Sporné otázky fikce řádného uzavření smlouvy o nájmu bytu

Ve většině případů však bude nájem takového nájemce chráněn ustanovením § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. („občanský zákoník“ nebo „OZ“), jakkoli toto ustanovení vyvolává řadu otázek, o nichž pojednává tento příspěvek. 

Právní úprava ve starém občanském zákoníku

Starý občanský zákoník, který byl účinný do 31. 12 .2013, vymezoval přísné požadavky na náležitosti nájemních smluv k bytu. V ustanovení § 686 odst. 1 stanovoval, že nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musela mít písemnou formu. Judikatura byla velmi striktní a v případě, že v nájemní smlouvě některá náležitost chyběla, nebo byla vymezena neurčitě, dovozovaly soudy ve většině případů absolutní neplatnost celé nájemní smlouvy. Připomeňme v této souvislosti např. judikaturu[1] dovozující, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou mj. též ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši, přičemž podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy k bytu jsou obě výše uvedené skutečnosti, nájemní smlouva týkající se bytu tedy musí obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. V případě, že tomuto požadavku nájemní smlouva nevyhovovala, byla dovozována její neplatnost. Takový formalistický přístup byl sice kritizován Ústavním soudem, který apeloval na upřednostnění výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost zakládá, jsou-li oba výklady možné[2], nicméně obecné soudy přesto měly tendenci vykládat nájemní smlouvy velice formalisticky a v případě pochybení při vymezení jejich podstatných náležitostí dovozovat neplatnost smluv. 

Nezřídka se tak stávalo, že nájemce i pronajímatel byli v nejistotě, zda nájem trvá, byl-li založen smlouvou, u níž hrozilo vyslovení její neplatnosti, a to i když se smluvní strany po dlouhá léta nájemní smlouvou řídily. Tyto problémy měl odstranit nový občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014. 

Současná právní úprava

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník již neklade na náležitosti nájemní smlouvy tak přísné požadavky, a navíc začal do značné míry chránit nájemce, který v dobré víře užívá byt na základě neplatné (či dokonce zdánlivé) nájemní smlouvy. Ustanovení § 2238 občanského zákoníku totiž stanovuje, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Toto ustanovení se přitom aplikuje i ve vztahu k nájemním smlouvám uzavřeným za účinnosti starého občanského zákoníku, a to s ohledem na speciální přechodné ustanovení § 3074 zákona č. 89/2012 Sb., podle něhož platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 

Citované ustanovení § 2238 OZ tedy pomůže nájemcům zejména v případě, kdy tito uzavřeli za účinnosti starého občanského zákoníku nájemní smlouvu k bytu, která je podle tehdejší právní úpravy neplatná, nicméně pokud nájemci takový byt užívají po stanovenou dobu v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za platně uzavřenou. Ustanovení § 2238 OZ tedy s účinností od 1. 1. 2014 zavádí fikci řádně uzavřené a platné nájemní smlouvy. Jakkoli je tedy ustanovení § 2238 občanského zákoníku nepochybně přínosné, vyvolává i několik sporných výkladových otázek, na které je poukázáno níže.

Problematické otázky ustanovení § 2238 občanského zákoníku

1. Započítává se do 3 leté lhůty doba užívání nájmu před účinností OZ?

Jednou z prvních otázek, která vyvstala po 1. 1. 2014, bylo, zda se do tříleté lhůty, jež je vyžadována ustanovením § 2238 OZ, započítává i doba před nabytím účinnosti občanského zákoníku, tj. doba před 1. 1. 2014. Na tuto otázku již odpověděla judikatura. Nejvyšší soud dospěl k závěru, že uživatel bytu může být považován za řádného nájemce ve smyslu § 2238 OZ jen tehdy, jestliže byt užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem a zároveň jeho dobrá víra trvala k 1. 1. 2014. Nejvyšší soud rovněž dovodil, že přihlédnuto nepochybně může být i k chování "nájemce" před účinností OZ, nestačí však, aby před účinností OZ "nájemce" užíval (byť po dobu značně delší než 3 roky) byt v dobré víře, že je nájemcem, skončila-li tato jeho dobrá víra dříve, než OZ nabyl účinnosti.[3] Do celkové doby 3 let se tedy započítá i užívání bytu v dobré víře před účinností občanského zákoníku, pokud dobrá víra trvala k 1. 1. 2014.

2. Jaký je obsah nájemní smlouvy, jejíž řádné uzavření zákon finguje?

Další významnou otázkou, kterou předmětné ustanovení vyvolává, je, jaký je obsah, tj. práva a povinnosti smluvních stran nájemní smlouvy, jejíž existence je založena fikcí nastolenou ustanovením § 2238 OZ. Ve většině případů se toto ustanovení využije tam, kde byla uzavřena nájemní smlouva, která je z nějakého důvodu stižena neplatností. Přesto se takovou smlouvou smluvní strany po několik let řídily a nájemce byl v dobré víře, že byt užívá po právu. Zákon říká, že se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou. Jaký je ovšem obsah takové nájemní smlouvy? Jde o zhojení vad původně uzavřené (neplatné) nájemní smlouvy, tj. budou zachována v ní původně sjednaná práva a povinnosti, nebo budou obsahem takové nájemní smlouvy práva a povinnosti stanovená zákonem, jako kdyby mezi smluvními stranami předtím nebylo žádné smlouvy? Zodpovězení této otázky má v praxi zásadní význam, neboť strany nebudou např. vědět, zda nadále platí nájemné ujednané v původní (neplatné) nájemní smlouvě, nebo nastane stav, kdy nájemné nebude ujednáno, tedy aplikuje se § 2246 odst. 2 OZ a pronajímateli tak vznikne právo na obvyklé nájemné; obdobně mohou být smluvní strany v nejistotě, zda půjde i nadále o nájem na dobu určitou (byla-li v původně uzavřené nájemní smlouvě omezena doba jeho trvání), nebo nastoupí zákonná domněnka § 2204 OZ, že neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, jde o nájem na dobu neurčitou, apod. 

Většina odborné komentářové literatury hovoří pouze v obecné rovině o fikci platné nájemní smlouvy. V komentáři k občanskému zákoníku k § 2238 OZ se tak například uvádí, že jde o „vyjádření fikce řádně uzavřené (platné) nájemní smlouvy se všemi právy a povinnostmi, i když je nájemní smlouva dříve stranami uzavřená neplatná či nicotná. V případě užívání bytu více osobami po uvedenou dobu za splnění podmínky dobré víry těchto subjektů je na místě dovodit závěr o vzniku práva společného nájmu. Ohledně nájemného bude aplikovatelný § 2246 odst. 2, zvyšování nájemného § 2249 a placení nájemného § 2251 odst. 1.[4] Tento výklad tak spíše vzbuzuje dojem, jako by měla nastoupit zákonná právní úprava (srov. zejm. odkaz na § 2246 odst. 2, který řeší situaci, kdy strany neujednají výši nájemného). 

Naproti tomu rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. 1. 2016, sp. zn. 71 Co 400/2015 uvádí, že smyslem ustanovení § 2238 OZ je zhojení neplatnosti smluv tam, kde je dobrá víra nájemce. Krajský soud v daném případě dospěl k závěru, že je třeba považovat za řádně uzavřenou původně mezi stranami uzavřenou nájemní smlouvu vč. jejího dodatku. Jde tak o zcela opačný přístup, než jaký je naznačen výše. Obdobně i jeden z dalších komentářů k občanskému zákoníku[5] uvádí jednak to, že jde o fikci uzavření řádné smlouvy, tedy platné a účinné smlouvy, současně však uvádí i to, že úmyslem zákonodárce bylo zhojení neplatnosti smluv tam, kde je dobrá víra nájemce. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku neuvádí ničeho. 

Podle mého názoru by měl převážit výklad směřující k tomu, že za řádně uzavřenou se považuje nájemní smlouva, která byla původně (byť neplatně) uzavřena mezi smluvními stranami, a že tedy obsah nájemního vztahu má být definován právě takovou původně mezi stranami uzavřenou nájemní smlouvou. Jedině takový výklad totiž bude respektovat vůli účastníků smlouvy, kterou tito vyjádřili v jejím původním textu. Pokud měli účastníci smlouvy v době jejího uzavření např. vůli omezit dobu trvání nájemního vztahu na určitou dobu, lze jen stěží akceptovat výklad, který by vedl k tomu, že zákonná fikce § 2238 OZ bez dalšího vykonstruuje nájemní vztah na dobu neurčitou. Podpůrným argumentem pro tento výklad je i skutečnost, že dle § 2237 OZ sice stále platí, že smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Pokud se tedy strany podle dříve (byť neplatně) uzavřené nájemní smlouvy po účinnosti současného občanského zákoníku chovají (např. nájemce platí původně ujednané nájemné a pronajímatel toto plnění přijímá), lze dle mého názoru dovodit minimálně konkludentní dohodu o obsahu nájemního vztahu. 

Definitivní vyjasnění této otázky snad již brzy přinese judikatura. 

---

[1] Např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 10. 2007 sp. zn. 26 Cdo 2121/2006.

[2] Např. nález Ústavního soudu ze dne 11. 11. 2013 sp. zn. I. ÚS 2447/13.

[3] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2016 sp. zn. 26 Cdo 1236/2015.

[4] Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C.H.Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony, str. 2422.