Předkupní právo bylo do 31. 12. 2013 upraveno v § 140 zák. č. 40/1964 Sb., který zněl: „Převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (§ 116, 117). Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ Nabytím účinností OZ od 1. 1. 2014 pak došlo k opuštění institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků s výjimkou případů uvedených v § 1124 a § 1125 OZ. Jednalo se o případ, kdy spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastnicí nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě měli ostatní spoluvlastníci předkupní právo k převáděnému podílu po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví, ledaže se podíl převáděl jinému spoluvlastníku nebo manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé (§ 1124). Obdobný režim, avšak s některými výjimkami, platil pro předkupní právo spoluvlastníků zemědělského závodu, u kterého se však neuplatnilo omezení doby trvání předkupního práva 6 měsíců (§ 1125).
Nyní se do českého právního řádu opět vrací zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Oproti předchozím úpravám však má nová úprava podstatný rozdíl – vztahuje se pouze na věci nemovité. Dle nového znění § 1124 a § 1125 OZ, převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, a to i bezúplatně[1], mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké.
Nutnost existence zákonného předkupního práva spoluvlastníků je otázkou názoru každého jednotlivce, a názory zejména odborné veřejnosti na danou problematiku rozhodně nejsou vždy shodné. Novele však lze vytknout nesystematický zásah do OZ, učiněný na základě závěrů o nevhodnosti zrušení tohoto institutu, které lze přinejmenším považovat za předčasné. V důvodové zprávě k novele se totiž mj. uvádí, že praxe ukázala nevhodnost opuštění zákonného předkupního práva pro převod spoluvlastnického podílu, že stávající úprava obsažená v § 1124 a 1125 OZ je uživatelsky složitá a nepřehledná a dále, že zákonné předkupní právo v našem právním řádu fungovalo několik desítek let, a jeho zrušení nepřineslo v životě spoluvlastníků žádné zlepšení, naopak celou úpravu zkomplikovalo.
Je však otázkou, jakou vypovídací hodnotu má analýza, byť založená na podnětech odborné i neodborné veřejnosti, provedená po tak krátkém období účinnosti OZ. Skutečnost, že zákonné předkupní právo v českém právním řádu fungovalo několik desítek let, lze rovněž považovat za spíše slabší argument, neboť zrušení předkupního práva není jedinou velkou změnou, kterou přinesl OZ. K této novele se kriticky postavilo i Představenstvo České advokátní komory, které ve svém stanovisku ze dne 20. 11. 2014 poukázalo na skutečnost, že úprava institutu předkupního práva spoluvlastníků byla podrobena rozsáhlé odborné diskuzi před přijetím OZ, když novela závěr těchto diskuzí nerespektuje, a vyslovilo tak zásadní nesouhlas s navrženou úpravou. Představenstvo se taktéž zcela zásadně ohradilo proti způsobu přijetí této novely, resp. té části novely, která se týká změny v úpravě předkupního práva. Původní návrh vlády totiž žádné změny v úpravě předkupního práva neobsahoval, tato změna se finálního znění novely dostala až v průběhu legislativního procesu na základě doporučení Ústavně právního výboru, tedy jako tzv. přílepek. Představenstvo ČAK však v této souvislosti zcela správně upozorňovalo, že se nejedná o novelu v rámci „technické“ novely, ale o zásadní zásah do úpravy spoluvlastnických vztahů.
V souvislosti s přijetím novely lze očekávat, že spory o předkupní právo budou v budoucnu vznikat např. v souvislosti s prodejem bytů, se kterými jsou spojeny spoluvlastnické podíly na garážových stáních.[2] Vlastník takového bytu nově nemůže spolu s bytem bez dalšího „prodat garáž“, tj. spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, resp. k prodeji dojde, avšak následně se mohou ostatní spoluvlastníci domáhat po nabyvateli, aby jim podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek. A nabyvatel nebude mít možnost dovolávat se toho, že o předkupním právu nevěděl, neboť toto právo je nyní již zakotveno v zákoně. Kromě prodeje bytových jednotek může tento problém nastat i v jiných případech, např. při prodeji nemovitosti, se kterou je spojen spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě. Zájemci o koupi nemovitostí tak musí od 1. 1. 2018 věnovat zvýšenou pozornost vlastnickým vztahům kupovaných nemovitostí. Jednou z možností, jak takovým sporům a nepříjemným překvapením zejména nabyvatelů do budoucna efektivně zabránit, je dobrovolné vzdání se předkupního práva ze strany spoluvlastníků, které upravuje § 1125 OZ. Taková možnost může být rychlým a efektivním řešením u menších staveb, kde je např. pouze několik spoluvlastníků, avšak značně obtížné to může být u větších bytových domů, kde bude složité dosáhnout dohody mezi všemi spoluvlastníky. Rovněž lze očekávat, že se smluvní strany budou uchylovat k obcházení zákona např. tím, že upraví podmínky prodeje tak, aby i přes formální nabídnutí odkoupení předmětného spoluvlastnického podílu byla nabídka pro ostatní spoluvlastníky příliš nevýhodná a podíl tak bude možné po odmítnutí zaplacení kupní ceny, jinak po třech měsících, prodat nabyvateli bytové jednotky, resp. nemovitosti, se kterou je spojen spoluvlastnický podíl. Lze tedy očekávat, že tato změna přinese spoluvlastníkům v některých případech řadu komplikací, zejména časově náročnější proces prodeje.
Vzhledem k výše uvedenému se argumenty pro přijetí novely nejeví jako příliš přesvědčující. Zájem na zcelování vlastnictví a ochrana ostatních spoluvlastníků např. před spekulativními snahami „odcházejícího“ spoluvlastníka, který může v praxi účelově prodat podíl někomu, kdo bude snižovat jeho hodnotu, anebo tím hrozit, jsou zajisté legitimními argumenty pro existenci předkupního práva. Avšak neméně legitimním je právo jednotlivce volně nakládat se svým majetkem. Ostatně, každý, kdo dobrovolně vstupuje do spoluvlastnického vztahu, si musí být vědom toho, že efektivní nakládání se společnou věcí bude do jisté míry závislé na součinnosti ostatních spoluvlastníků. Pro ty, kdo se v takovém právním poměru ocitli bez svého přičinění, pak původní právní úprava obsažená v § 1124 OZ poskytovala ochranu, která byla dle mého názoru přiměřená. Zákonodárce se však rozhodl, že tato úprava zřejmě nepostačovala k účinné ochraně ostatních spoluvlastníků. Praxe ukáže, zda to bylo správné rozhodnutí.
[1] V takovém případě mohou spoluvlastníci podíl vykoupit za cenu obvyklou.
[2] Garážové stání totiž není samostatnou věcí a v bytových domech tvoří prostor garáže většinou nebytovou jednotku a všichni spoluvlastníci této jednotky mají předkupní právo k podílům na této jednotce.
Diskuze k článku ()