Daňové právo a rekodifikace soukromého práva - Část II.

ZOS DNNV

Zákonné opatření Senátu o daně z nabytí nemovitých věcí (ZOS DNNV).

Základní informací je skutečnost, že z daňové soustavy od roku 2014 mají zmizet tři tzv. převodní daně, tj. daň z převodu nemovitostí, daň dědická a daň darovací. Daň z převodu nemovitostí bude nahrazena daní z nabytí nemovitých věcí a daň dědická
a daň darovací budou integrovány do daní z příjmů.

Formálně důležité z hlediska vztahů původního zamítnutého návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí a nového zákonného opatření Senátu stejného názvu je skutečnost, že z obsahového hlediska zákonné opatření Senátu vychází ze zamítnutého návrhu zákona. Právní úprava, která byla zamítnuta, byla fakticky znovu předložena s tím, že tam jsou dvě změny. Po formální stránce došlo k přizpůsobení textu normy zákonnému opatření Senátu a za druhé došlo k věcné změně v otázce poplatníka daně.

Daňovým zákonům souvisejícím s rekodifikací byla často vytýkána skutečnost, že obsahují i změny nesouvisející s rekodifikací. A ono tomu tak opravdu je.

ZOSDNNV obsahuje jednak změny související s rekodifikací a jednak ostatní změny. K těm ostatním změnám bylo přistoupeno zejména z toho důvodu, že když už se připravuje nový zákon, tak není správné nezměnit ty věci, o kterých víte, že v praxi fungují špatně nebo že v praxi činí problémy a snažíte se to napsat nově, lépe a tak, aby aplikace zákona v praxi byla lepší a bezproblémovější.

Níže uvedenou strukturu zákonného opatření nemusím blíže komentovat, slouží spíše pro snazší orientaci v tomto právním předpisu.

Struktura ZOS DNNV:

• Část první - Daň
  • Subjekt daně
  • Předmět daně
  • Osvobození od daně
  • Základ daně
  • Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně
• Část druhá – Správa daně

  • Obecná ustanovení

  • Základní ustanovení

  • Daňové přiznání

  • Stanovení a placení daně

  • Zvláštní ustanovení pro tvrzení, stanovení a placení daně

• Část třetí – Společná ustanovení

  • Vzájemné darování

  • Odstoupení od smlouvy

  • Neplatnost právního jednání

  • Zánik daňové povinnosti

  • Jednotky

• Část čtvrtá – Přechodná a zrušovací ustanovení
  • Přechodná ustanovení
  • Zrušovací ustanovení
• Část pátá – Účinnost

Níže jsou uvedeny hlavní změny v právní úpravě daně z nabytí nemovitých věcí oproti dosavadní právní úpravě daně z převodu nemovitostí:

• vymezení předmětu daně dle nového pojetí nemovitých věcí v novém občanském zákoníku
• změna v osobě poplatníka daně
• redukce případů povinného předkládání znaleckých posudků
• možnost uplatnit odměnu a náklady zaplacené znalci jako uznatelný výdaj
• změny snižující administrativní náročnost daně

Vymezení předmětu daně dle nového pojetí nemovitých věcí v NOZ

Co vás zajímá, možná ani ne tak jako zástupce veřejné správy nebo samosprávy, ale zejména jako potenciální poplatníky daně, protože asi dřív nebo později každý z nás nebo většina z nás se dostává nebo dostane do situace, že bude buďto prodávat nebo nabývat nemovitou věc, je nová právní úprava předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Samozřejmě, předmět daně musel reagovat na nové instituty v soukromém právu, tzn., zejména na nové pojetí nemovitých věcí, ať už na zásadu, že stavba se stává součástí pozemku, zřízení práva stavby nebo nové pojetí jednotek atd. Toto všechno muselo být v textu právního předpisu zohledněno.

Další změny v ZOS DNNV

Dochází k redukci případů povinného předkládání znaleckých posudků. To možná trápí poplatníky nyní, že si musí nechat vyhotovit znalecký posudek a přiložit ho k daňovému přiznání. Nově si poplatníci nebudou muset při běžných transakcích s nemovitými věcmi nechat zpracovávat posudky. Pokud si ho však nechají zpracovat a předloží ho jako povinnou přílohu daňového přiznání, tak si budou moci odečíst od základu daně odměnu a náklady zaplacené znalci jako uznatelný výdaj. Dále bylo přistoupeno ke změnám snižujícím administrativní náročnost správy daně.

Změna v osobě poplatníka daně

V původním návrhu zákona se navrhovalo, aby ve všech případech byl poplatníkem daně nabyvatel, tzn., aby došlo ke sjednocení osoby poplatníka na nabyvatele. Podle právní úpravy do konce roku 2013 je v některých případech poplatníkem převodce, v některých nabyvatel. Argumentovalo se zejména tím, že by šlo o zjednodušení pro správce daně i daňové subjekty, sjednocení umožňuje zrušení institutu ručení a je v souladu s právní úpravou většiny zemí v Evropské unii, kde je poplatníkem nabyvatel. Česká republika tím, že má jako poplatníka daně převodce, je ojedinělá v Evropě. Takovou úpravu má ještě Slovinsko, které ale, pokud je mi známo, převzalo tento model od nás a v Německu jsou poplatníky solidárně převodce i nabyvatel. Nicméně, z projednání v Senátu vyplynulo, že nebyla politická shoda, aby poplatníkem byl jen nabyvatel. Znázorněno na schématu:

Proto se nově navrhuje v těch modrých polích nahoře napravo, aby si smluvní strany mohly vybrat. V případě prodeje či směny nemovitých věcí, si mohou smluvní strany zvolit, zda tím poplatníkem bude nabyvatel nebo převodce. Ve všech ostatních případech zůstává poplatníkem nabyvatel. Osobně se domnívám, že tento systém je složitější, než ten původní navrhovaný v zákoně (jednobarevný uprostřed). To je nepochybné. Uvidíme v praxi, jakým způsobem k tomu přistoupí smluvní strany těch kupních a směnných smluv tzn., jestli si budou domlouvat, že poplatníkem bude nabyvatel nebo jestli nechají poplatnictví na převodci. Spíše si myslím, že smluvní strany by mohly volit nabyvatele, protože jestli někdo byl někdy v pozici nabyvatele, tak už dnes si zajišťoval zaplacení daně například složením částky k notáři nebo do úschovy. Z té se daň platila přímo finančnímu úřadu. Je-li poplatníkem nabyvatel, může být sjednána nižší kupní cena a i samotná daň může být nižší, protože cenu nabyvatel nemusí platit převodci v rámci kupní ceny. Jak tomu bude, tj. zda smluvní strany budou volit jako poplatníka převodce nebo nabyvatele, ukáže až praxe.

Změna v základu daně

Další schéma znázorňuje změny v základu daně:

Jde o velkou změnu oproti současnému stavu. Vy asi víte, že dnes se srovnává tzv. cena sjednaná (uvedená v kupní smlouvě) s cenou zjištěnou (uvedenou ve znaleckém posudku). Nově bude mít v případě běžných typů nemovitých věcí poplatník možnost výběru, zda sjednanou cenu porovná, buďto se 75 % ceny zjištěné uvedené ve znaleckém posudku, nechá-li si ho vyhotovit, nebo s 75 % směrné hodnoty. Volba bude záležet na poplatníkovi daně a v případě, že si zvolí směrnou hodnotu, nemusí předkládat znalecký posudek. Vypadá to velmi složitě, ale v praxi by aplikace měla být pro poplatníky snadnější.

Zvláštní procesní ustanovení

Zvláštní procesní ustanovení znamenají, že poplatník, ať už převodce nebo nabyvatel, pokud zvolí k určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu, pouze uvede v daňovém přiznání tzv. klíčové znaky nemovité věci a zaplatí 4 % ze sjednané ceny správci daně jako zálohu. Pokud mu od finančního úřadu není doručen žádný platební výměr, daň byla zaplacena ve správné výši a záloha se stává daní. Pokud bude doručen z finančního úřadu platební výměr, tak poplatník doplatí jen rozdíl mezi daní a zálohou odpovídající rozdílu vypočtené směrné hodnoty a sjednané ceny.