.
Hodnotilo 29 čtenářů

Diskuze k článku 1 komentářů

Bozena Jirincova | 08.02.2018 15:36
Predkupni pravo spoluvlastnikuk prodeji nemovitosti

Mame podil na orne pude a chceme to prodat pestiteli. Jsou dalsi ctyri vlastnici, nekteri nemaji celou adresu. Kontaktoval jsem pestitele, kteri to chteji koupit, ale jak to bude. Z precteni vyhlasky, nejdrive musi byt kupni smlouva, potom to nabidnout spoluvlastnikum (dopis ?) a cekat tri mesice jestli se ozvou. Co kdyz to prijde nazpatek spatna adresa. Katastralni urad neudava spravne adresy a take je meni. Nase adresa byla zmenena na neexistujici adresu. Pripada mi to, ze novy zakon o prekupnim pravu komplikuje situaci a nebere v ohled vsechny souvislosti. Prosim Vas, muzete mi rici co mam presne udelat, kdyz nebydlime v Cesku. Dekuji Vam

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články