Odstranění černé stavby: je vždy nevyhnutelné?

Když stavebník postaví stavbu v rozporu s rozhodnutím stavebního úřadu anebo bez něj, je nutno stavbu odstranit. Co když to však není technicky proveditelné?

Mgr. František Tikaladvokát, TIKAL LEGAL

Úvod

Předně je třeba rozlišovat mezi neoprávněnou stavbou ve smyslu § 1084 – 1086 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“), tj. stavbou umístěnou na cizím pozemku, a stavbou nedovolenou ve smyslu § 129 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (dále jen „StavZ“), tj. stavbou provedenou bez příslušného veřejnoprávního správního aktu (např. územní souhlas, územní rozhodnutí, stavební povolení apod.) nebo v rozporu s ním. Níže se budeme zabývat pouze druhým zmíněným pojmem.

Možnosti ponechání nedovolené stavby podle judikatury

Judikatura Nejvyššího správního soudu a Ústavního soudu se již několikrát zabývala otázkou, zda za určitých okolností je možné nedovolenou stavbu ve smyslu § 129 StavZ ponechat tak, jak stojí a leží, tedy v rozporu s individuálním správním aktem vydaným stavebním úřadem, aniž by stavební úřad přistoupil k výkonu rozhodnutí o nařízení odstranění nedovolené stavby.

  1. V první řadě je třeba zmínit rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 11. 2017, č.j. 8 As 127/2016-56, který se zabýval odstraněním části stavby vodního díla odpadního potrubí v délce cca 160 m od čistírny odpadních vod. Soud zde dovodil, že by nebylo v souladu s principem proporcionality, aby k odstranění „černých staveb“ došlo vždy, za všech okolností, neboť takový postup by mohl znamenat nepřiměřený zásah do práv vlastníka stavby či stavebníka (bod 17).
  2. V rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 4. 2. 2020, č.j. 8 As 52/2019-75 se pak soud zabýval nařízením obnovení předcházejícího stavu stavby dle § 129 odst. 8 StavZ za situace, kdy stavebník propojil bez stavebního povolení existující kanalizační soustavu skládající se ze samostatné kanalizace na splaškovou vodu a samostatné kanalizace na vodu dešťovou, a tak fakticky vytvořil kanalizaci jedinou. Soud zde vyslovil argument, že v případě nařízení obnovení předcházejícího stavu stavby dle § 129 odst. 8 StavZ je povinností správního orgánu přezkoumat jeho technickou proveditelnost. Odkázal také na přiměřenou aplikaci § 111 StavZ, podle něhož má stavební úřad přezkoumat žádost o stavební povolení mj. z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a výsledky tohoto přezkumu se musí odrazit v odůvodnění rozhodnutí (bod 25 rozsudku).
  3. Ústavní soud se ve svém nálezu ze dne 12. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 1956/19 zabýval situací, kdy stavebník postavil bez jakéhokoliv rozhodnutí oplocení ve výšce 170 cm v době, kdy stavební zákon umožňoval v tzv. volném režimu pouze stavbu oplocení do výšky 150 cm. V mezidobí nabyla účinnosti novela zákona, která tuto hranici pro stavbu ve volném režimu zvýšila až na 200 cm, a stavební úřad následně vydal rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Ústavní soud zde konstatoval, že takové rozhodnutí je zcela nepřiměřeným zásahem do vlastnického práva majitele, neboť ponechání stavby v jejím stávajícím stavu nezasahovalo do veřejného práva závažným způsobem ani do práva jiných subjektů, tím spíše za situace, kdy překročení stavebního zákona bylo zcela marginální a v mezidobí byla přijata novela zákona, která takovou stavbu považuje za legální. Soud zdůraznil, že proporcionalitu zásahu státu je nutno posuzovat i v situacích, kdy zákon takový postup nestanoví, tj. nejen na možnost dodatečného povolení stavby, ale i na odstranění „černé“ stavby. Kromě toho soud dovodil, že nuance 20 cm oplocení zahrady rodinného domu nelze srovnávat s rozsáhlými „černými“ stavbami developerů, na jejichž odstranění existuje naléhavý právní zájem.
  4. Konečně je třeba citovat usnesení Ústavního soudu ze dne 31. 5. 2010, sp. zn. IV. ÚS 121/10, kdy stavební úřad uložil stavebníkovi odstranit nástavbu rodinného domu a uvést tuto stavbu do původního stavu, tj. snížit hřeben střechy o cca 60 cm a snížit hrany říms cca o 1 m. Stěžovatelka zde odkazovala na to, že odstranění části stavby by mělo být nejzazším prostředkem zásahu do vlastnického práva a že v daném případě je diametrální rozpor mezi právy, která byla přiznána vlastníkovi dotčeného pozemku, a povinnostmi uloženými stěžovatelce. Soud zde však stěžovatelce nedal za pravdu, neboť ji stěžovatelka podle něj provedla zjevně úmyslně, nikoli v omylu či nevědomosti. Současně stanovil, že nelze na soudu požadovat, aby přesně stavebně technicky určil, do jakého stavu má být stavba uvedena.
Zákon183/2006 Sb. Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
§ 129

Nařízení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Stavební úřad nařídí odstranění stavby
a) vlastníku stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby; jde-li o stavbu, která je kulturní památkou, postupuje se podle zvláštního právního předpisu 32),
b) vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním, a stavba nebyla dodatečně povolena,
c) vlastníku stavby, u níž bylo stavební povolení zrušeno podle § 176 odst. 5,
d) vlastníku stavby, která nevyžaduje územní rozhodnutí, stavební povolení ani ohlášení stavby, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy, nebo vlastníkovi pozemku, na kterém byla provedena, není-li vlastník stavby znám,
e) vlastníku nebo stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené podle rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem, které bylo pravomocně zrušeno a stavba nebyla povolena v opakovaném stavebním řízení,
f) vlastníku stavby dočasné, u které uplynula stanovená doba jejího trvání a nebyla povolena změna v užívání, nebo
g) vlastníku stavby dočasné podle § 104 odst. 1 písm. c), u které uplynula stanovená doba jejího trvání.

(2) Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby uvedené v odstavci 1 písm. b). V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Byla-li žádost o dodatečné povolení podána před zahájením řízení o odstranění stavby, má se za to, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí. V řízení o dodatečném povolení stavby stavební úřad postupuje přiměřeně podle § 90 a § 110 až 115; ohledání na místě je povinné. Účastníky řízení o dodatečném povolení stavby jsou osoby uvedené v § 109, a pokud je v řízení posuzováno umístění stavby nebo změna oproti územnímu rozhodnutí, rovněž osoby uvedené v § 85. Na uplatňování námitek účastníků řízení o dodatečném povolení stavby se obdobně použijí ustanovení o uplatňování námitek v územním a stavebním řízení.

(3) Stavbu uvedenou v odstavci 1 písm. b) lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že
a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. Bude-li předmětem dodatečného povolení rozestavěná stavba, stavební úřad stanoví podmínky pro její dokončení. Bude-li předmětem dodatečného povolení dokončená stavba uvedená v § 119 odst. 1, může stavební úřad po ověření splnění podmínek podle § 122 odst. 3 na žádost stavebníka současně samostatným výrokem rozhodnout o povolení užívání stavby a případně stanovit podmínky pro její užívání.

(4) U stavby podle odstavce 1 písm. d) stavební úřad nenařídí odstranění stavby, pokud nebylo prokázáno porušení právních předpisů nebo vlastník porušení právních předpisů dodatečně napravil; stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví usnesením poznamenaným do spisu. Dodatečné povolení se nevydává.

(5) U stavby podle odstavce 1 písm. e) vede stavební úřad opakované stavební řízení. Za žádost se pro tento účel považuje žádost nebo podání, k nimž bylo dle stavebního zákona vydáno následně zrušené rozhodnutí nebo opatření. V opakovaném stavebním řízení postupuje stavební úřad podle § 109 až 115; doplnění podkladů požaduje pouze v rozsahu nezbytném pro opakované projednání stavby. Lhůta pro vydání rozhodnutí začíná běžet dnem následujícím po nabytí právní moci zrušujícího rozhodnutí. Nebude-li v opakovaném stavebním řízení stavba povolena, stavební úřad bez předchozího řízení rozhodnutím nařídí odstranění stavby.

(6) Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby podle odstavce 1 písm. f). V oznámení zahájení řízení vlastníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů žádost o změnu v užívání dočasné stavby spočívající v prodloužení doby jejího trvání nebo ve změně na stavbu trvalou. Pokud vlastník stavby tuto žádost podá, stavební úřad řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti; na řízení se přiměřeně vztahuje ustanovení § 127. Bude-li žádosti vyhověno, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví.

(7) U terénních úprav a zařízení se postupuje podle odstavců 2 až 6 přiměřeně. Vydané dodatečné povolení nahrazuje územní rozhodnutí.

(8) Pokud je třeba nařídit obnovení předcházejícího stavu stavby, u které byly bez stavebního povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu anebo v rozporu s ním provedeny stavební úpravy spočívající v odstranění některé části stavby, postupuje stavební úřad podle odstavců 2 a 3 přiměřeně.

(9) V případě nařízení odstranění části stavby, které bude vyžadovat provedení prací k zabezpečení stavebně technického stavu stavby a podmínek pro její užívání a k jejich provedení je nezbytná projektová dokumentace nebo jiné podklady, nařídí stavební úřad vlastníku stavby, na které má být nařízení odstranění její části provedeno, aby je opatřil ve stanovené lhůtě. Nesplní-li vlastník uvedenou povinnost, opatří projektovou dokumentaci nebo jiné podklady stavební úřad na náklady vlastníka stavby; na tento postup musí vlastníka stavby předem upozornit.

(10) Účastníky řízení o nařízení odstranění stavby jsou povinný, osoby, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, na kterých je odstraňovaná stavba umístěna nebo stavbám na nich, jakož i osoby, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být odstraňováním stavby přímo dotčena.

------------------------------------------------------------------
32) Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů.


Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů

Využitelnost závěrů judikatury v praxi

  1. Pokud stavební úřad i přes argumenty stavebníka uvedené v žádosti o dodatečné povolení stavby vydá rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, je možné se proti výkonu tohoto rozhodnutí bránit například v situaci, kdy se jedná pouze o marginální rozpor (např. odchýlení se od kolaudačního rozhodnutí v řádech centimetrů). V takovém případě by totiž újma vzniklá stavebníkovi „černé“ stavby při jejím odstranění (zejm. náklady na odstranění) nepoměrně převyšovala újmu, kterou by utrpěl veřejný zájem nebo vlastník sousední nemovitosti v případě ponechání nedovolené stavby.
  2. Dále je možno podle mého názoru ponechat nedovolenou stavbu v případě, že její odstranění je technicky téměř neproveditelné a jejím odstraněním by mohla vzniknout závažná újma např. vlastníkovi sousedního pozemku (např. u stavby stojící v příkrém svahu, pří jejímž odstranění by mohlo dojít ke zborcení tohoto svahu a poškození nemovitosti sousedního vlastníka). Zde lze odkázat na povinnost vodoprávního úřadu přezkoumávat i technickou proveditelnost odstranění dané stavby, dovozenou judikaturou Nejvyššího správního soudu, a dále na povinnost důsledného naplnění § 130 StavZ. Současně je vhodné stavebnímu úřadu předložit stanovisko odborníka (např. geologa nebo statika) ohledně nevhodnosti navrhovaného odstranění stavby.
  3. Z hlediska ústavněprávní roviny lze pak odkázat na princip proporcionality při zásahu do práv osob, vycházející z toho, že je třeba zde poměřovat újmu, která by vznikla v případě odstranění stavby vlastníkovi stavby a vlastníkovi sousedního pozemku, s újmou, kterou by utrpěl veřejný zájem v případě ponechání takové stavby. Při respektu k ochraně vlastnického práva (čl. 11 LZPS) je třeba také myslet na to, že odstranění stavby by mělo být až nejzazším prostředkem ochrany práva (tzv. ultima ratio).
  4. Z procesního hlediska se stavební úřad musí zabývat tím, zda rozhodnutí o nařízení odstranění stavby bude z technického hlediska materiálně vykonatelným.
  5. Argumentovat lze podle mého názoru i tím, že stavebník je jako každý jiný povinen postupovat v souladu s generální prevenční povinností dle § 2900 OZ, tj. počínat si tak, aby nedošlo k bezdůvodné újmě na zdraví nebo vlastnictví jiného, za kterou by následně odpovídal (§ 131 odst. 2 StavZ).
  6. Konečně by také stavební úřad měl přihlédnout k formě a intenzitě zavinění stavebníka, zejména k tomu, zda stavebník jednal od samého počátku územního řízení v rozporu s veřejnoprávními rozhodnutími ve zjevném úmyslu, zda k tomuto rozporu došlo až ve fázi kolaudace, anebo zda se stavebník tohoto rozporu dopustil z nedbalosti či zcela bez svého zavinění. 

Pravděpodobnost nařízení výkonu rozhodnutí v praxi

Co když ani všechny výše uvedené argumenty nezaberou, stavební úřad zamítne vaši žádost o dodatečné povolení stavby a rozhodne o nařízení odstranění stavby i o stanovení podmínek pro jejich odstranění?

Pokud svou povinnost odstranit stavbu dobrovolně nesplníte, může stavební úřad přistoupit buď ke správní exekuci na nepeněžité plnění dle § 107 a násl. zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění (dále jen „SpŘ“), nebo k exekuci dle exekučního řádu dle § 40 odst. 1 písm. e) zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, v platném znění (dále jen „“).

Pakliže vás k odstranění stavby nedonutí ani stavebním úřadem uložené donucovací pokuty [§ 112 písm. c) SpŘ], přistoupí exekuční správní orgán k exekuci provedením náhradního výkonu [§ 112 písm. a) SpŘ], tj. stavbu odstraní někdo jiný než povinný, avšak na náklady povinného.

Podle odborné literatury je však k zajištění faktického výkonu takového rozhodnutí přistoupeno jen v malé části případů.[1] Důvod je ryze ekonomický, odstranění stavby je finančně dost náročné a příspěvek ze státního rozpočtu k plnění úkolů v přenesené působnosti obcí a krajů k uhrazení náhradního výkonu plnění nestačí. Ze statistik[2] vyplývá, že za období od 1.1.2014 do 30.6.2017 vydaly zúčastněné stavební úřady celkem 2.064 rozhodnutí o nařízení odstranění stavby dle § 129 odst. 1 StavZ, z nichž byla povinnost odstranit stavbu ve stanovené lhůtě dobrovolně splněna jen v 727 případech (35,2 %). V 1.337 případech tedy dobrovolně splněna nebyla. Nadto bylo v případě dobrovolně nesplněných povinností odstranit stavbu vydáno celkem pouze 121 exekučních příkazů (9,1 %)


[1] Ondra, M.: Provádění staveb a jejich změn. Praha: Leges, 2020, str. 169-170; Vašíková, J.: Otazníky nad výkony rozhodnutí stavebních úřadů. In: KOLEKTIV AUTORŮ. Almanach Stavební právo. Plzeň: Aleš Čeněk, 2017, str. 70.

[2] Zajištění finančních prostředků k provedení výkonů rozhodnutí (exekucí) obecných stavebních úřadů vydaných ve veřejném zájmu: Plnění usnesení vlády č. 630/2017. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2017, s. 11. Dostupné také z: https://www.komora.cz/files/uploads/2018/02/ma_KORNAVWJ3402.docx 


Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři