Tento článek nepojednává o situaci, kdy nájemce řádně a včas předá předmět nájmu pronajímateli či například strany postupují dle § 2292 obč. zák., kdy jsou nájemcem pronajímateli odevzdány klíče od předmětu nájmu, či nájemce opustí byt takovým způsobem, že lze považovat nájem bez jakýchkoliv pochybností za skončený. Aby však vlastník nenaplnil skutkovou podstatu shora uvedeného trestného činu, je důvodné, aby byl objektivně naplněn svobodný projev vůle nájemce při odevzdání klíčů a toto jednání nebylo vynucené či nebylo činěno pod jakoukoliv pohrůžkou.
Běžnou praxí při nevyklizení předmětu nájmu nájemcem je podání žaloby na vyklizení nemovité věci, kterou se pronajímatel v postavení žalobce domáhá, aby byla nájemci (případně nájemcům) v postavení žalovaného rozhodnutím soudu uložena povinnost předmětnou nemovitou věc vyklidit. Podání žaloby však nepředstavuje řešení situace, naopak se jedná o začátek několikaletého sporu vlastníka. V mezidobí od podání žaloby do doby vydání pravomocného rozsudku ve věci samé však nájemce byt užívá a většinou nájem a poplatky za služby s nájmem spojené nehradí. Žalobce však nejen hradí náklady vzniklé s obranou svých práv, ale též nepožívá užitky z předmětu nájmu, které by v opačném případě požíval. V případě úspěchu ve věci je žalovanému uložena povinnost, aby předmět nájmu vyklidil a splnil tak ve lhůtě patnácti dnů, nestanoví-li soud lhůtu delší.[1] Nesplní-li však žalovaný dobrovolně, nezbývá pronajímateli ničeho jiného, než podat exekuční návrh a pokračovat v obraně svých práv prostřednictvím exekučního řízení.
Alternativní řešení vzniklého problému může představovat užití dohody se svolením k přímé vykonatelnosti, která bude sepsána dle § 71b odst. 1 zák. č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (dále jen „notářský řád“). Institut sám o sobě předpokládá dvou či vícestranné právní jednání, tj. minimálně součinnost nájemce k uzavření dohody a dále osobu notáře či notářského kandidáta, který může být notářem k této činnosti písemně pověřen.[2] Na rozdíl od notářského kandidáta nemůže být k uvedenému úkonu pověřen notářský koncipient.
Jaké jsou podmínky uzavření dohody a kdy lze tento institut užít, případně lze jej užít při uzavření nájemní smlouvy s nájemcem či až po uplynutí sjednané doby nájmu?
Náležitosti dohody se svolením k přímé vykonatelnosti jsou stanoveny v § 71b odst. 2 notářského řádu, přičemž s ohledem na ustálenou judikaturu a odborné publikace, je nezbytné, aby uvedená dohoda byla zejména určitá stran práv a povinností účastníků a doby plnění. Dohoda v prvé řadě musí vycházet ze závazkového vztahu, tj., k uzavření dohody je nezbytné založit závazkový vztah mezi (v uvedeném případě) pronajímatelem a nájemcem. Tímto závazkovým vztahem může být jednak nájemní smlouva, ale i následně uzavřená dohoda, která stanoví termín vyklizení předmětu nájmu po uplynutí sjednané doby nájmu.
Skutečnost, že uvedená dohoda není hmotněprávním titulem, taktéž potvrdil Nejvyšší soud České republiky například v rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 2184/2013, v němž mimo jiné uvedl: „Dohodou oprávněné a povinné osoby, obsaženou v notářském zápisu se svolením k vykonatelnosti, závazkové právní vztahy nevznikají, nemění se a ani nezanikají. Dohoda podle § 71a proto nemá (sama o sobě) hmotněprávní povahu“. Notářským zápisem podle § 71b notářského řádu závazkový právní poměr nelze založit a účastníci požadují sepsání notářského zápisu pouze z jediného důvodu, jímž je institut vykonatelnosti notářského zápisu. Hmotněprávním titulem tedy bude ve vztahu pronajímatele a nájemce smlouva o nájmu či např. inominátní dohoda o vyklizení bytu dle § 1746 odst. 2 obč. zák..
Další obligatorní náležitosti stanoví § 71b odst. 2 notářského řádu. Jedná se o označení osob, které dohodu uzavírají, tedy označení osoby oprávněné a povinné, dále musí dohoda obsahovat skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá, předmět a dobu plnění. Podstatnou náležitostí zůstalo i prohlášení osoby povinné o svolení k vykonatelnosti zápisu. Absence těchto by způsobovala vadu notářského zápisu, jejímž důsledkem by byla nevykonatelnost notářského zápisu. K uvedenému je třeba mít na zřeteli, že se jedná o procesní dohodu nahrazující rozsudek, která má být exekučním titulem. Z tohoto důvodu musí být v notářském zápisu o dohodě uvedeny a popsány, vedle ostatních náležitostí notářského zápisu o právním úkonu, naprosto přesně, bez možnosti různých výkladů, také všechny náležitosti zde uvedené[3]. Odměna notáře za sepsání dohody o přímé vykonatelnosti se řídí Vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001, Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif).
Pro potřeby pronajímatele a řešení situace vyklizení předmětu nájmu, nebude-li nájemcem dobrovolně splněno, je nezbytně nutné, aby uzavřená dohoda obsahovala přesné určení doby plnění (přesně a určitě stanovená doba, do které se povinná osoba zavazuje předmět plnění poskytnout oprávněné osobě), tj. dohoda musí obsahovat termín či jasné určení doby. K otázce stanovení doby se například vyjádřil i Nejvyšší soud České republiky, kdy dovodil, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti není materiálně vykonatelný, není-li v něm uvedeno, dokdy má být povinnou osobou plněno.[4] Z uvedeného lze konstatovat, že dohodu se svolením k přímé vykonatelnosti nebude možné uzavřít v případě, kdy pronajímatel uzavřel s nájemcem smlouvu o nájmu na dobu neurčitou, neboť tento hmotněprávní titul by nesplňoval obligatorní podmínky dle § 71b odst. 2 notářského řádu.
Uzavření dohody se svolením k přímé vykonatelnosti může pronajímatel požadovat po nájemci již při uzavření nájemní smlouvy. V minulosti například takto postupovaly některé městské části hlavního města Prahy. Pronajímatel by však měl také uvážit, že tímto požadavkem (leč s ohledem na shora uvedené rozumně odůvodněným) může snížit počet potenciálních zájemců o uzavření nájemní smlouvy. Ačkoliv více právní jistoty by ve vztahu s nájemcem získal pronajímatel již uzavřením dohody se svolením k vykonatelnosti na začátku právního vztahu, jeví se mi jako praktické navrhnout nájemci uzavření této dohody jako alternativu pro případ, kdy má nájemce zájem řešit věc smírem. Pronajímatel, byť bude nájemce např. několik měsíců byt dále užívat, má právně silnější postavení a právní nástroj již ve formě exekučního titulu, pokud s tímto nájemcem dohodu se svolením k přímé vykonatelnosti uzavřel a předejde tak několikaletému sporu a vzniklým nákladům s tím souvisejícím.
Dohoda se svolením k přímé vykonatelnosti není v těchto situacích výrazně využívaná, a to pravděpodobně z důvodu, že pronajímatelé neví, že takovéto řešení situace jim právní řád umožňuje. Domnívám se, že dohoda o vykonatelnosti je jednou z nejlepších možností, jak nastalou situaci řešit, a to především z důvodu rychlosti a úspory vynaložených nákladů, které budou o značnou částku nižší než při případném soudním sporu.
[1] § 160 odst. 1 zák. č. 99/1963 občanský soudní řád
[2] § 23 písm. a) o notářích a jejich činnosti
[3] Petr Bílek, Ljubomír Drápal, Miloslav Jindřich, Karel Wawerka Notářský řád a řízení o dědictví, 3. vydání. Praha: 2005
[4] usnesení Nejvyššího soudu České republiky, sp. zn. 20 Cdo 928/2003, C 2806
Diskuze k článku ()