Správně sepsaná výpověď nájemní smlouvy může být oříšek

Nejvyšší soud řešil dva spory o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. V prvním případě se jednalo o výpověď nájmu bytu (rozhodnutí najdete pod sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019). Předmětem sporu bylo, zda je pronajímatel povinen nájemce ve výpovědi poučit (kromě možnosti žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) o jeho právu podat proti výpovědi námitky.

Nejvyšší soud došel k závěru, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje absolutní neplatnost výpovědi. Naproti tomu podání (či nepodání) námitek, resp. poučení nájemce o právu námitky podat, nemá v případě nájmu bytu žádný význam, protože občanský zákoník námitky ve vztahu k nájmu bytu nijak neupravuje. Absence poučení nájemce bytu o jeho právu podat proti výpovědi námitky proto nezpůsobuje neplatnost výpovědi.

Obsah výpovědi řešil Nejvyšší soud i ve sporu o oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy na prostory sloužící podnikání (viz rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 ze dne 24. 7. 2019). Pronajímatel v daném případě vypověděl nájemní smlouvu z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného. Ve výpovědi však neuvedl, za jaké konkrétní období a jakou konkrétní částku nájemce dluží. Pouze odkázal na předchozí výzvu k úhradě dlužného nájemného, která výpovědi předcházela.

Nejvyšší soud v tomto případě konstatoval, že ve výpovědi se vyžaduje uvedení výpovědního důvodu, jinak je výpověď neplatná, a že výpovědní důvod je přitom třeba dostatečně určitě skutkově vymezit (např. specifikovat, z čeho se dlužná částka skládá, tj. uvést kolik a za které měsíce nájemce nezaplatil). Dlužná částka však nemusí být specifikována přímo v samotném textu výpovědi, ale postačí odkaz na jinou listinu, ze které je dlužná částka objektivně identifikovatelná (zde například z předchozí výzvy k úhradě).

Z výše uvedeného plyne, že výpověď nájemní smlouvy musí obsahovat určité zákonem požadované náležitosti, jinak je neplatná. Mnohdy přitom může neplatnost způsobit jen nevhodně zvolená formulace.