Co se stane s „černými stavbami“ po účinnosti nového stavebního zákona? - část I.

Nový zákon obsahuje zpřísňující ustanovení vůči nelegální výstavbě bez příslušného povolení, tzv. „černým stavbám“. Není ale jednoznačné, jak se nový zákon vztahuje na černé stavby dokončené před jeho účinností. Co se s nimi tedy stane?

partner, HAVEL & PARTNERS s.r.o., advokátní kancelář
Jeřáby, stavba, staveniště
Foto: Fotolia

Nový stavební zákon vyšel ve Sbírce zákonů 29. července 2021 pod č. 283/2021 Sb. a nabude plné účinnosti 1. července 2023, s výjimkou některých ustanovení s dřívější účinností.

Černé stavby podle nového stavebního zákona

Současná právní úprava umožňuje v § 129 odst. 2 stavebního zákona prakticky neomezené dodatečné povolení stavby, která byla stavebníkem realizována nelegálně, a to i vědomě bez příslušného povolení. Konkrétně tento proces funguje tak, že jakmile je zjištěna existence černé stavby (např. na podnět sousedů stavby nebo i z vlastních zjištění stavebního úřadu), stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby. V oznámení o zahájení tohoto řízení však musí stavební úřad vlastníka nebo stavebníka poučit o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Ta může být i neúplná a může být i následně doplňována o detailněji zpracovanou projektovou dokumentaci. Může dojít i přerušení řízení, během kterého si stavební úřad vyžádá (nebo stavebník z vlastní iniciativy doloží) všechny chybějící podklady.

Dodatečné povolení může nahradit nejen stavební povolení, ale i územní rozhodnutí, dokonce v něm může být udělena výjimka z požadavků na výstavbu. Možnost souseda stavby nebo jiné dotčené osoby vynutit si odstranění stavby byla prakticky velmi omezená. Částečně by ji mohla zlepšit nová judikatura Nejvyššího správního soudu,[1] která umožňuje sousedovi či jiné dotčené osobě vynutit si zahájení řízení o odstranění stavby, její výsledky však praxe zatím nestačila příliš poznat. V praxi jsme narazili na častý přístup stavebních úřadů i stavebníků, kteří (i pro urychlení) raději realizovali stavbu nelegálně a počítali s tím, že po realizaci bude stavební úřad více nakloněn stavbu povolit, než pokud by šlo o povolení před realizací. Bohužel tato situace vede i k častému udělování výjimek z požadavků na výstavbu (včetně např. i požadavků na odstupovou vzdálenost), které by jinak při řádném řízení povoleny nebyly.

Nový stavební zákon tento režim podstatně zpřísňuje. Možnost dodatečného povolení a povinnost stavebního úřadu poučit o této možnosti zůstává. V § 256 však nový zákon upravuje podmínky dodatečného povolení odlišně oproti stávající úpravě. První zásadní podmínkou je, že povinný (tj. dle legislativní zkratky v § 250 vlastník stavby a stavebník) prokáže, že jednal v dobré víře.

Požadavek na dobrou víru

Prakticky by se měla dobrá víra stavebníka v drtivé většině případů omezit v podstatě pouze na případy, kdy stavebníkovi bylo stavebním úřadem vydáno povolení záměru, toto povolení nabylo právní moci, stavebník následně realizoval stavbu nebo s její realizací započal, a následně bylo povolení zrušeno v přezkumném řízení, a dále na případy, kdy stavební úřad vydá informaci (předběžnou informaci, neformální sdělení, apod.) o tom, že stavba žádné povolení nevyžaduje. To by se mohlo aplikovat dle důvodové zprávy i na případy kdy se následně prokáže, že se tato informace nezakládala na pravdě, ať již z důvodu nesprávného posouzení podání stavebním úřadem (úředník není neomylný), nebo z důvodu nedostatečného podání, ze kterého nebylo možné zjistit všechny podstatné informace, stavební úřad nevyzval stavebníka k doplnění, a podání tak vyhodnotil nesprávně (stavební úřad stavebníka uvede v omyl z nedbalosti).

Za prokázání dobré víry pak nelze považovat situaci, kdy:

  • stavebník realizuje stavbu odlišnou od stavby, které se týkala informace od stavebního úřadu,
  • stavebník realizuje nepovolené změny oproti povolené stavbě (ledaže by se jednalo o změny stavby před dokončením, které mohou být projednány v kolaudačním řízení podle § 224 odst. 3).

Toto omezení se vztahuje i na situace, kdy stavebník provede změny stavby před dokončením, které by jinak byly povolitelné. Dokonce by se vztahovaly i na změny, které by bylo lze povolit i zjednodušeným způsobem, např. vydáním povolení jako prvního úkonu v řízení podle § 224 odst. 5. Bohužel nový zákon pro tyto případy výjimku nestanoví. Pokud takovou změnu stavebník již bez povolení zrealizuje, měl by ji dle přísné nové úpravy tedy správně nejprve odstranit, nechat si ji povolit, a následně teprve zrealizovat znovu.

Důkazní břemeno k prokázání předpokladů dobré víry tak nese vždy povinný (stavebník, vlastník stavby). Dobrou víru je nutno posuzovat objektivizovaně, tj. nestačí jen subjektivní omyl stavebníka o tom, že se domníval, že stavba povolení nevyžaduje. Důvodová zpráva správně odkazuje na § 4 odst. 2 občanského zákoníku, podle nějž: „Činí-li právní řád určitý následek závislým na něčí vědomosti, má se na mysli vědomost, jakou si důvodně osvojí osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé.“

V dodatečném povolení nebude možné povolit výjimky

Nový zákon stanoví i druhou podstatnou podmínku, a to že v řízení o dodatečném povolení nebude možné povolit výjimky z požadavků na výstavbu. Požadavky na výstavbu jsou vymezeny v § 137 a zahrnují požadavky na vymezování pozemků (zahrnující i požadavky na parkovací stání a odvádění vod), požadavky na umisťování staveb (typicky na odstupy staveb) a technické požadavky na výstavbu. Možnost výjimek z těchto požadavků podle § 138 tedy nelze využít. Stavebník se bude muset spoléhat pouze na § 137 odst. 4, dle které se u některých staveb požadavky na výstavbu neuplatní. Jedná se např. o změnu dokončené stavby nebo změnu památkově chráněné stavby, avšak pouze v rozsahu, v jakém to „závažné územně technické nebo stavebně technické důvody nebo jiný veřejný zájem vylučují, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby“.

Poslední, spíše méně významnou podmínkou dodatečného povolení stavby je uhrazení pokuty za přestupek spočívající v realizaci černé stavby.

Nový režim je velmi přísný, v průběhu rekodifikací však byly zvažovány i ještě přísnější přístupy, a to např. kriminalizace jednání stavebníků černých staveb nebo absolutní nemožnost jejich dodatečného povolení. Absolutní nemožnost byla vyloučena zejména proto, že může docházet k situacím, kdy bude povolení záměru zrušeno např. v soudním přezkumu až poté, co bude započato se stavbou (nebo dokonce i dokončena). Důvodem pro zrušení může být i jen procesní vada v postupu stavebního úřadu, tj. projektová dokumentace může být správná a souladná se všemi požadavky na výstavbu. Mnohdy také postačí i drobné úpravy projektu tak, aby odpovídal právnímu řádu. Zohledněna byla i neefektivita, kdy by jinak musela být stavba stržena, povolena a v zásadě v podobném vzhledu by mohla být postavena znovu. Na druhou stranu zkušenosti z praxe (podle našeho názoru správně) ukázaly na nutnost důrazně odradit stavebníky od černé výstavby.

Tato přísnost se může jevit jako zbytečně extenzivní např. u druhého požadavku. V dodatečném povolení by totiž nebylo možné povolit ani méně substantivní výjimky. Neznáme sice znění budoucích prováděcích vyhlášek, nicméně stávající vyhlášky a jimi zezávazněné technické normy obsahují řadu technických požadavků (parametry schodiště atd.), na kterých by nebylo nutné trvat za všech okolností. I zde tedy mohla být dána větší pravomoc stavebním úřadům, aby posoudil, které výjimky udělit lze i v dodatečném povolení, a které ne (např. zákaz by se mohl vztahovat jen na požadavek na odstupové vzdálenosti). Přísně může splnění obou podmínek působit i v případě některých větších změn staveb před dokončením. Stavebník totiž velice těžko bude prokazovat dobrou víru, pokud se odchýlil od povoleného záměru, byť by to bylo odchýlení vyvolané např. neočekávanými geologickými poměry a stavebník pokračoval se stavbou před vydáním povolení změny z důvodu ochrany před nepřízní počasí (takto např. zastřešil stavbu sice odchylně od povolení, avšak zjevně způsobem, který by jinak povolen byl).

Článek byl publikován v Advokátním deníku.


[1] Rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu č. j. 6 As 108/2019-39 ze dne 26. 3. 2021.

Hodnocení článku
100%
Pro hodnocení článku musíte být přihlášen/a

Diskuze k článku ()

Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a

Související články

Další články