Správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy může být oříšek

Uzavřeli jste jako pronajímatel nájemní smlouvu na byt nebo prostor sloužící podnikání, ale nájemce řádně nehradí nájemné nebo smlouvu jinak porušuje? Smlouvu jednoduše vypovím, pomyslí si většina pronajímatelů. Že správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy však není samozřejmostí a zdánlivě nevýznamné opomenutí může znamenat neplatnost výpovědi, nám nedávno opět připomněl Nejvyšší soud.

Mgr. Jiří Koubekkoncipient, Eversheds Sutherland, advokátní kancelář, s.r.o.

Nejvyšší soud řešil dva spory o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. V prvním případě se jednalo o výpověď nájmu bytu (rozhodnutí najdete pod sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019). Předmětem sporu bylo, zda je pronajímatel povinen nájemce ve výpovědi poučit (kromě možnosti žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) o jeho právu podat proti výpovědi námitky.

Nejvyšší soud došel k závěru, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Naproti tomu podání (či nepodání) námitek, resp. poučení nájemce o právu námitky podat, nemá v případě nájmu bytu žádný význam, protože občanský zákoník námitky ve vztahu k nájmu bytu nijak neupravuje. Absence poučení nájemce bytu o jeho právu podat proti výpovědi námitky proto nezpůsobuje neplatnost výpovědi.

Obsah výpovědi řešil Nejvyšší soud i ve sporu o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy na prostory sloužící podnikání (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 ze dne 24. 7. 2019). Pronajímatel v daném případě vypověděl nájemní smlouvu z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného. Ve výpovědi však neuvedl, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku nájemce dluží. Pouze odkázal na předchozí výzvu k úhradě dlužného nájemného, která výpovědi předcházela.

Nejvyšší soud v tomto případě konstatoval, že ve výpovědi se vyžaduje uvedení výpovědního důvodu, jinak je výpověď neplatná, a že výpovědní důvod je přitom třeba dostatečně určitě skutkově vymezit (např. specifikovat, čeho se dlužná částka skládá, tj. uvést kolik a za které měsíce nájemce nezaplatil). Dlužná částka však nemusí být specifikována přímo v samotném textu výpovědi, ale postačí odkaz na jinou listinu, ze které je dlužná částka objektivně identifikovatelná (zde například z předchozí výzvy k úhradě).

Z výše uvedeného plyne, že výpověď nájemní smlouvy musí obsahovat určité zákonem požadované náležitosti, jinak je neplatná. Mnohdy přitom může neplatnost způsobit jen nevhodně zvolená formulace.

Hodnocení článku
58%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři