Menu

Články

Nájem a věcné břemeno vedle sebe nemohou obstát. Skutečně je tomu tak?

ČlánkyObčanské právoMgr. Karolína PospíšilováMgr. Jitka Sytařová, LL.M.04.10.2016
Mgr. Karolína PospíšilováMgr. Jitka Sytařová, LL.M.04.10.2016

V nedávné době bylo zveřejněno rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20.04.2016, sp. zn. 22 Cdo 4366/2015, ve kterém se Nejvyšší soud opětovně vyjadřoval k otázce konkurence dvou věcných břemen zřízených k téže nemovitosti. Jednalo se o spor, zda lze za trvání věcného břemene doživotního bezplatného užívání nemovitosti zřídit jiné věcné břemeno, jehož předmětem by bylo doživotní bezplatné (spolu)užívání téže nemovitosti ve prospěch další osoby.

Jakkoli samotné rozhodnutí řeší především otázku naléhavého právního zájmu na určení neexistence práva odpovídajícího věcnému břemeni, obiter dictum se Nejvyšší soud vyslovil i k otázce možné koexistence obou těchto práv. Poukázal zejména na závěry odborné literatury[1], podle níž lze věcné břemeno zřídit i k nemovitosti již takovým věcným břemenem zatížené, nové věcné břemeno však nesmí být na újmu právům osoby, jejíž oprávnění z věcného břemene vzniklo dříve. Zároveň odkázal na své dřívější rozhodnutí[2], ve kterém formuloval závěr, že pozdější zřízení věcného břemene prakticky shodného obsahu s dosavadním věcným břemenem, tentokráte ovšem ve prospěch jiné osoby, nemůže být právně relevantní, aniž by tomu předcházelo omezení či zánik dosavadního věcného břemene. Jinými slovy, k nemovitosti, kterou oprávněná osoba užívá na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemůže být za trvání tohoto práva platně zřízeno další věcné břemeno ve prospěch jiné osoby[3], pokud by zřízení takového břemene znamenalo omezení dosavadního práva odpovídajícího věcnému břemeni. Primárním vodítkem by tak měl být rozsah obou práv a posouzení otázky, zda výkon pozdějšího práva je slučitelný s právem již existujícím a zda mu může být na újmu. V případě, že práva oprávněného z existujícího věcného břemene omezena nebudou, nebrání nic vlastníkovi nemovitosti v tom, aby k nemovitosti zřídil další věcné břemeno ve prospěch třetí osoby.[4]

Nutno podotknout, že výše uvedená rozhodnutí se týkala „staré“ právní úpravy[5] a v současné době NOZ[6] již obsahuje výslovnou úpravu konkurence dvou služebností. Ustanovení § 1266 NOZ uvádí, že „K věci lze zřídit i několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším“. Pokud by tedy chtěl vlastník nemovitosti, ke které již zřídil služebnost užívání jedné osobě, zřídit služebnost se stejným obsahem ve prospěch třetí osoby, nebude tak moci učinit, aniž by předtím (např. smluvně) došlo k omezení nebo zániku dosavadní služebnosti. Lze uzavřít, že v tomto ohledu NOZ reflektuje dosavadní judikaturu, jejíž závěry se uplatní i ve světle nové právní úpravy.

Jak by tomu však bylo v případě, kdyby užívací právo k nemovitosti nebylo převáděno prostřednictvím dvou věcných břemen (služebností), ale jednalo by se o konkurenci věcného břemene (služebnosti) jako věcného práva a nájmu jako obligačního práva? NOZ v tomto ohledu žádnou výslovnou úpravu neobsahuje. Domníváme se, že i zde lze vyjít z dosavadní judikatury. Jedná se zejména o Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1265/98, publikovaný pod R 19/2002 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ve kterém soud uzavřel, že „Prostory, jež oprávněná osoba užívá z titulu práva odpovídajícího věcnému břemeni, nemohou být za trvání věcného břemene vlastníkem, kterého věcné břemeno omezuje, platně (znovu) přenechány do užívání nájemní smlouvou, byť by šlo o smlouvu uzavřenou s nositelem práva odpovídajícího věcnému břemeni.“ Názor, že nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) vedle sebe nemohou obstát, je vyjádřen i v řadě dalších rozhodnutí Nejvyššího soudu[7]. Zvláštní pozornost je však třeba věnovat odůvodnění těchto závěrů, neboť v praxi se lze setkat s jejich nepřesnou interpretací, zejména k vyjádření, že věcné břemeno bude mít vždy absolutní přednost před nájemním vztahem jako vztahem závazkovým a z toho dovozovaným názorem, že zřízením věcného břemene k nemovitosti dochází k zániku (neplatnosti) dříve uzavřeného nájemního vztahu. Na tuto problematiku je však třeba nahlédnout důkladněji a výklad tímto způsobem nezobecňovat.

Polemiku se závěrem o absolutní přednosti práva odpovídajícího věcnému břemeni před právem nájemním ostatně odmítl sám Nejvyšší soud s poukazem, že žádné jeho rozhodnutí z uvedeného názoru nevychází.[8] Zároveň uvedl, že platné občanské právo nezná institut dodatečné ztráty platnosti smlouvy. Je-li smlouva uzavřena platně, nemůže se stát neplatnou v důsledku později nastalé skutečnosti (nejde-li o tzv. relativní neplatnost). Lze uvažovat jen o zániku práv a povinností vzniklých na základě takové smlouvy. K zániku závazku pak může dojít i jeho novací (§ 516 obč. zák.). Za situace, kdy účastníci nejprve uzavřeli nájemní smlouvu, je třeba zabývat se v první řadě platností této smlouvy; bude-li zjištěno, že byla uzavřena platně, pak bude nutné zkoumat, zda dohoda o zřízení věcného břemene nebyla novací nájemního vztahu. Pokud by tomu tak nebylo (např. proto, že dohoda o zřízení věcného břemene nebyla uzavřena mezi týmiž účastníky nebo se nevztahovala ke shodnému předmětu užívání), pak bude třeba se zabývat otázkou, zda vzhledem k platně uzavřené nájemní smlouvě bylo možné poskytovat současně plnění ze smlouvy o zřízení věcného břemene, a zda tato smlouva není neplatná pro nemožnost plnění (§ 37 odst. 2 obč. zák.). [9] Z uvedeného tak vyplývá, že věcné břemeno nemá vždy absolutní přednost před nájmem, ani že nezpůsobí automaticky jeho zánik.

Obdobně by bylo možné postupovat i v případě, kdyby účastníci nejprve uzavřeli dohodu o zřízení věcného břemene a až následně by došlo k uzavření nájemní smlouvy. I zde by bylo nutné nejprve zkoumat rozsah obou práv, a pokud by nájemní právo nebylo na újmu právu odpovídajícímu věcnému břemeni, není vyloučeno, aby nájemní právo platně vzniklo a existovalo vedle věcného břemene. V opačném případě zároveň nelze vyloučit ani zánik práva odpovídajícího věcnému břemeni novací. Tuto možnost ostatně dovodil i Nejvyšší soud, když však zároveň dodal, že k zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni privativní novací je nutný vklad do katastru nemovitostí.[10] K tomu je nutno podotknout, že až do nabytí účinnosti NOZ nebylo možné vložit právo nájmu do katastru nemovitostí. Otázkou zůstává, zda nová právní úprava tak dává možnost nahlížet na později vzniklý nájem jako na novaci práva odpovídajícího věcnému břemeni, samozřejmě za předpokladu, že by nájemní právo bylo v souladu s § 2203 NOZ vloženo do katastru nemovitostí.


[1] K tomu srov. SPÁČIL, Jiří. Věcná břemena v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C.H. Beck, 2006, str. 21

[2] Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 08. 2008, sp. zn. 22 Cdo 2231/2007

[3] K tomu také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 04. 2005, sp. zn. 22 Cdo 2248/2004

[4] Nález Ústavního soudu ze dne 08. 07. 1997, sp. zn. III. ÚS 77/97 [94/1997 USn.]

[5] Tj. právní úpravy obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“)

[6] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

[7] Srov. např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 28 Cdo 265/2003, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2005 sp. zn. 26 Cdo 285/2005 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 07. 06. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2231/2006

[8] K tomu srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 05. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2222/2011

[9] K tomu srov. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo 1028/2009

[10] K tomu srov. R 19/2002 cit. shora

Mgr. Karolína Pospíšilováadvokátní koncipientka, Giese & Partner, s.r.o.
Mgr. Jitka Sytařová, LL.M.advokátka a partnerka, Giese & Partner, s.r.o.
0%
Hodnocení článku
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři