Náprava nesouladu zápisu v katastru nemovitostí se skutečností - část I.

Cílem tohoto příspěvku je nabídnout přehledné schéma možného řešení nesouladu zápisu v katastru nemovitostí (dále jen „KN“) se skutečností. Přitom se nesnažím vytyčit jednu jedinou výzkumnou otázku či hypotézu, která by byla testována, nýbrž nabízím čtenáři ucelený pohled na problematiku.

Mgr. Radim DoležalAssociate at DLA Piper Prague a doktorand Právnické fakulty Univerzity Palackého

V praxi se mohou vyskytnout typově různé případy nesouladu. Od konkrétního typu nesouladu se pak odvíjí způsob správněprávního řešení, soukromoprávního řešení i způsob soudní ochrany. Volba nesprávného postupu může mít zásadní negativní dopady na výsledek, a vyvolat tak u laika dojem, že právní řád či soudní systém selhal. Schéma představené v tomto příspěvku snad napomůže tomu, aby bylo snazší zvolit pro jednotlivý případ správný postup ochrany.

Identifikace a klasifikace nesouladu 

V případě řešení nesouladného zápisu v KN je nejprve nutné správně identifikovat a klasifikovat tento nesoulad. V zásadě lze rozlišit dva druhy nesouladu – technický a právní.

Technický nesoulad představuje například chyba ve výpočtu, měření, čtení a zanesení podkladů. Může se týkat jak skutkových, tak i právních otázek a věcí, ale skutkově ani právně o tyto věci není spor. Jinými slovy, zápis v KN je nesouladný z důvodu technické chyby při jeho provádění, a tedy neodpovídá podkladům, na jejichž základě byl proveden (např. rozhodnutí o povolení vkladu).

V případě právního nesouladu byl zápis proveden v souladu s podklady, tedy technicky správně. Existuje ovšem spor o to, zda tyto podklady byly v pořádku a zda odpovídají právní i skutkové realitě. Typicky jde tedy o spory o vlastnictví nemovitostí a hranice mezi nemovitostmi. Může však docházet i ke komplikovanějším situacím, kdy např. dojde k zápisu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky na základě zástavní smlouvy uzavřené k zajištění pohledávek z úvěrové smlouvy, ačkoliv takový zápis odporoval předběžnému rozhodnutí soudu o zákazu zřídit k této nemovitosti zástavní právo. Panuje tedy nesoulad mezi zápisem zástavního práva a zákazem takové zástavní právo zapsat. 

Náprava technického nesouladu opravou v katastrálním operátu 

Technický nesoulad lze řešit poměrně jednoduše. Podle § 36 zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „kat. zák.“), se řeší opravou chyby v katastrálním operátu. Takovou opravu může katastrální úřad provést dokonce i bez návrhu z moci úřední, pokud si chyby sám všimne. V případě, že si chyby všimne osoba dotčená nesouladným zápisem, může opravu chyby v katastrálním operátu navrhnout. Katastrální úřad má následně stanovenou lhůtu, ve které musí (i) chybu opravit, nebo (ii) sdělit navrhovateli a zapsanému vlastníkovi nemovitosti, že nejde o chybu.[1]

Dotčená osoba může s řešením katastrálního úřadu vyslovit nesouhlas. Ten musí být sdělen katastrálnímu úřadu do 30 dnů od okamžiku, kdy bylo této osobě doručeno oznámení katastrálního úřadu o zvoleném řešení nesouladu. Zákon nestanoví, co přesně znamená výraz „sdělí-li“, ani jaká je povaha zmíněné třicetidenní lhůty. Vzhledem k povaze a účelu normy však lze usuzovat, že jde o lhůtu procesní, a proto by sdělení mělo být provedeno v listinné podobě.

Pokud bude nesouhlas řádně a včas sdělen, kata­strální úřad vydá rozhodnutí ve věci.[2] Již z jazykového vyjádření kata­strálního zákona lze usoudit, že je tím myšleno vydání správního rozhodnutí ve smyslu § 65 zák. č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“). Proti takovému rozhodnutí se lze tedy odvolat postupem podle zák. č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „spr. řád“).[3] Po vyčerpání řádných opravných prostředků pak lze proti takovému rozhodnutí podat žalobu proti nezákonnému rozhodnutí ve správním soudnictví.[4]

Tímto postupem však nelze napravit technické chyby, které nastaly před 1. 4. 1964.[5] Je tomu tak z toho důvodu, že až po tomto datu byla založena evidence nemovitostí. Před tímto datem byly vedeny tzv. veřejné knihy (zejména pozemkové knihy, ale i zemské desky a další), a později vedle toho i pozemkový katastr.[6] Tyto zdroje však nebyly z pozdějšího (a tedy i dnešního) pohledu dostatečné. Navíc, tzv. střední občanský zákoník zrušil konstitutivnost zápisů v těchto knihách a obdobně se v 50. letech přestal používat i pozemkový katastr.[7] K plné nápravě tohoto stavu došlo až s účinností k 1. 4. 1964.[8] Žádné nesrovnalosti vzniklé před tímto datem tedy nelze považovat za technický nesoulad, neboť před tímto datem není řádně osvědčen právní a skutkový stav nemovitostí a právních vztahů k nim. Všechny tyto nesrovnalosti je tak nutné řešit postupem pro nápravu právního nesouladu (jak rozebráno níže).

Zvlášť pečlivý přístup je potom nutný v případě údajů o geodetickém a polohovém určení nemovitosti.[9] V těchto případech je totiž o něco složitější rozlišit, zda jde skutečně pouze o technický nesoulad, či zda jde již o právní nesoulad. Je tedy nutné obzvlášť důkladně zkoumat, zda dosud vedené údaje odpovídají podkladům, tedy zda zápis odpovídá zaměření v terénu, a zejména pak, zda v daném případě existuje pochybnost či spor ohledně geodetického a polohového určení nemovitosti.[10] Komentářová literatura k § 36 kat. zák. uvádí, že pokud tímto zkoumáním dojdeme k závěru, že mezi stranami ve skutečnosti existuje spor o hranici, je potřeba postupovat podle § 1028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S tímto závěrem lze souhlasit pouze zčásti. Pokud je mezi stranami spor o přesné vedení hranice z toho důvodu, že strany už opravdu neví, kudy hranice vede, a zároveň je průběh hranice i objektivně nezjistitelný, je namístě postup podle § 1028 o. z. Pokud je ovšem hranice i přes rozpory stran objektivně zjistitelná, mělo by se postupovat určovací žalobou.[11]

Náprava právního nesouladu a poznámka spornosti

Pro řešení právního nesouladu nabízí § 24 kat. zák. jako řešení poznámku spornosti v širším slova smyslu. V širším slova smyslu proto, neboť postupem podle § 24 kat. zák. lze jako poznámku spornosti zapsat (i) poznámku rozepře dle § 985 o. z. a (ii) poznámku spornosti dle § 986 o. z. (zde tedy poznámka spornosti v užším slova smyslu).

Zákon256/2013 Sb. Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
§ 24

Poznámka spornosti zápisu

(1) Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

(2) Pokud je řízení, o kterém se zapisuje poznámka spornosti zápisu, řízením o předběžné otázce ve vkladovém řízení, vkladové řízení se nepřerušuje.

(3) Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí. Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.


Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů

Vyplývá tak již z jazykového vyjádření § 24 kat. zák., podle kterého se jako poznámka spornosti zapíše, že se dotčená osoba domáhá odstranění zápisu, který je (i) v nesouladu se skutečným právním stavem nebo (ii) proveden bez právního důvodu ve prospěch jiného. Přičemž jazykové vyjádření situace ad (i) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky rozepře v § 985 o. z. a jazykové vyjádření situace ad (ii) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky spornosti v § 986 o. z.

Podobně již zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách, rozlišoval poznámky rozepře a poznámky spornosti. Poznámka spornosti mířila na neplatnost zápisu, který je od počátku v rozporu se skutečným stavem, a mohla působit i zpětně.[12] Poznámka rozepře pak mířila na neplatnost vkladu, který se do rozporu se skutečným stavem dostal až později, a působila pouze pro futuro.[13] Tato koncepce byla rekodifikací převzata do dnešní právní úpravy, takže uvedené platí i pro stávající poznámku spornosti v užším slova smyslu a poznámku rozepře. Poznámka spornosti v širším slova smyslu, tedy podle § 24 kat. zák., bude dále v příspěvku označována jako „poznámka spornosti“ a poznámka spornosti s užším slova smyslu, tedy podle § 986 o. z., pak bude dále označována jako „poznámka spornosti (s. s.)“.

Z dikce § 24 kat. zák. vyplývá ještě třetí případ poznámky spornosti, a sice poznámka týkající se právě probíhajícího řízení o zápisu práva do KN, podle které je právní jednání, na jehož základě tento zápis probíhá, neplatné, zdánlivé či zrušené. Tato poznámka spornosti má poměrně blízko k poznámce spornosti (s. s.) s tím rozdílem, že do popředí vystupuje princip prevence. Jejím smyslem není odstranit již existující nesoulad zápisu v KN se skutečností, nýbrž v duchu zásady vigilantibus iura předejít jeho vzniku.

Poznámku spornosti lze na rozdíl od opravy chyby v katastrálním operátu provést pouze na návrh.[14] Katastrální úřad ji následně buď zapíše, nebo nezapíše. Proti takovému postupu katastrálního úřadu při zapisování poznámky spornosti lze podat stížnost.[15] Případně se lze bránit i žalobou ve správním soudnictví proti nezákonnému zásahu dle § 82 a násl. s. ř. s.[16] V případě zápisu poznámky spornosti jde o pouhé vyznačení změny právních poměrů bez jakékoliv vlastní rozhodovací pravomoci katastrálního úřadu, a tedy na rozdíl od zápisu vkladu je zápis poznámky faktický úkon.[17] Je tedy vyloučena příslušnost správních soudů rozhodnout o žalobě proti nezákonnému rozhodnutí i civilních soudů, neboť nejde o rozhodnutí o věci vyplývající ze soukromoprávních vztahů.[18]

V souvislosti se soudní ochranou proti provedení či neprovedení poznámky spornosti je však nutné upozornit na ust. § 85 s. ř. s., podle kterého není možné domáhat se ochrany žalobou proti nezákonnému zásahu v případě, že se lze ochrany domáhat jiným prostředkem. Typickým příkladem může být nečinnost. Pokud katastrální úřad poznámku spornosti nezapsal z důvodu nečinnosti, tak i žaloba musí směřovat proti této nečinnosti,[19] a nikoliv proti nezákonnému zásahu, neboť taková žaloba by byla odmítnuta pro nepřípustnost.[20]

Pokračování článku naleznete zde.

Článek byl publikován na stránkách Advokátního deníku.


[1] Celý tento proces (včetně jeho pokračování popsaném v násl. odstavci) upravuje § 36 kat. zák. Lhůta činí 30 dnů, ve zvlášť odůvodněných případech 60 dnů, od doručení návrhu.

[2] § 36 odst. 4 kat. zák.

[3] § 81 a násl. spr. řádu.

[4] § 65 a násl. s. ř. s.

[5] Rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 43/2012.

[6] Op. cit. sub 5.

[7] Tamtéž.

[8] Stalo se tak díky tomu, že od tohoto data byly účinné tři zásadní předpisy, dle kterých došlo k obnovení řádné evidence nemovitostí a práv k těmto nemovitostem. Jednalo o zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník; zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, a prováděcí vyhlášku č. 23/1964 Sb.

[9] P. Baudyš: § 36 [Oprava chyby v katastrálním operátu], in: P. Baudyš: Katastrální zákon, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2014, str. 134.

[10] Op. cit. sub 9.

[11] K tomuto závěru dochází i komentářová literatura k § 1028 o. z., viz pozn. pod čarou č. 29.

[12] J. Spáčil, E. Dobrovolná, J. Handrlica, J. Holejšovský, T. Horák, D. Hrabánek, M. Králík, J. Lasák, M. Novotný, B. Petr, V. Pihera, T. Richter, L. Vrzalová: Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 48.

[13] Op. cit sub 12.

[14] Celý popisovaný proces je stanoven v § 24 kat. zák.

[15] § 175 spr. řádu.

[16] Rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 4 Aps 4/2011-68.

[17] Op. cit. sub 16.

[18] Tamtéž.

[19] § 79 a násl. s. ř. s.

[20] § 46 odst. 1 písm. d) s. ř. s. ve spojení s § 85 s. ř. s.

Hodnocení článku
100%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři