Předkupní právo, krok zpět na realitním trhu - část II.

Paradox předkupního práva

Občanský zákoník působí v oblasti předkupního práva poněkud nešťastně. Díky němu vzniká zvláštní situace, kdy podíl k odkoupení nabízí majitel ostatním spoluvlastníkům až po uzavření smlouvy s potenciálním kupcem dané nemovité věci. Paragraf § 2143 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Mluví jasně: „Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“

Nabídku k odkoupení majitel doplní o již sepsanou kupní smlouvu, ve které smí anonymizovat potenciálního kupce. Cena musí být uvedená, stejně jako všechny ostatní podmínky prodeje. Zájemce o koupi po uzavření kupní smlouvy může čekat až po dobu tří měsíců na vyjádření, zda mu majitel podíl bude moci prodat či nikoli. A v případě, že některý ze spoluvlastníků projeví o podíl zájem, smlouva s “koupěchtivým“ se ruší.

„V praxi to zatím nefunguje. Kupující jsou nedůvěřiví, nevědí, jak tyto situace vůbec řešit a neví, jak ošetřit rizika, které předkupní právo přináší. Standardně se má uzavřít kupní smlouva s odloženou účinností a dát lhůtu k vyjádření se k využití předkupního práva. My všem klientům doporučujeme získat od spoluvlastníků – pokud jich je pár, písemné potvrzení o vzdání se předkupního práva. Zrychluje to takto prodej. Odbourává to obavy a rizika. Pokud je spoluvlastníků například 150, pak naše realitní kancelář vytiskne aktuální seznam spoluvlastníků a doporučeným dopisem obešle všechny spoluvlastníky a prodávajícímu dodáváme výpis z katastru s potvrzeními o odeslání. Následně se musí opravdu respektovat 3 měsíční lhůta,“ popisuje Ing. Lubomír Milek, generální ředitel realitní sítě CENTURY 21.

Pokud majitel podílu učiní nabídku spoluvlastníkům ještě před podpisem kupní smlouvy, bude stejně muset nabídku učinit znovu. Nabídka učiněná před podpisem nebude platná.

Pozor by si měl dát především kupec. Pokud bude předkupní právo porušeno, mohou se spoluvlastníci domáhat ušlé škody a kupec bude muset spoluvlastníkům nabídnout podíl ke koupi za podmínek, za jakých on sám podíl nabyl.

Cenu podílu udává trh

Majitel bude podíl nabízet na základě stanovené tržní ceny. Všem spoluvlastníkům musí učinit stejnou finanční nabídku. V případě, že o nabídku podílu projeví zájem více spoluvlastníků, mohou podíl odkoupit v poměru velikosti svého aktuálního vlastnictví.

Předkupnímu právu se nelze jakkoli vyhnout či ho optimalizovat v majitelův prospěch vysokou poptávanou částkou, ani darováním. Spoluvlastníci by se mohli soudně domáhat nápravy. Možností je přepsání vlastnictví podílu na osobu blízkou. Osoba blízká je dle § 22 nového občanského zákoníku: „příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen “partner”); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“ V takovém případě možnost předkupního práva pro spoluvlastníky neplatí.

A když na podíl kupce nemá?

Pro banky není předkupní právo novinkou. Například při odkupování pozemků od obcí pro stavbu domu, jde o běžnou praxi. Bankéři vyžadují předložit prohlášení od vlastníků, že předkupní právo neuplatní.

Inovace nebo krok zpět?

Právě v tomto tkví největší změna v porovnání s předkupním právem platným do roku 2013. Dříve byl postup logičtější. Majitel, který měl zájem podíl prodat ho logicky nejprve nabídl ostatním spoluvlastníkům a následně ho mohl prodal třetí osobě.

„Stačily necelé dva měsíce, aby praxe potvrdila to, co odborníci předpokládali. Nejenže se hromadí byrokracie na úřadech, ale především v realitních kancelářích. Předkupní právo zdržuje prodeje k nelibosti všech zúčastněných stran. Naše zkušenosti z praxe jsou takové, že ani realitní makléři, ani advokáti si nejsou jisti postupy a od počátku roku u nemovitostí neřeší skoro nic jiného než předkupní právo,“ popisuje stav Ing. Lubomír Milek, generální ředitel realitní sítě CENTURY 21.

“Předkupní právo (PP) dle zákona platného od 1. 1. 2018 přináší několik problémů při prodeji spoluvlastnického podílu. Na jednu stranu PP přináší ochranu spoluvlastníků při rozhodování o tom, kdo bude podíl spoluvlastnit, nebo kdo bude jejich novým sousedem. Na druhou stranu přináší novela PP řadu problémů při prodeji cizí osobě. Pokud by chtěl současný vlastník prodat podíl cizí osobě, doporučuji oslovit ostatní spoluvlastníky se souhlasem o prodeji cizí osobě. Oslovení spoluvlastníků se souhlasem k prodeji cizí osobě by mělo proběhnout s již sestavenou kupní smlouvou na nového, budoucího (cizího) vlastníka s cenou obvyklou (cenu obvyklou stanoví znalecký posudek). Tato dohoda (smlouva), se následně zapíše do katastru nemovitostí. Vyjímkou z PP jsou osoby blízké v přímé linii. Doporučuji snažit se vždy o dobré vztahy s ostatními spoluvlastníky, aby nebyl v případě prodeje zádrhel. Další soudní rozepře jsou drahé a protahují převod práv. Nedoporučuji vyhýbat se předkupnímu právu!” shrnuje Jakub Veverka, jednatel a spoluzakladatel VideoBydlení.cz.

Předkupní právo krok za krokem

1/ Majitel chce prodat svůj spoluvlastnický podíl.

2/ Stanoví tržní cenu – takovou, která by odpovídala stejnému (podobnému) majetku, v dané lokalitě, v danou dobu. Cenu případně určí odborník.

3/ Majitel spoluvlastnického podílu uzavře smlouvu s potencionálním kupcem.

4/ Až následně majitel nabídne písemně podíl spoluvlastníkům zasláním na adresy uvedené v katastru nemovitostí. Posílá kupní smlouvu a podmínky prodeje (údaje o potenciálním kupci mohou být anonymizovány). Majitel podíl nabízí spoluvlastníkům za stejnou cenu.

5/ Běží tříměsíční lhůta, kdy mohou spoluvlastníci vyjádřit svůj zájem o podíl.

6/ V případě zájmu více spoluvlastníků mohou podíl odkoupit v poměru velikostí svých podílů.

Tipy:

1/ Při obesílání spoluvlastníků s nabídkou využijte služby „doporučené psaní“.

2/ Spoluvlastníci se mohou předem vzdát předkupního práva na ostatní spoluvlastnické podíly v případě nebytových prostor - parkovací stání v garážové hale, sklepní kóji, příjezdovou cestu, … (Občanský zákoník v § 1125).

První část článku si můžete přečíst zde.