Jak se dotkne akvizice developerského projektu smluv s developery?

V posledních měsících je přijalo statutární město Jihlava, Mnichovo Hradiště nebo Břeclav, pro které jsme je ve Frank Bold Advokáti připravovali.

Na základě těchto zásad pro spolupráci s developery uzavírají pak obce jak plánovací smlouvy podle § 66 odst. 2 stavebního zákona, tak smlouvy s developery podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Jedná se o tzv. nepojmenované smlouvy, a smluvní strany proto musí velmi pečlivě přistupovat k formulaci jejich obsahu, neboť se nemohou spolehnout na využití zákonných ustanovení řešících otázky, které si smluvní strany ve smlouvě výslovně neupraví.

Prověření projektu a developerských smluv před akvizicí

Obvykle se v developerských smlouvách nachází podrobné vymezení developerského projektu, který má být na území obce umístěn a následně realizován (včetně nezbytné veřejné dopravní či technické infrastruktury), vymezení součinnosti obce poskytované developerovi, určení investičního příspěvku poskytnutého developerem a případně i zajištění závazků smluvních stran např. smluvní pokutou. Méně často však obce pamatují na možnost akvizice developerského projektu, přestože lze očekávat narůstající počet developerských projektů, které bude dokončovat jiný developer než ten, se kterým původně obec uzavírala developerskou smlouvu.

Akvizicí developerského projektu je úplatné nabytí developerského projektu jinou osobou (tou je obvykle nový developer, ale může jí být též obec) od původního developera. Může se například stát, že původní developer ztratí zájem svůj developerský projekt realizovat či dokončit kvůli komplikovanému získávání územního rozhodnutí či stavebního povolení nebo že původní developer na pokračování výstavby již nebude mít dostatek financí.

V rámci akvizice developerského projektu bude nový developer prověřovat právní a faktický stav developerského projektu, který hodlá nabýt. Toto prověřování by mělo zahrnovat též ověření toho, zda spolu s převodem developerského projektu na nového developera přejdou také práva a povinnosti původního developera, plynoucí z uzavřené developerské smlouvy.

Původní developer totiž může být developerskou smlouvu zavázán k tomu, že:

• v případě úmyslu převést svá práva a povinnosti k developerskému projektu na jinou osobu o tomto kroku informuje obec,
• v případě úmyslu převést svá práva a povinnosti k developerskému projektu na jinou osobu zajistí postoupení všech práv a povinností plynoucích z developerské smlouvy na jinou osobu s tím, že obec mu k tomu poskytne nezbytnou součinnost. Smluvní strany by se ohledně možného postoupení developerské smlouvy měly výslovně dohodnout, že povaha smlouvy postoupení nevylučuje, a že s ním souhlasí. Pro jistotu by však měl být součástí developerské smlouvy též dodatek ke smlouvě řešící možnost, že by převod práv a povinností nebyl možný,
• zajistí, aby byli developerskou smlouvou vázáni jeho případní právní nástupci a informuje je o obsahu developerské smlouvy. Tato informační povinnost není nezbytná v případě obcí s rozšířenou působností, neboť developerská smlouva bude v takovém případě podléhat uveřejnění v registru smluv.

Uvedené závazky původního developera přitom slouží k tomu, aby se původní developer nemohl vyvázat ze svých závazků plynoucích z developerské smlouvy tím, že celý developerský projekt převede na nového developera, který již vůči obci není ničím vázán.

Podotýkáme, že hodnota plnění investičního příspěvku, eventuálně náklady na vybudování veřejné infrastruktury (což jsou jen dva příklady nejčastějších závazků původního developera z plánovací či developerské smlouvy) mohou v případě větších developerských projektů činit i desítky milionů korun. Je tedy v zájmu každého, kdo chce nabýt rozpracovaný developerský projekt, aby se přesvědčil též o možných závazcích původního developera vůči obci, ve které má být projekt umístěn.

Developerské smlouvy mohou být také východiskem pro nového developera, který při akvizici projektu původního developera (který v daném případě nebyl vázán smlouvou s obcí) opomenul prověřit soulad projektu s územně plánovací dokumentací. Na změnu např. územního plánu obce není právní nárok, a obec se vůči developerovi nemůže v developerské smlouvě zavázat, že územní plán bude schválen v jím požadovaném znění (takový závazek by byl protiprávní). Může se však zavázat, že učiní kroky vedoucí ke změně územního plánu, a spolupracovat na tom s developerem.