K některým otázkám omezení vlastnického práva k nemovité věci při jejím užívání k veřejným účelům

Na jednu stranu je nutné uznat, že proces řízeného omezování vlastnického práva či jeho případné vyvlastňování je zcela nezbytným prvkem v cestě za budováním kritické infrastruktury, jako jsou dálnice, silniční obchvaty či rozsáhlá vodní díla. Vždy je však nutné řídit se základními zásadami a zákonnými ustanoveními, které případná omezení či vyvlastnění upravují. Omezení vlastnického práva by vždy mělo být pouze mimořádným opatřením sledujícím důležitý veřejný zájem, dále by mělo být provedeno pouze v nezbytném rozsahu a za přiměřenou, nejlépe monetární, náhradu.

Složitějšími případy však bývá, pokud k omezení vlastnického práva sice dojde na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, ale užívací právo slouží soukromému subjektu, například spolku či fyzické osobě. Vhodným příkladem, kterým se zabývala česká soudní soustava a následně také soud Ústavní, je zřízení, resp. povolení, provozování veřejného vnitrostátního letiště, jehož přistávací plocha pokrývá pozemky mnoha vlastníků. Předmětný spor byl projednán třemi instancemi soudní soustavy, přičemž o něm následně rozhodoval Nejvyšší soud (pod sp. zn. 28 Cdo 3808/2016 ze dne 5. 4. 2017) i Ústavní soud (pod sp. zn. II. ÚS 1613/17 ze dne 13. 6. 2017). V tomto konkrétním případě nejprve Městský soud v Brně uložil žalovanému (provozovateli letiště) zaplatit žalobkyni (jednomu z vlastníků pozemků) částku 24.483,44 Kč s příslušenstvím, avšak co do částky 809.259,15 Kč s příslušenstvím, kterou žalobkyně dále požadovala, žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve prospěch žalovaného. Požadovaná suma měla podle žalobkyně představovat bezdůvodné obohacení, kterého se žalovanému dostalo užíváním pozemků v jejím vlastnictví.

Provedené dokazování vedlo soud k závěru, že označené parcely jsou žalovaným využívány jakožto součást areálu letiště ve smyslu zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů. Příslušné veřejnoprávní oprávnění k provozu letiště ovšem nepředstavuje důvod, pro nějž by vlastník letištního pozemku musel strpět jeho užívání bezúplatně. Vzhledem k absenci řádného soukromoprávního titulu žalovaného k nakládání s pozemky tak bylo dle zjištění soudu třeba žalobkyni přiznat právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného.

Ale právě termín obvyklé nájemné se stal v tomto případě termínem sporným, na kterém záležela nejen výše bezdůvodného obohacení na straně žalovaného, ale také celkový úspěch v dané věci, neboť žalovaný jako takový nikterak vznik bezdůvodného obohacení na základě užívání pozemků žalobkyně bez právního titulu nepopíral a nerozporoval. Podstatou sporu byla tedy bitva znaleckých posudků, kdy obě strany předložily soudům své posudky, avšak každý se zcela odlišnou výší náhrady a také s rozdílným způsobem jejich výpočtu a způsobem omezení zjištěné náhrady.

Rozpor mezi oběma znaleckými posudky byl tvořen zejména rozdílnými úvahami a závěry, týkajícími se veřejnoprávních omezení, která na pozemcích váznou. Letiště je totiž součástí tzv. významného krajinného prvku „Syslí rezervace“ registrovaného v souladu s § 6 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. Plocha náležející do zmíněné chráněné oblasti přitom musí být dle zmíněné registrace obhospodařována tak, aby zde byly udrženy nízkostébelné travnaté plochy, jakákoliv realizace užitné hodnoty pozemků je tak možná jen způsobem garantujícím zachování trvalých travních porostů. A právě tento fakt stál za neúspěchem žalobkyně jak v řízení před soudem prvního stupně, tak před soudem stupně druhého i před soudem dovolacím.

Nejvyšší soud totiž v rámci žalobkyní podaného dovolání odkázal na dosavadní rozhodovací praxi (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1332/2012, či přiměřeně též jeho usnesení ze dne 29. 5. 2008, sp. zn. 33 Odo 1014/2006) akcentující, že lze-li pozemek podle veřejného práva užívat jen k určitým účelům a má-li takové omezení vliv na výši obvyklého nájemného, není možné stanovit vyšší náhradu za bezdůvodné obohacení, než jaká odpovídá veřejným právem dovolenému způsobu užívání.

Argumentace žalobkyně však byla poměrně jednoduchá a, nutno říci, také do jisté míry legitimní. Žalobkyně uznala, že na jejích pozemcích existují určitá veřejnoprávní omezení v jejich nakládání, a to zejména výše uvedený významný krajinný prvek, který jakékoliv jiné komerční využití pozemků nadále znemožňuje. Žalobkyně se však, a to i následně v rámci ústavní stížnosti proti odmítavému usnesení Nejvyššího soudu, pokusila poukázat na to, že jde o veřejnoprávní omezení, které sice omezuje její další užití pozemků, avšak nikterak neomezuje nynějšího provozovatele vnitrostátního letiště. Takže zatímco žalobkyni byla vypočtena náhrada tak, jako by daný pozemek téměř nemohla využívat, žalovaný tento pozemek může využívat pro jím přesně zamýšlené účely zcela bez omezení, přičemž za toto užívání hradí nepřiměřeně nízkou náhradu.

Dále žalovaná odkazovala na to, že obvyklé nájemné by mělo být mimo jiné zjištěno porovnáním, jakého nájemného by bylo možné docílit, pokud by pozemky pronajímal jiný subjekt. Jelikož však již před začátkem modelového řízení došlo k deformaci tržního prostředí v rámci tohoto letiště (zejména tlakem na cenu jediným možným kupujícím či nájemcem, a to provozovatelem letiště), nepovažovala žalobkyně srovnání s ostatními pozemky za relevantní. Naopak ve své argumentaci poukazovala na potřebu stanovení, jakou by nájemné činilo částku v případě, že by zde existovala pluralita subjektů, kteří by navíc nebyli omezování existencí významného krajinného prvku v podobě Syslí rezervace. Ani s touto argumentací se však dovolací soud, resp. později soud Ústavní, neztotožnil.

Lze tedy uzavřít, že obě naše nejvyšší soudní autority, odkazujíce na svou dosavadní rozhodovací praxi, nepřiznaly argumentaci žalobkyně váhu, přičemž de facto posvětily stav, kdy je vlastník pozemku nucen strpět absolutní omezení svého práva na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, přičemž mu za toto omezení není hrazena náhrada odpovídající užitné hodnotě, kterou má tento pozemek pro soukromý subjekt, který nad to vše na dotčeném pozemku provozuje podnikatelskou činnost. Tento závěr soudů je však nutné považovat za nepřiměřený, přičemž na základě analýzy odůvodnění obou předmětných rozhodnutí nelze než uzavřít, že jsou minimálně problematická.