Pár poznámek k institutu nezbytné cesty Zdroj: Fotolia

Pár poznámek k institutu nezbytné cesty

Do 31. 12. 2013 byl institut nezbytné cesty upraven pouze v jediném § starého občanského zákoníku, tedy zákona č. 40/1964 Sb., a to konkrétně v § 151o odst. 3, který zněl: „Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.“

JUDr. Petra Berrová

advokátka, Šafra & partneři s.r.o., advokátní kancelář

JUDr. Petra Berrová

advokátka, Šafra & partneři s.r.o., advokátní kancelář

Jelikož zákon č. 40/1964 Sb., nevycházel, na rozdíl od OZ, ze zásady superficies solo cedit, bylo před 1. 1. 2014 možné nezbytnou cestu zřídit pouze tehdy, pokud vlastník stavby neměl k této stavbě přístup.

Základ právní úpravy institutu nezbytné cesty od 1. 1. 2014 tvoří §§ 1029-1036 OZ, zařazené v části třetí (Absolutní majetková práva), v hlavě II (Věcná práva), v oddílu 1 (Povaha vlastnického práva a jeho rozsah) OZ.  Hned v § 1029 odst. 1 OZ je vymezen důvod pro zřízení nezbytné cesty. Podle současné právní úpravy, pokud vlastník nemovité věci, na které se může případně nacházet stavba, na této nemovité věci nemůže řádně hospodařit, či jinak ji řádně užívat (včetně případné stavby na ní nadcházející se), a to z důvodu nedostatečného spojení s veřejnou cestou[1], může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

Použitelnost dřívější judikatury

K otázce použitelnosti dřívější judikatury týkající se nezbytné cesty se Nejvyšší soud vyjádřil v řadě svých rozhodnutí. Namátkou lze uvést rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 2576/2016 kde se uvádí, že judikaturu týkající se zřízení práva cesty podle § 151o odst. 3 občanského zákoníku lze přiměřeně (tam, kde nový občanský zákoník nemá obsahově odlišnou úpravu) použít i při zřizování nezbytné cesty podle § 1029 a násl. OZ.

Obdobně v usnesení ze dne 26. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4242/2015, Nejvyšší soud konstatoval, že judikaturu týkající se zřízení práva cesty podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. lze přiměřeně (tam, kde nový zákoník nemá obsahově odlišnou úpravu) použít i při zřizování nezbytné cesty podle nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Způsob zřízení nezbytné cesty

Ustanovení § 1029 odst. 2 OZ připouští zřízení nezbytné cesty jednak formou obligačního vztahu, ale také i jako služebnost[2], na rozdíl od předešlé právní úpravy, kdy zřízení nezbytné cesty bylo možné výhradně pouze jako věcné břemeno. V této souvislosti lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 999/2014, ve kterém soud konstatuje, že vždy je nutné v každé věci individuálně zvážit, zda po žalobci lze spravedlivě požadovat, aby se spokojil s přístupem zajištěným jen obligačně. Dále je zde vysloven zásadní názor, a sice že soud může výjimečně zřídit nezbytnou cestu jako obligační (závazkové) právo podle ustanovení § 1029 odst. 2 OZ, jestliže však zjistí, že přijetí řešení nabízeného žalovanou stranou (tj. obligační řešení) nelze po žalobci vzhledem k okolnostem spravedlivě požadovat, nezbytnou cestu zřídí (povolí), zpravidla v zájmu potřebné právní jistoty žalobce – jako služebnost.

Na uvedené rozhodnutí navazuje další rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 7. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4205/2014, ve kterém se uvádí, že byť § 1029 odst. 2 věta druhá OZ skutečně předpokládá, že lze nezbytnou cestu zřídit i jinak než jako služebnost, judikatura dovolacího soudu i odborná literatura dovodily, že nezbytná cesta by měla být zpravidla povolována jako služebnost, a to s ohledem na právní jistotu žadatele o nezbytnou cestu, která by byla zpochybněna zejména v případě změny vlastníka pozemku, přes který by měla být nezbytná cesta povolena. Zřízení nezbytné cesty ve formě nájmu je obecně možné, dovolatel také správně poukazuje na to, že podle § 2203 OZ lze nájem zapsat do katastru nemovitostí, ovšem zápis nájmu do katastru nemovitostí předpokládá návrh vlastníka věci či alespoň jeho souhlas.  

V této souvislosti lze uvést také rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3398/2016, ve kterém se uvádí, že zásah do práva vlastníka pozemku zřízením služebnosti nezbytné cesty (§ 1029 a následující OZ) nebo nezbytné cesty formou obligace přichází v úvahu pouze tehdy, má-li sloužit dlouhodobému účelu, přičemž pravidlem bude zřízení ve formě služebnosti, jinak by totiž hrozilo, že při každé změně vlastníka panující či služebné nemovitosti bude třeba zřizovat cestu znovu. Takový účel je naplněn zejména tehdy, má-li být přístup zřízen k již existující stavbě. K pouhému vybudování nové (zamýšlené) stavby však v poměrech právní úpravy účinné po 1. 1. 2014 zřízení nezbytné cesty zpravidla sloužit nemůže.

I když tedy lze v současné době zřídit nezbytnou cestu formou obligačního práva a povolení nezbytné cesty podle § 1029 odst. 2 OZ nemusí mít povahu služebnosti, s odkazem nejen na výše zmíněné judikáty lze oprávněně předpokládat, že soudní praxe bude preferovat, a to zejména z důvodu právní jistoty a předcházení budoucích sporů, zřizování nezbytné cesty formou služebnosti.

Zákonné předpoklady ke zřízení nezbytné cesty

Povolení zřízení nezbytné cesty je, jak výslovně stanoví § 1029 odst. 1 OZ, za náhradu. V případě jednorázové platby za zřízení nezbytné cesty se však při zániku práva nezbytné cesty podle § 1035 odst. 1 OZ tato platba nevrací, pouze se vypořádává složená jistota. Úplata za zřízení nezbytné cesty muže být sjednána také ve splátkách nebo opakujících se dávkách, a v tomto případě pak podle § 1035 odst. 2 OZ zaniká povinnost úhrady splátek nebo dávek, které při zániku práva nezbytné cesty nejsou splatné. 

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí ze dne 28. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 2576/2016, věnoval otázce stanovení způsobu úplaty za zřízení nezbytné cesty a konstatoval, že půjde-li o rozsáhlejší omezení vlastnického práva, při kterém bude náhrada určena vyšší částkou, bude obecně náhrada v opakujících se dávkách spravedlivější, protože v případě změny poměrů (např. i při vyšší inflaci) bude možné dávky upravit (§ 163 odst. 1 OSŘ). Nicméně tam, kde jde o poměrně malé omezení vlastníka zatíženého pozemku, a jednorázová náhrada by se pohybovala okolo 10 000 Kč, nebo i o něco výše, není, nejsou-li tu mimořádné okolnosti, důvod pro stanovení opakujících se dávek. Dále se v tomto rozhodnutí konstatuje, že řízení o právu nezbytné cesty je řízením, ve kterém z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 OSŘ), soud rozhodne o úplatě za zřízení cesty i bez návrhu, a případným návrhem účastníků není vázán, musí se s ním však v odůvodnění rozhodnutí vypořádat.

Vedle povinnosti poskytnout náhradu za zřízení nezbytné cesty, je dále v § 1029 odst. 2 OZ stanoven požadavek minimalizace obtěžování souseda zřízením a užíváním nezbytné cesty a požadavek nezbytně nutného rozsahu nezbytné cesty, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, tedy co nejmenší zatížení sousedního pozemku zřízením nezbytné cesty.

Otázce vymezení nezbytného rozsahu k řádnému užívání nemovitosti a co nejmenšího zatížení služebného pozemku při zřízení nezbytné cesty se věnoval Nejvyšší soud v usnesení ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 5235/2014, ve kterém se mj. uvádí, že znalecké posudky ve věci vypracované, které se snažily finančně vyjádřit újmu účastníků v případě zřízení (či nezřízení) cesty zde mohly sloužit jen jako jeden z mnoha důkazů. Jestliže je třeba při rozhodování o povolení nezbytné cesty vážit, zda by újma vzniklá zřízením práva nezbytné cesty vlastníkovi pozemku převyšovala újmu vzniklou vlastníkovi stavby odepřením tohoto práva, nelze tím rozumět, že je třeba jen poměřit náklady, které by musel žalobce vynaložit na dosažení sledovaného cíle jiným způsobem s újmou způsobenou omezením hospodaření na zatěžovaném pozemku. Újma žalovaného v neposlední řadě spočívá v tom, že obecná cena jeho nemovitostí v důsledku zatížení klesne, tato újma je vyjádřitelná v penězích. Je třeba přihlížet k dalším případným omezením, a to takovým, která lze finančně vyčíslit jen obtížně (např. provoz stanice handicapovaných živočichů nelze zohlednit jen z ekonomického hlediska).

Požadavek minimalizace zásahu do výkonu vlastnického práva vlastníka služebného pozemku, vyjádřený v § 1029 odst. 2 OZ, se může projevit také tím, že soud namísto požadované služebnosti nezbytné cesty povolí pouze služebnost stezky podle § 1274 OZ[3]

V rozsudku ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1814/2015, se Nejvyšší soud zabýval otázkou vztahu nezbytné cesty a jiného možného řešení, které je méně invazivní ve vztahu k vlastníku dotčeného pozemku. Konktrétně, zda místo omezení vlastníka pozemku požadovaným zřízením nezbytné cesty v podobě služebnosti nelze ke sledovanému účelu využít jiné prostředky, které poskytuje právní řád a které jsou pro vlastníka pozemku méně omezující, zejména lze poukázat na § 1021 OZ zajišťující právo vstupu na sousední pozemek za účelem nezbytné údržby sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm a dále § 1022 OZ poskytující možnost provádět opravu stavby ze sousedního pozemku.

Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 3398/2016, povolení nezbytné cesty nebude přicházet v úvahu tam, kde vlastník nemovité věci žádá, aby mu vlastník sousedního pozemku umožnil přístup za účelem posečení nebo rekultivace pozemku, popřípadě odstranění dřevin na pozemku se nacházejících. Umožnění přístupu podle § 1021 OZ pak bude na místě nejen tehdy, půjde-li o údržbu či hospodaření jednorázové, ale i periodicky se opakující. 

Na rozdíl od případů podřaditelných pod skutkovou podstatu § 1021 OZ, pamatuje ustanovení § 1022 OZ na mimořádné situace, kdy užití sousedního pozemku je nezbytné pro provedení rozsáhlejších či závažnějších stavebních prací. I přes relativně citelný zásah do práv vlastníka sousedního pozemku, představuje § 1022 OZ mírnější prostředek, jenž může sloužit k uspokojení žadatele o nezbytnou cestu, který na svém pozemku, k němuž nemá dostatečný přístup, hodlá zřídit stavbu. 

V usnesení ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015, se Nejvyšší soud pak vyjádřil, že posouzení nároku na povolení nezbytné cesty je třeba poměřovat obecným principem dobrých mravů. V konkrétních poměrech se takové posouzení promítne do případné úvahy o zneužití práva ve smyslu § 8 OZ nebo aplikace principu poctivosti ve smyslu § 6 OZ. 

Důvody, pro které nebude zřizování nezbytné cesty soudy povolováno

Nově jsou v § 1032 OZ vymezeny důvody, kdy soud zřízení nezbytné cesty nepovolí. Jedná se o případy, kdy převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, dále způsobil-li se nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, anebo žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Také nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, a konečně nelze povolit nezbytnou cestu přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.  

K hrubě nedbalému či úmyslnému jednání se Nejvyšší soud vyjádřil v usnesení ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015, kde vysvětlil, že hrubě nedbalé či úmyslné jednání vlastníka nemovité věci žádajícího o povolení nezbytné cesty, které je důvodem zamítnutí žaloby podle § 1032 odst. 1 písm. b) OZ, může podle okolností případu spočívat nejen ve zbavení se existujícího spojení s veřejnou cestou, ale i v nabytí nemovité věci bez zajištěného spojení s veřejnou cestou. Dále se zde uvádí, že koupě nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou automaticky neznamená, že nabyvatel nemá právo na povolení nezbytné cesty. K zamítnutí žaloby na povolení nezbytné cesty lze proto přistoupit až na základě posouzení veškerých konkrétních okolností případu, z nichž vyplyne jednoznačný závěr, že nabyvatel nemovitosti v daném případě postupoval hrubě nedbale či dokonce úmyslně, v důsledku čehož zabránil zřízení či existenci přístupu ke své nemovitosti. Při řešení otázky, zda nabyvatel jednal hrubě nedbale či dokonce úmyslně, bude třeba zvážit veškeré okolnosti případu. Zejména bude nezbytné posoudit chování nabyvatele, zcizitele a dalších osob (např. sousedů), obsah listin dostupných před nabytím nemovité věci (např. znalecký posudek, výpis katastru nemovitostí) a konkrétní místní podmínky (např. patrná absence cesty k nabývané nemovitosti). Zohlednit bude nezbytné především a) jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovité věci, b) zda nabyvatel věděl o absenci přístupu či zda vědět o absenci přístupu měl, c) jak nabyvatel naložil s informací o absenci přístupu, d) zda se nabyvatel pokusil přístup zpravidla již před nabytím nemovitosti získat, e) zda bylo reálné docílit povolením cesty jednáním nabyvatele. Rovněž je nezbytné přihlédnout k dobré víře nabyvatele v existenci přístupové komunikace kupř. vyjádřením zcizitele či stavem terénu, který pochybnosti o absenci přístupu nevyvolával. 

V rozsudku ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1499/2015, se Nejvyšší soud věnoval otázce, za jakých podmínek lze žalobci přičítat hrubou nedbalost jeho právních předchůdců, kteří se zbavili možnosti přístupu k nemovitosti, ke které žalobce následně žádal povolení služebnosti nezbytné cesty. Dospěl k závěru, že v posuzované věci lze vlastníku nemovité věci přičítat i za právního předchůdce hrubou nedbalost, v jejímž důsledku se zbavil přístupu k nemovité věci, k níž má být služebnost nezbytné cesty povolena.   

K posouzení nedostatku přístupu k nemovitosti se Nejvyšší soud vyjádřil v usnesení ze dne 31. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2432/2016, kde se uvádí, že při posuzování jednání žadatele o nezbytnou cestu je třeba mít na paměti, že podmínkou obsaženou v § 1032 odst. 1 OZ nemá být sankcionována sama o sobě skutečnost, že někdo nabyl nemovitou věc bez přístupu, nýbrž především ta okolnost, že nabyvatel se lehkovážně spoléhal na to, že mu bude přístup k pozemku po jeho nabytí umožněn sousedy či povolen soudem, přičemž se nepokusil si přístup zajistit před nabytím nemovité věci sám, ačkoliv tak nepochybně učinit mohl. Pokud se naopak o zajištění přístupu nabyvatel pokusil, jeho snaha však nebyla úspěšná (například pro kategorický nesouhlas sousedů či pro požadavky sousedů, které po nabyvateli nebylo možné spravedlivě požadovat), pak mu nelze tuto skutečnost přičítat k tíži. Úmyslem zákonodárce totiž zjevně nebylo vytvoření kategorie nemovitostí bez přístupu, k nimž již nebude moci být nezbytná cesta povolena, nýbrž úmyslem bylo sankcionovat lehkovážné jednání nabyvatelů.            

Současná právní úprava tedy umožňuje zřízení nezbytné cesty nejen ve prospěch vlastníka stavby, ale také ve prospěch vlastníků veškerých nemovitých věcí. Jak však dokládá uvedená judikatura, napříště soudy, v případě nemovitostí bez zajištěného přístupu k nim, nebudou automaticky (bez dalšího) zřizování nezbytné cesty povolovat.


[1]Vymezení veřejné cesty se zabýval Nejvyšší soud v usnesení ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4242/2015, ve kterém konstatoval, že za veřejnou cestu ve smyslu § 1029 OZ lze považovat také účelovou komunikaci ve smyslu § 7 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích.

[2]Z hlediska systematiky OZ není nezbytná cesta zařazena mezi služebnosti (§ 1257 a násl. OZ), ale mezi omezení vlastnického práva.

[3]Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4015/2016

  

judikatura nezbytná cesta

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články