Praktické poznatky při zápisech poznámek do katastru nemovitostí

Jaká jsou úskalí zápisů do katastru nemovitostí podle smluv o smlouvách budoucích o převodu vlastnického práva či zřízení věcného práva k cizí věci na úrovni obcí?

PB
vedoucí oddělení, Nové Město nad Metují, Odbor majetku
Zápisy do katastru
Foto: Fotolia

Problematika daných zápisů je v současné době stále poměrně velkou neznámou, byť je to již více než sedm let, co je zakotvena v dále uvedených právních předpisech našeho právního řádu. Základním právním předpisem upravujícím zápisy přednostního práva ke zřízení věcného práva jiné osobě ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) je občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen "NOZ"), a to podrobněji uvedeno v § 983 daného předpisu.

Speciálním právním předpisem na úseku katastru nemovitostí, týkajícím se zápisu již zmiňovaného věcného práva je především katastrální zákon č. 256/2013 Sb. (dále jen "KZ"), a to § 23 odst. 1 písm. t), a dále § 72 odst. 3 písm. a) katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb. (dále jen "Kat-Vyhl").

V současné době, není prakticky zmiňovaný zápis poznámky územními samosprávnými celky vůbec v praxi využíván. V následujícím textu bych rád poukázal - bez hlubších ambicí teoretického rozvedení - zejména na praktickou využitelnost problematiky zápisů poznámek o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. Hlavním smyslem tohoto článku je pokusit se zaujmout názor k povaze zmiňované poznámky a její aplikace v praktické rovině při nakládání s nemovitým majetkem územních samosprávných celků, a to nejen u odborné veřejnosti, ale především u zaměstnanců, kteří denně řeší problematiku s nakládáním nemovitého majetku obcí, a uvedená problematika je zajímá.

Dalším cílem tohoto článku je poukázat na nepříliš složitý procesní postup, od doručení návrhu, např. smlouvy o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene ze strany správce inženýrské sítě, přes projednání v orgánech obcí až po samotný zápis poznámky do katastru nemovitostí, a předložit tak pro využití praktickou pomůcku v níže uvedených případech, které nejsou nikde podrobně a odborně z praxe popsány.

Smysl zápisů poznámek podle smluv budoucích

V posledních letech dochází u obcí ke značnému nárůstu projednání a schvalování předložených návrhů smluv o smlouvách budoucích o věcném břemeni, a to nejčastěji ze strany provozovatelů distribučních soustav (elektřina, plyn, optické sítě apod.).

Primárně se budu v tomto článku tedy zabývat uvedenými smlouvami zmiňovaných provozovatelů distribučních soustav, které omezují vlastníky nemovitých věcí. Uvedené smlouvy v předchozí větě v tomto odstavci výrazně převyšují počet projednávaných a předkládaných uvedených smluv jednotlivými obcemi s porovnáním s dalšími typy podobných smluv, např. smlouva o budoucí kupní smlouvě, smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva apod.[1]

Ve většině případů nejde o velké rozsahy budoucích věcných břemen zatěžující nemovité věci ve vlastnictví obcí za vyšší finanční vyrovnání, a proto dané smlouvy jsou založené na jednotlivých odborech, odděleních, či zkrátka na obecních úřadech, a čekají na svoji realizaci.

Proto má zmiňovaný zápis poznámky dc katastru nemovitostí velký význam, nebol informace o budoucí realizaci investiční akce je "signalizována" na příslušném listu vlastnictví dané obce - a je tedy známa nejen z obsahu dané smlouvy založené na příslušném obecním či městském úřadě, ale i z veřejného seznamu, kam má přístup široká veřejnost.

Vzhledem k poměrně častým nízkým jednorázovým finančním částkám nejsou ani předmětem zveřejnění v příslušném registru smluv. [2] Hlavním smyslem při zápisech poznámek o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu na základě nejen smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni je podle mého názoru zajistit větší transparentnost při hospodaření a nakládání s nemovitým majetkem jednotlivých obcí a dále zajistit větší publikaci projednávaných záležitostí v této oblasti ve vztahu k veřejnosti.

Procesní postup při zápisu poznámek dle smluv budoucích do katastru

Vzhledem k převážné většině projednávaných případů u návrhu smluv o budoucích smlouvách o věcném břemeni, je vždy na straně oprávněného z práva odpovídajícího věcnému břemeni provozovatel distribuční soustavy.

Návrh budoucí smlouvy je v obcích, kde je volena rada,[3] předložen po vyjádření příslušných odborných útvarů k projednání a schválení do rady obce (města), která přijatým usnesením schválí předloženou smlouvu. Následně poté může dojít k podpisu ze strany obce a druhé smluvní strany a smlouva je podepsána a účinná.[4]

V obcích, kde není volena rada obce, vykonává její působnost starosta, nestanoví-li zákon jinak. [5] Toto zákonné ustanovení je však z mé dosavadní praxe většinou téměř překonáno, a to tak, že souhlas s předloženou např. smlouvou o budoucí smlouvě o věcném břemeni schvaluje zastupitelstvo obce.

Tím je zajištěna větší transparentnost a spolurozhodování všech členů zastupitelstva na projednávání veřejných záležitostí, tedy na budoucím zřízení věcného břemene, které nelze podceňovat a zařazovat ho jako bezvýznamnou událost. Mnohdy totiž jde o rozsáhlé vedení inženýrských sítí v délce několika stovek metrů, takže dochází ke značnému zatížení části pozemků ve vlastnictví jednotlivých obcí na dobu neurčitou.

CDX_LIT_125861

Ukázka zápisu přednostního práva ke zřízení jiného práva pro jinou osobu, a to na základě smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene

Procesní kroky zápisu poznámky dle smluv budoucích do katastru nemovitostí

Obec tedy disponuje originálem budoucí smlouvy, např. o zřízení práva odpovídající věcnému břemeni nebo o převodu vlastnického práva. Které kroky musí ještě dále obec učinit k tomu, aby došlo k samotnému a bezproblémovému zápisu poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu do katastru nemovitostí?

Předně je nutné se rozhodnout, zda se celá záležitost řešená na úrovni obce a adresovaná na místně příslušný katastrální úřad bude realizovat na základě písemnosti v listinné podobě nebo v elektronické podobě. [6] 

Jestliže se obec rozhodne pro elektronickou podobu, procesní postup bude následující: nejdříve je nutné naskenovat originál, např. smlouvu o budoucí smlouvě o věcném břemeni s přílohami (zejména plné moci), podepsaný oběma smluvními stranami a na příslušném pracovišti Czech-POINT [7] nechat danou listinu zkonvertovat z listinné podoby do podoby elektronické. [8]

Dalším krokem, který je třeba učinit ze strany obce jako vlastníka nemovitých věcí, jež budou nejčastěji zatížené právem odpovídajícím věcnému břemeni, je sepsat návrh na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. V současné době neexistuje žádný předepsaný formulář týkající se návrhu na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu. Není dostupný, tak jako v případech např. u zápisů vkladů, záznamu či zápisů (změn) jiných údajů na této webové adrese: https:// www.cuzk.cz/Fornulare-a-elektronicka-po-dani. Samotný návrh je tedy možné sepsat volnou formou.

Nicméně je třeba dodržet alespoň tyto základní obsahové náležitosti návrhu: označení příslušného katastrálního úřadu, kterému je návrh na zápis poznámky určen; označení nemovitých věcí včetně názvu katastrálního území a dále název obce, identifikační číslo a sídlo obce a rovněž uvést i odkaz na § 23 odst. 1 písm. t) KZ o zápisu přednostního práva ke zřízení věcného práva pro jinou osobu a v příloze bude uvedena vedle data a místa sepsání návrhu na zápis zmiňované poznámky i příloha s označením, o jakou budoucí smlouvu se jedná a kdy byla daná smlouva budoucí uzavřena.

Návrh na zápis poznámky bude pode-psán elektronickým podpisem (s časovým razítkem) starosty nebo místostarosty obce, případně pověřené osoby.

Následně se provede odeslání prostřednictvím datové zprávy adresované na místně příslušný katastrální úřad a jeho pracoviště, jejímž obsahem bude zkonvertovaná smlouva budoucí a elektronicky podepsaný návrh zápisu poznámky podle zmiňovaného ustanovení KZ zástupcem obce.

Ze strany místně příslušného katastrálního úřadu bude okamžikem doručení podání postupováno zejména v souladu s příslušným jednacím řádem katastrálního úřadu a s návodem pro správu katastru, dostupnými na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. [9]

Na základě došlé příslušné listiny uvedené jako příloha k návrhu na zápis již výše zmiňované poznámky se vede řízení Z (protokol k zápisu poznámky). V tomto případě není hrazen žádný správní poplatek.

V případě splnění všech náležitostí katastrální úřad provede zápis poznámky do 30 dnů od podání. [10] Samotný zápis dané poznámky bude následně po skončení řízení Z vyznačen v části D listu vlastnictví obce (viz obrázek) týkající se dotčené nemovité věci. [11]

Pokud by se obec rozhodla pro podání v listinné podobě na příslušný katastrální úřad, pak je nutné originál listiny nebo její úředně ověřenou kopii [12] (např. smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni) spolu s návrhem na zápis poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu, jejímž obsahem budou náležitosti popsané v předcházejícím odstavci, doručit osobně nebo prostřednictvím např. provozovatele poštovní služby, na místně příslušný katastrální úřad.

Katastrální úřad pak postupuje při zápisech již zmiňované poznámky podle § 26 KZ, který se použije pro samotný zápis a výmaz poznámky s přiměřenou aplikací ustanovení o zápisu a výmazu záznamu. Podle praktických zkušeností listina způsobilá pro zápis uvedené poznámky (např. smlouva o budoucí smlouvě o věcném břemeni) nemusí obsahovat úředně ověřené podpisy zástupců smluvních stran. Smluvní strany (převážně právnické osoby) mají většinou na příslušném katastrálním úřadě založené své podpisové vzory, a proto není nutné u každé smlouvy mít úředně ověřený podpis zástupce smluvní strany, který by jinak místně příslušný katastrální úřad přezkoumal postupem uvedeným v § 63 KatVyhl.

Závěrem

Všem obcím lze jednoznačně doporučit využívat zákonnou možnost zapisovat poznámky o přednostním právu ke zřízení věcného práva pro jinou osobu do katastru, jejíž přílohou budou smlouvy o budoucích smlouvách (nejčastěji smlouvy o budoucí smlouvě o věcném břemeni nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě).

Dochází tak totiž k transparentnějšímu a hospodárnějšímu nakládání s nemovitým majetkem obcí, čímž se umožňuje širokému spektru veřejnosti podílet se na správě veřejných záležitostí prostřednictvím případné veřejné kontroly a větší míry publicity.

Převzato z časopisu Moderní obec č. 5/2021.


[1] Viz ustanovení § 72 odst. 3 písm. b), c) a d) KatVyhl.

[2] Zákon ě. 340/2015 Sb., o registru smluv.

[3] Viz ustanovení § 99 odst. 3 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).

[4] Viz ustanovení § 1745 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

[5] Viz ustanovení § 99 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení).

[6] Viz ustanovení § 7 odst. 1 KZ. Používání kvalifikovaných elektronických časových razítek, vyplývá ze zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce.

[7] Zákon č. 365/2000 Sb., o informačních systémech veřejné správy a o změně některých dalších zákonů.

[8] Viz ustanovení § 22 zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů.

[9] https://www.cuzk.cz/Uvod.aspx, záložka Předpisy a dále Resortní předpisy a opatření a Statuty a jednací a organizační řády úřadů v resortu, veřejně přístupné.

[10] Viz ustanovení § 33 písm. c) KZ.

[11] Viz ustanovení § 23 odst. 2 písm. e) bod 2 KatVyhl.

[12] Postupem dle zákona č. 21/2006 Sb., o ověřování.

Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte být přihlášen/a

Diskuze k článku ()

Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a

Související články

Další články

Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu