Tedy autonomie vůle v daném případě chybí, respektive fyzická či právnická osoba je nucena být členem právnické osoby na základě titulu vlastnictví k bytové či nebytové jednotce. Je nutné se zamyslet, nad složením takového SVJ. Ve většině případů je společenství tvořeno převážně fyzickými osobami, které mají vlastnictví k bytovým jednotkám v domě, a řekněme několika právnickými osobami, kterým povětšinou patří nebytové prostory. Jedná se o obyčejné lidi, kteří mají o právu minimální znalosti a většinu svých informací získávají z médií. To jim ovšem nebrání v přirozeně právním vnímání vztahů, které vznikají v rámci jejich projevené vůle, či projevené vůle subjektů, ve kterých mají účast. Společenství vlastníků jednotek je tedy v obecnosti skupina lidí, která má společné to, že každý z nich v jednom domě vlastní jednotku nebo i jen část jednotky. Nic jiného je většinou nespojuje.
Společenství vlastníků jednotek, bylo definováno před rekodifikací jako „právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“[1] V současné úpravě je definice tato: „Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.“[2] Tedy v rámci nových předpisů se co do definice, co to vlastně je SVJ, ničeho nijak zvlášť nezměnilo. Změnou je, že v současné úpravě se společenství vlastníků zakládá. Vlastníci již tedy nejsou nuceni založit právnickou osobu, která by vykonávala správu.
Máme tedy právnickou osobu, která má jako účel vykonávat správu domu, a tato právnická osoba má své orgány. Nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků, toto shromáždění vlastníků je tvořeno většinou členy této právnické osoby, kteří mají hlasovací práva o velkosti svých spoluvlastnických podílů. A nyní se dostáváme k lehce problematické části zatím jinak velice systematického uspořádání právnické osoby. Hlavním problém SVJ jsou právě členové. Každý z nich má svůj zájem odvozený od problémů, které se přímo týkají jednotky v jeho vlastnictví. Je celkem pochopitelné, že pan Koloběžka, který bydlí v přízemí, neprojevuje takové rozhořčení, že ve čtvrtém patře je pomalovaná chodba, jako paní Vařečková, která na tomto patře bydlí. A když jsou podobné věci projednávány na shromáždění vlastníků, začnou se více než racionální úvahy, projevovat sympatie a antipatie jednotlivých členů mezi sebou. Autor článku zažil již mnoho shromáždění vlastníků, kdy hlasování o úklidu domu se zvrhlo v ostrou výměnu názorů, kdo z členů SVJ dělá větší, s prominutím, „bordel“. Na vlastní oči jsem viděl, jak bylo upíráno právo hlasování na shromáždění členovi, který přes den cvičil na hlasitý hudební nástroj. Pokud tedy shrnu nikoli právní, ale čistě lidské problémy SVJ, jediným jmenovatelem všech problémů jsou sousedské vztahy členů SVJ.
Věcná příslušnost soudů?
Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba se samozřejmě musí potýkat s tím, že ne vždy všichni ctí zásadu, že smlouvy se mají dodržovat. Občas je nezbytné obrátit se na nositele spravedlnosti v demokratickém právním státu, tj. soudy. A v jakých případech je možné, že se SVJ dostane do soukolí justice? V prvé řadě je to velice často tím, že některý z členů přestane platit zálohy na služby, příspěvky do fondu oprav, či jiné platby, za druhé pokud některý z přehlasovaných členů se domnívá, že by měl spíše rozhodnout soud, nežli shromáždění, či pokud ze vztahů mezi externím správcem či jinou osobou vykonávající činnost pro SVJ vznikne situace hodná k podání žaloby, či další podobné situace. Nejčastějším okamžikem, kdy se SVJ obrací na řešení určitého sporu na soud, je právě první varianta, respektive, že některý ze členů společenství jaksi pozapomněl, či jen prostě odmítá platit úhrady za zálohy a jiné platby. A nyní se dostáváme k situaci, kdy společenství vlastníků jednotek, tento zvláštní subjekt, již dlouhou dobu vnáší do rozhodování soudů prvek nekonečné nejistoty. Proč tomu tak je? Odpověď je jednoduchá, narážíme na vágní právní úpravu v rámci procesního práva.
Celá problematika spočívá ve výkladu jednoho ustanovení občanského soudního řádu a to §9 odst. 2 písm. l) o.s.ř. (před novelou § 9 odst. 3 písm. u)). Toto nevinné ustanovení ve svém jednoduchém znění motá hlavy justici již delší dobu, neboť podle různého výkladu se aplikuje jinak na Moravě a jinak v Čechách.
Problém různého výkladu tohoto ustanovení ovšem zabíhá hlouběji, než by se na první pohled zdálo. V první řadě je třeba si objasnit, co toto ustanovení obsahuje. Jedná se o věcnou příslušnost krajských soudů, jako soudů prvoinstančních ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých. Celkem jednoduché vyjádření nesoucí myšlenku, že krajský soud je soudem věcně příslušným, jako soud prvostupňový v rámci sporů vzniklých z jednání shromáždění vlastníků. Pokud bychom se zamysleli nad důvodem, proč je věcně příslušný právě soud krajský, analogickou cestou bychom nejspíš došli k závěru, že jelikož je společenství vlastníků právnickou osobou a krajské soudy jsou věcně příslušné ve věcech vyplývajících z právních poměrů, které souvisejí s jinými právnickými osobami, ať už obchodními korporacemi, nebo nadacemi a jinými, jakož i ve sporech mezi nimi a jejich společníky nebo členy, tak věcná příslušnost v dané věci je logickým odvozením. Tedy, krajské soudy jsou věcně příslušné jako prvoinstanční v záležitostech, které se týkají právnických osob a jejich vztahů mezi subjekty, které na nich mají účast. V případě aplikování selského rozumu při tvorbě ustanovení o sporech v rámci SVJ by člověk dovodil, že by bylo účelné tyto spory jako celek zařadit do věcné příslušnosti krajským soudům jako soudům prvoinstančním nebo naopak celou agendu společenství vlastníků jednotek přenést na soudy okresní, k čemuž by se autor článku přikláněl spíš, i z důvodů, že si není jist, zdali je nutná „větší odbornost“ v záležitostech a sporech, které SVJ provázejí.
Nyní se ovšem musíme podívat na ustanovení o věcné příslušnosti trochu blíže. Krajský soud je příslušný ve věcech jednání shromáždění společenství vlastníků a sporů z toho vzniklých, což samozřejmě již dává určitou podmínku věcné příslušnosti, která je založena na projevené vůli nejvyššího orgánu společenství vlastníků, tj. shromáždění. V tomto ustanovení se jedná o nešťastné vyjádření, nebo zákonodárce snad promine, o chybu. Pokud bychom se snažili, tedy najít pohnutky či myšlenku, která měla být obsažena ve věcné příslušnosti, kterou toto ustanovení nese, můžeme se vydat dvěma cestami, které asi vedly i zákonodárce, když tento předpis procesního práva vytvářel.
První myšlenka, která by vedla k určitému logickému přístupu, by se zaobírala situací, kdy přehlasovaný člen SVJ nesouhlasí s usnesením přijatým na shromáždění a navrhuje, aby rozhodl soud. V takovém případě autor nemá nic proti tomu, aby byl skutečně věcně příslušný soud krajský, když nic jiného, tak společenství vlastníků nerozhoduje o tolik odlišněji než bytová družstva a tedy analogickou cestou by měly být příslušné soudy krajské. V těchto případech by se dalo ustanovení o věcné příslušnosti pochopit, ačkoliv se s ním dá nesouhlasit.
Druhá cesta, je možnost, že zákonodárce myslel spojením slov „jednání shromáždění a sporů z toho vzniklých“ opravdu veškeré vztahy, práva a povinností vznikající byť jen okrajově z jednání shromáždění vlastníků jednotek a právě v těchto záležitostech, aby byl věcně příslušný krajský soud. V takovém případě by podle autora článku bylo možné žalovat pana Koloběžku, aby se zdržel hraní na klavír v rozmezí od 17:00 do 20:00 u krajského soudu, jelikož si shromáždění odhlasovalo klid v daných hodinách na shromáždění.
Nevím jak vy, milí čtenáři, ale nejsem si jist, že v těchto případech je nutná odbornost krajského soudu pro prvoinstanční rozhodnutí.
Současná situace
Autor se záměrně nebude zabývat judikaturou vrchních soudů a nejvyššího soudu, jelikož v době, kdy tento článek vznikal, nebyla judikatura sjednocena a nebylo možné získat rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci, který se vyjadřoval k věcné příslušnosti ve sporech podle § 9 odst. 2 písm. l).
V současné době je tedy na území Čech zavedená praxe, že u veškerých sporů vzniklých z jednání shromáždění vlastníků jednotek, jsou věcně příslušné soudy krajské. Řekli bychom, sice zvláštní věc, ale dobře. Problém se ale objevuje ve chvíli, kdy vrchní soud založí věcnou příslušnost i ve sporech, které nevznikly v rámci jednání shromáždění vlastníků jednotek. Například ve sporech mezi SVJ a jejich členy, kdy se jedná o ty nešťastné platby na zálohách a jiných příspěvcích. Tyto spory, ve kterých je zakládána věcná příslušnost krajských soudů na základě, vzorových stanov[3], které obsahovaly v taxativním výčtu rozhodovací působnosti shromáždění zmínku o tom, že shromáždění rozhoduje i o výši záloh a příspěvků do fondu oprav. Jen pro představu se jedná o platby v rozmezí 20 – 100 tisíc korun. Pro rozhodnutí o těchto částkách je příslušný soud krajský podle rozhodovací praxe Vrchního soudu v Praze.
No a jakým způsobem to vypadá v praxi? Většina advokátů podala své návrhy k okresním, případně obvodním soudům, které sdělily, že nejsou vlastně věcně příslušné, a proto věc poslaly na Vrchní soudy, aby rozhodly o věcné příslušnosti. Vrchní soud v Praze aplikuje ustanovení § 9 odst. 2 písm. l) a tedy zakládá věcnou příslušnost krajským soudům. Následně spis docestuje na krajský soud, kde ale nastane problém ve chvíli, kdy SVJ nemá ve stanovách, že o platbách příspěvků či záloh rozhoduje shromáždění, protože jak je uvedeno výše, krajský soud je příslušný ve chvíli, kdy se jedná o spor vzniklý na jednání shromáždění. Pokud tedy rozhodnutí o zálohách není ve stanovách dáno do výlučné rozhodovací působnosti shromáždění SVJ, není podle autora tohoto článku věcně příslušný krajský soud, protože se nejedná o spor vzniklý z jednání shromáždění SVJ. A nyní se dostáváme do lehkého justičního ping-pongu, na jedné pálce krajský soud není věcně příslušný, protože o platbách nerozhoduje shromáždění vlastníků a na druhé má založenou věcnou příslušnost na základě § 9 odst. 2 písm. l), jakým způsobem by měl soud rozhodnout?
To v současné době záleží na soudci, jak se v daném případě rozhodne. Lze předpokládat, že návrh zamítne, jelikož navrhovatel nedoložil, že o platbách bylo rozhodnuto na shromáždění.
Co se ale stane, pokud společenství má ve stanovách, že rozhoduje o platbách na zálohy a příspěvky? Autor nechce samozřejmě předjímat, jakým způsobem bude soud postupovat, ale je možné si představit tuto situaci: soud společenství vyzve, aby doložilo zápis ze shromáždění vlastníků, kdy byla usnesením přijata povinnost uhradit zálohy a příspěvky. Nebudeme si zde nic malovat růžově, takové usnesení 90% společenství nemá a zbylých 10% předloží schválení účetní uzávěrky, či usnesení o tom že navyšují nějaké příspěvky o 10%, což soudu nijak nepomůže. Mimo jiné se často stává, že předloží vyúčtování provedené správcovskou společností, což je od nich sice pěkné, ale bez usnesení přijatého na shromáždění vlastníků to nelze rozhodnout. Mimo jiné je nutné, aby usnesení obsahovalo přesný rozpis záloh pro jednotlivé členy či postup jakým došli k žalované částce, jinak by se soud nikdy nedopočítal. A teď je právě potřeba upozornit na specifika SVJ tak, jak jsou uvedeny výše. Neumím si v současné době představit, že by společenství vlastníků jednotek v celých Čechách zasedla a začala každý rok odhlasovávat rozpisy záloh pro jednotlivé členy, jednoduše z toho důvodu, že v rámci antipatie by mohlo dojít k napadání těchto usnesení ve velkém přehlasovanými „ublíženými“ členy, na které si ostatní tzv. zasedli.
S odstupem je tedy na bezvýznamné založení věcné příslušnosti nutné hledět, jako na velice důležitý institut, který v kontextu se všemi proměnnými může založit značný problém. A přitom není potřeba vykládat procesní ustanovení šířeji, než by tomu velel zdravý rozum.
[1] § 9 odst. 1 zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů)
[2] § 1194 odst. 1 zákon č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník)
[3] příloha Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů
Diskuze k článku ()