Ochrana nájemníka bytu při vzniku nájmu po 1. 1. 2014

V tomto článku bych se chtěla věnovat nejprve změnám v části úpravy o vzniku nájmu bytu. Otázkám zániku se budu věnovat v článku následujícím.

Pro občanský zákoník č. 89/2012 Sb. je proklamováno, že jde o liberální úpravu vycházející z principů přirozeného práva a smluvní volnosti stran za současné ochrany slabšího. V rámci úpravy vzniku nájmu bytu je projevem liberálního pojetí s důrazem na posílení významu smluvní volnosti stran jistě zejména možnost uzavřít, a to poprvé od 1. 1. 1995 (neboť od tohoto data byla zákonem určena pro nájem bytu povinná forma smlouvy písemná pod sankcí její neplatnosti), účinnou smlouvu o nájmu bytu nikoli v nutné písemné formě, když účinná bude i smlouva ústní a konkludentní (§ 2237 občanského zákoníku, v němž je sice stále stanovena nutnost písemnosti smlouvy, ale vůči nájemníkovi se nedostatku formy nelze dle tohoto ustanovení dovolat, tak tedy může být v praxi bez problémů účinná i smlouva ústní či konkludentní).

Navíc občanský zákoník přináší také absolutní novinku v podobě možnosti vydržet nájem bytu dle § 2238 občanského zákoníku, kdy užívá-li nájemce jako nájemce tři roky byt v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

Nelze pak ovšem přehlédnout, že obě změny jsou v zákoně konstruovány výhradně k ochraně nájemníka, na úkor druhé smluvní strany, tedy pronajimatele. Jestliže totiž není uzavřena písemná nájemní smlouva k bytu, pouze k ochraně nájemníka se nedostatku formy nelze dovolat. Tedy toto právo je upřeno jen pronajimateli. Také právu vydržet nájem bytu neodpovídá žádné právo pronajimatele.

Obdobně je pak stanoveno, že na újmu nájemníkovi nemůže být skutečnost, že pronajatý prostor k bydlení není určen. To znamená, i když si smluvní strany výslovně neujednají nájem prostoru přímo k účelu bydlení neurčeného ve smlouvě, stejně nebude možné se dovolat z tohoto důvodu neplatnosti smlouvy vůči nájemníkovi.

Obsahově pak shora uvedenému odpovídá další změna spočívající v možnosti obnovení nájmu bytu po uplynutí doby, na niž byl původně omezen, a to zde poprvé od 1. 4. 2006, kdy byla tato možnost zákonem právě pro nájem bytu vyloučena (§ 2285 občanského zákoníku). Opět vidíme ochranu postavení nájemníka, kdy zákon požaduje po pronajimateli, aby po uběhnutí doby nájmu, písemně vyzval nájemníka k vyklizení bytu do tří měsíců a pokud se takto pronajimatel o své právo nepostará, obnoví se nájem bytu v souladu s § 2285 občanského zákoníku na dobu původního trvání smlouvy, i když maximálně na dva roky.

Pokud tedy jde o vznik nájemní smlouvy, lze obecně uznat, že občanský zákoník č. 89/2012 Sb. posouvá ochranu nájemníka oproti předcházející právní úpravě na maximum. Z pohledu nájemníka je jeho dobrá víra při uzavírání nájemní smlouvy k bytu chráněna naprosto ve všech směrech a má-li nájemník dobrou víru, bude nájemní smlouva na téměř 100% platně uzavřena (úplných 100 % nelze po změnách od 1. 1. 2014 přiznat v občanském právu zatím po takových pět až deset let nikdy, neboť co praxe přinese, je zatím otázkou vizí). I když se na první pohled může zdát, že nový občanský zákoník mění vznik nájmu bytu za účelem posílení smluvní volnosti smluvních stran, ve skutečnosti, při hlubším pohledu, jej mění za účelem posílení postavení nájemníka.

Po 1. 1. 2014 si lze jen těžko představit spor, jehož výsledkem bude vyklizení nájemníka pro neexistenci nájemní smlouvy, jichž stále bylo u nás dosti. Nemohu a ani nechci říci, že to byly spory spravedlivé či nespravedlivé, ale existovaly. Vyklízeli se pak nájemníci z bytů pro nedostatky písemné nájemní smlouvy, kdy klasicky nebylo správně uvedeno označení bytu nebo bylo nedostatečné, když se zaměnilo podlaží s poschodím bytu či byl byt označen pouze jeho velikostí a v domě bylo takových bytů několik, vyklízeli se dále nájemníci z bytů, které získali kdysi směnou, jež nebyla platná, protože se jí například neúčastnil manžel některého z nájemníků směňovaných bytů, vyklízeli se nájemníci bytů po sloučení či rozdělení, kdy po faktickém sloučení či rozdělení bytů nenásledovalo řádné kolaudační rozhodnutí a označení bytu v nájemní smlouvě nebylo ve shodě s existujícím kolaudačním rozhodnutí, stále se také objevovaly případy, kdy musel být vyklízen nájemník bytu, o němž bylo ovšem zjištěno, že nebyl jako byt řádně kolaudován. Je pravdou, že tato řízení byla velice tvrdá pro nájemníka, neboť zde neexistovalo žádné právo na bytovou náhradu, nemohlo dojít k přechodu nájmu bytu ani ke vzniku společného nájmu bytu. Jedna listina znamenala pro nájemníka velice tvrdé, nezvratné a nekompromisní ukončení sporu rozhodnutím o povinnosti vyklidit s maximálně přiznanou delší lhůtou k vyklizení anebo tedy v případech extrémních rozporů s dobrými mravy mohla být dle později ustálené praxe přiznána bytová náhrada (stanovisko Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2009 sp. zn. Cpjn 6/2009). Těmto všem sporům je po 1. 1. 2014 rozhodně konec, nájemník je novou právní úpravou chráněn skutečně a účinně. Diskontinuita s právní úpravou platnou do 31. 12. 2013 je skutečná, dle mého názoru srovnávat nelze. Můžeme si samozřejmě položit otázku, nakolik je v současném prostředí, jež by mělo být prostředím s uvolněným bytovým trhem, taková ochrana nájemníka na místě. Je ovšem spíše rozumnější prostě vzít v potaz, že máme právní úpravu novou a jinou. Je pak pravdou, že popsanou ochranu nájemníka při vzniku nájmu bytu vyvažuje občanský zákoník změnami v části právní úpravy o skončení nájmu bytu. Těmto změnám bych se chtěla věnovat v příští části tohoto textu.

* autorka je soudkyně Městského soudu v Praze a spoluautorka komentáře k zákonu o zvláštních řízeních soudních (dosud nevydaného)