Praktické poznatky při zápisech poznámek do katastru nemovitostí
Jaká jsou úskalí zápisů do katastru nemovitostí podle smluv o smlouvách budoucích o převodu vlastnického práva či zřízení věcného práva k cizí věci na úrovni obcí?
Problematika daných zápisů je v současné době stále poměrně velkou neznámou, byť je to již více než sedm let, co je zakotvena v dále uvedených právních předpisech našeho právního řádu. Základním právním předpisem upravujícím zápisy přednostního práva ke zřízení věcného práva jiné osobě ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) je občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen “NOZ”), a to podrobněji uvedeno v § 983 daného předpisu.
Speciálním právním předpisem na úseku katastru nemovitostí, týkajícím se zápisu již zmiňovaného věcného práva je především katastrální zákon č. 256/2013 Sb. (dále jen “KZ”), a to § 23 odst. 1 písm. t), a dále § 72 odst. 3 písm. a) katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb. (dále jen “Kat-Vyhl”).
V současné době, není prakticky zmiňovaný zápis poznámky územními samosprávnými celky vůbec v praxi využíván. V následujícím textu bych rád poukázal - bez hlubších ambicí teoretického rozvedení - zejména na praktickou využitelnost problematiky zápisů poznámek o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. Hlavním smyslem tohoto článku je pokusit se zaujmout názor k povaze zmiňované poznámky a její aplikace v praktické rovině při nakládání s nemovitým majetkem územních samosprávných celků, a to nejen u odborné veřejnosti, ale především u zaměstnanců, kteří denně řeší problematiku s nakládáním nemovitého majetku obcí, a uvedená problematika je zajímá.
Dalším cílem tohoto článku je poukázat na nepříliš složitý procesní postup, od doručení návrhu, např. smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene ze strany správce inženýrské sítě, přes projednání v orgánech obcí až po samotný zápis poznámky do katastru nemovitostí, a předložit tak pro využití praktickou pomůcku v níže uvedených případech, které nejsou nikde podrobně a odborně z praxe popsány.
Smysl zápisů poznámek podle smluv budoucích
V posledních letech dochází u obcí ke značnému nárůstu projednání a schvalování předložených návrhů smluv o smlouvách budoucích o věcném břemeni, a to nejčastěji ze strany provozovatelů distribučních soustav (elektřina, plyn, optické sítě apod.).
Primárně se budu v tomto článku tedy zabývat uvedenými smlouvami zmiňovaných provozovatelů distribučních soustav, které omezují vlastníky nemovitých věcí. Uvedené smlouvy v předchozí větě v tomto odstavci výrazně převyšují počet projednávaných a předkládaných uvedených smluv jednotlivými obcemi s porovnáním s dalšími typy podobných smluv, např. smlouva o budoucí kupní smlouvě, smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva apod.[1]
Ve většině případů nejde o velké rozsahy budoucích věcných břemen zatěžující nemovité věci ve vlastnictví obcí za vyšší finanční vyrovnání, a proto dané smlouvy jsou založené na jednotlivých odborech, odděleních, či zkrátka na obecních úřadech, a čekají na svoji realizaci.
Proto má zmiňovaný zápis poznámky dc katastru nemovitostí velký význam, nebol informace o budoucí realizaci investiční akce je “signalizována” na příslušném listu vlastnictví dané obce - a je tedy známa nejen z obsahu dané smlouvy založené na příslušném obecním či městském úřadě, ale i z veřejného seznamu, kam má přístup široká veřejnost.
Vzhledem k poměrně častým nízkým jednorázovým finančním částkám nejsou ani předmětem zveřejnění v příslušném registru smluv. [2] Hlavním smyslem při zápisech poznámek o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu na základě nejen smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni je podle mého názoru zajistit větší transparentnost při hospodaření a nakládání s nemovitým majetkem jednotlivých obcí a dále zajistit větší publikaci projednávaných záležitostí v této oblasti ve vztahu k veřejnosti.
Procesní postup při zápisu poznámek dle smluv budoucích do katastru
Vzhledem k převážné většině projednávaných případů u návrhu smluv o budoucích smlouvách o věcném břemeni, je vždy na straně oprávněného z práva odpovídajícího věcnému břemeni provozovatel distribuční soustavy.
Návrh budoucí smlouvy je v obcích, kde je volena rada,[3] předložen po vyjádření příslušných odborných útvarů k projednání a schválení do rady obce (města), která přijatým usnesením schválí předloženou smlouvu. Následně poté může dojít k podpisu ze strany obce a druhé smluvní strany a smlouva je podepsána a účinná.[4]
V obcích, kde není volena rada obce, vykonává její působnost starosta, nestanoví-li zákon jinak. [5] Toto zákonné ustanovení je však z mé dosavadní praxe většinou téměř překonáno, a to tak, že souhlas s předloženou např. smlouvou o budoucí smlouvě o věcném břemeni schvaluje zastupitelstvo obce.
Tím je zajištěna větší transparentnost a spolurozhodování všech členů zastupitelstva na projednávání veřejných záležitostí, tedy na budoucím zřízení věcného břemene, které nelze podceňovat a zařazovat ho jako bezvýznamnou událost. Mnohdy totiž jde o rozsáhlé vedení inženýrských sítí v délce několika stovek metrů, takže dochází ke značnému zatížení části pozemků ve vlastnictví jednotlivých obcí na dobu neurčitou.
Ukázka zápisu přednostního práva ke zřízení jiného práva pro jinou osobu, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene
Procesní kroky zápisu poznámky dle smluv budoucích do katastru nemovitostí
Obec tedy disponuje originálem budoucí smlouvy, např. o zřízení práva odpovídající věcnému břemeni nebo o převodu vlastnického práva. Které kroky musí ještě dále obec učinit k tomu, aby došlo k samotnému a bezproblémovému zápisu poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu do katastru nemovitostí?
Předně je nutné se rozhodnout, zda se celá záležitost řešená na úrovni obce a adresovaná na místně příslušný katastrální úřad bude realizovat na základě písemnosti v listinné podobě nebo v elektronické podobě. [6]
Jestliže se obec rozhodne pro elektronickou podobu, procesní postup bude následující: nejdříve je nutné naskenovat originál, např. smlouvu o budoucí smlouvě o věcném břemeni s přílohami (zejména plné moci), podepsaný oběma smluvními stranami a na příslušném pracovišti Czech-POINT [7] nechat danou listinu zkonvertovat z listinné podoby do podoby elektronické. [8]
Dalším krokem, který je třeba učinit ze strany obce jako vlastníka nemovitých věcí, jež budou nejčastěji zatížené právem odpovídajícím věcnému břemeni, je sepsat návrh na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. V současné době neexistuje žádný předepsaný formulář týkající se návrhu na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. Není dostupný, tak jako v případech např. u zápisů vkladů, záznamu či zápisů (změn) jiných údajů na této webové adrese: https:// www.cuzk.cz/Fornulare-a-elektronicka-po-dani. Samotný návrh je tedy možné sepsat volnou formou.
Nicméně je třeba dodržet alespoň tyto základní obsahové náležitosti návrhu: označení příslušného katastrálního úřadu, kterému je návrh na zápis poznámky určen; označení nemovitých věcí včetně názvu katastrálního území a dále název obce, identifikační číslo a sídlo obce a rovněž uvést i odkaz na § 23 odst. 1 písm. t) KZ o zápisu přednostního práva ke zřízení věcného práva pro jinou osobu a v příloze bude uvedena vedle data a místa sepsání návrhu na zápis zmiňované poznámky i příloha s označením, o jakou budoucí smlouvu se jedná a kdy byla daná smlouva budoucí uzavřena.
Návrh na zápis poznámky bude pode-psán elektronickým podpisem (s časovým razítkem) starosty nebo místostarosty obce, případně pověřené osoby.
Následně se provede odeslání prostřednictvím datové zprávy adresované na místně příslušný katastrální úřad a jeho pracoviště, jejímž obsahem bude zkonvertovaná smlouva budoucí a elektronicky podepsaný návrh zápisu poznámky podle zmiňovaného ustanovení KZ zástupcem obce.
Ze strany místně příslušného katastrálního úřadu bude okamžikem doručení podání postupováno zejména v souladu s příslušným jednacím řádem katastrálního úřadu a s návodem pro správu katastru, dostupnými na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. [9]
Na základě došlé příslušné listiny uvedené jako příloha k návrhu na zápis již výše zmiňované poznámky se vede řízení Z (protokol k zápisu poznámky). V tomto případě není hrazen žádný správní poplatek.
V případě splnění všech náležitostí katastrální úřad provede zápis poznámky do 30 dnů od podání. [10] Samotný zápis dané poznámky bude následně po skončení řízení Z vyznačen v části D listu vlastnictví obce (viz obrázek) týkající se dotčené nemovité věci. [11]
Pokud by se obec rozhodla pro podání v listinné podobě na příslušný katastrální úřad, pak je nutné originál listiny nebo její úředně ověřenou kopii [12] (např. smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni) spolu s návrhem na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu, jejímž obsahem budou náležitosti popsané v předcházejícím odstavci, doručit osobně nebo prostřednictvím např. provozovatele poštovní služby, na místně příslušný katastrální úřad.
Katastrální úřad pak postupuje při zápisech již zmiňované poznámky podle § 26 KZ, který se použije pro samotný zápis a výmaz poznámky s přiměřenou aplikací ustanovení o zápisu a výmazu záznamu. Podle praktických zkušeností listina způsobilá pro zápis uvedené poznámky (např. smlouva o budoucí smlouvě o věcném břemeni) nemusí obsahovat úředně ověřené podpisy zástupců smluvních stran. Smluvní strany (převážně právnické osoby) mají většinou na příslušném katastrálním úřadě založené své podpisové vzory, a proto není nutné u každé smlouvy mít úředně ověřený podpis zástupce smluvní strany, který by jinak místně příslušný katastrální úřad přezkoumal postupem uvedeným v § 63 KatVyhl.
Závěrem
Všem obcím lze jednoznačně doporučit využívat zákonnou možnost zapisovat poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu do katastru, jejíž přílohou budou smlouvy o budoucích smlouvách (nejčastěji smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě).
Dochází tak totiž k transparentnějšímu a hospodárnějšímu nakládání s nemovitým majetkem obcí, čímž se umožňuje širokému spektru veřejnosti podílet se na správě veřejných záležitostí prostřednictvím případné veřejné kontroly a větší míry publicity.
Převzato z časopisu Moderní obec č. 5/2021.
[1] Viz ustanovení § 72 odst. 3 písm. b), c) a d) KatVyhl.
[2] Zákon ě. 340/2015 Sb., o registru smluv.
[3] Viz ustanovení § 99 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).
[4] Viz ustanovení § 1745 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
[5] Viz ustanovení § 99 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).
[6] Viz ustanovení § 7 odst. 1 KZ. Používání kvalifikovaných elektronických časových razítek, vyplývá ze zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce.
[7] Zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů.
[8] Viz ustanovení § 22 zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů.
[9] https://www.cuzk.cz/Uvod.aspx, záložka Předpisy a dále Resortní předpisy a opatření a Statuty a jednací a organizační řády úřadů v resortu, veřejně přístupné.
[10] Viz ustanovení § 33 písm. c) KZ.
[11] Viz ustanovení § 23 odst. 2 písm. e) bod 2 KatVyhl.
Další články
Srovnatelné pracovní a mzdové podmínky po novém rozhodnutí Nejvyššího soudu – budou zahrnuty veškerá plnění a benefity?
Nejvyšší soud se v lednu tohoto roku zabýval otázkou, zda příspěvek na penzijní připojištění představuje součást „pracovních a mzdových nebo platových podmínek“ ve smyslu § 43a odst. 6 zákoníku práce, tedy zda musí být zohledněn při srovnání podmínek dočasně přiděleného zaměstnance a srovnatelného kmenového zaměstnance zaměstnavatele, ke kterému je zaměstnanec dočasně přidělen.
Mateřství jako překážka výkonu mandátu? Evropský parlament odpovídá změnou pravidel
Evropský parlament schválil změnu volebního aktu, která nově umožní poslankyním během těhotenství a krátce po porodu hlasovat prostřednictvím zmocněnce. Opatření reaguje na dosavadní praktické limity výkonu mandátu a usiluje o vyrovnání podmínek bez narušení jeho podstaty.
5 otázek pro Petra Kohouta: Jak AI mění pravidla veřejných zakázek?
Mgr. Petr Kohout, LL.M. není typický úředník. Jako vedoucí právního oddělení Krajského úřadu Středočeského kraje má na starosti mimo jiné metodiku veřejných zakázek – a zároveň patří k nejhlasitějším propagátorům umělé inteligence ve veřejné správě v Česku. Dvakrát po sobě získal titul Osobnost AI v kategorii veřejná správa, stojí u zrodu Platformy pro AI ve veřejné správě a je spoluautorem e-booku Nástroje AI ve veřejné správě. Na Kongresu Právní prostor 2026, který se konal 28.-29. dubna 2026, vystoupil s příspěvkem „Umělá inteligence ve veřejných zakázkách".
Kdy musí management začít řešit úpadek společnosti?
Turbulentní ekonomické prostředí posledních let přináší otázku, kterou si dnes klade stále více podnikatelů i manažerů: Kdy už je situace firmy natolik vážná, že management musí začít řešit hrozící úpadek?
Investování pod dohledem: Jak regulace formuje crowdfunding úvěrů
Rozvoj investičních platforem přináší vedle nových příležitostí i otázky právní odpovědnosti, regulace a ochrany investorů. V tomto rozhovoru jsme se s Lukášem Hartlem, novým CEO a jednatelem platformy CreditShare, bavili o tom, jak fungují klíčové kontrolní mechanismy, kde vznikají rizika a jakou roli hraje dohled při budování důvěry v tento typ investování.
