Standardizace smluv ve výstavbových projektech s ohledem na podmínky FIDIC Zdroj: Shutterstock

Standardizace smluv ve výstavbových projektech s ohledem na podmínky FIDIC

Výstavbový projekt, coby proces přeměny myšlenky dané investičním záměrem v provozuschopnou stavbu, je složitý soubor dílčích procesů podléhající množství rozmanitých faktorů, nebezpečí a rizikům, do kterého je zapojeno množství účastníků plnících rozličné úlohy.

JUDr. Lukáš Klee Ph.D.  LL.M.  MBA

JUDr. Lukáš Klee, Ph.D., LL.M., MBA

Klee Consulting s.r.o.

JUDr. Lukáš Klee, Ph.D., LL.M., MBA

Klee Consulting s.r.o.

Mgr. et Mgr. Petr Jelínek

Mgr. et Mgr. Petr Jelínek

Vysoké učení technické v Brně, spolek 4E, z.s.

Mgr. et Mgr. Petr Jelínek

Vysoké učení technické v Brně, spolek 4E, z.s.

Právě specifický okruh účastníků, jejich role a vztahy, vnější podmínky (na staveništi, počasí atp.), způsob řízení a organizace projektu, zvolená metoda dodávky stavby, ale i podpora veřejnosti způsobují, že každý výstavbový projekt je zcela jedinečný.

Složitost výstavbového projektu vyžaduje, aby práva a povinnosti jeho účastníků byly upraveny tak, aby efektivně a účelně umožnily projekt uskutečnit a naplnit jeho účel. Prostředkem k tomu je především kvalitní smlouva o dílo.

Obecná právní úprava smlouvy o dílo obsažená v Občanském zákoníku[1] je nicméně pro výstavbové projekty nedostatečná. Z toho důvodu se ve světě, a v minulosti též u nás,[2] začaly v praxi využívat standardizované smluvní podmínky zpracované odborníky a profesními organizacemi, které komplexně řeší úpravu právních vztahů vznikajících při realizaci výstavbových projektů. S takovým způsobem úpravy smluvního vztahu počítá i Občanský zákoník, který v § 1751 odst. 1 upravuje možnost určit část obsahu smlouvy odkazem na obchodní podmínky, které jsou připojeny ke smlouvě nebo které jsou stranám známy. Ustanovení § 1751 odst. 3 Občanského zákoníku pak umožňuje toliko ve smlouvě odkázat na obchodní podmínky vypracované odbornými nebo zájmovými organizacemi.

Tyto (všeobecné) smluvní standardy vydané zpravidla po několikaleté přípravě a na základě odborné debaty i shody většiny zainteresovaných subjektů oboru (zhotovitelů, objednatelů, projektantů, konzultantů, profesních komor a věcně příslušných státních orgánů) vykazují globálně i přes svou komplexnost poměrně zřetelnou podobnost, zejména co se základních řešených otázek týče.

Většina vyspělých smluvních standardů, smluvní podmínky FIDIC nevyjímaje, proto obsahují úpravu níže uvedených otázek.

Způsob určení ceny

Mezi základní zákonné náležitosti každé smlouvy o dílo patří cena.[3] Občanský zákoník přitom shodně s obdobnými právními kodexy jiných států nutně nevyžaduje, aby byla cena díla vyjádřena nutně určitou konkrétní částkou. Pro to, aby bylo ujednání o ceně dostatečně určité, postačí, aby byl ve smlouvě ujednán alespoň způsob jejího určení, případně aby byla stanovena odhadem.

Smlouva o výstavbové dílo by tak měla jednoznačně stanovit, jak je cena díla tvořena a co je její součástí. Z hlediska konstrukce ceny díla pak lze rozlišovat cenu položkovou/měřenou, paušální a nákladovou.

a) Položková neboli měřená cena je způsob určení ceny, kterým se (konečná) cena postupně utváří na základě měření a vyúčtování skutečně provedených prací a dodávek. Ve smlouvě je uvedena pouze tzv. přijatá smluvní částka, za kterou vybraný zhotovitel stavby nabídl dílo provést a kterou stanovil oceněním výkazu výměr poskytnutého objednatelem. Takto určenou nabídkovou cenu ale nelze považovat za (konečnou) cenu díla, neboť přesný rozsah prací je zjišťován-měřen [4] až podle skutečnosti zjištěné na stavbě. Platby za provedené práce probíhají v pravidelných intervalech, zpravidla měsíčně.

b) Paušální cenu (lump sum) stanoví zhotovitel nikoliv na základě výkazu výměr a podrobné prováděcí projektové dokumentace (DPS), jak je tomu u měřené ceny, ale podle méně podrobného stupně dokumentace (DUR/DSP) a požadavků objednatele. Takto sjednaná cena nepodléhá měření podle skutečnosti, jak je tomu u měřené ceny, ale splácí se postupně podle platebního kalendáře nebo na základě dosažení věcně vymezených milníků (např. xx % po založení stavby). Cena stanovená paušálně je zpravidla vyšší, než měřená cena, neboť dodavatel v ní musí zahrnout rizika spojená s méně podrobnými podklady. Nemusí to být nicméně pravidlem, neboť zhotovitel v případě paušální ceny současně zpracovává realizační projektovou dokumentaci, ve které může navrhnout vhodnější a finančně efektivnější řešení provedení díla.

c) Nákladová cena (cost plus) je založena na platbách skutečně a řádně vynaložených nákladů zhotovitele zvýšených o zpravidla procentem určenou přirážku za režii a zisk. 

Je nutné si uvědomit, že kromě shora uvedených způsobů určení ceny ovlivňují celkovou (konečnou) cenu také další vlivy, zejména platby z uplatněných smluvních nároků (claimů), platby za provedené změny (variace) díla apod. Zcela mylná je představa, že částka uvedená ve smlouvě je „pevnou, konečnou a nepřekročitelnou“ cenou díla. Podobné formulace, které se, bohužel, ještě stále v některých smlouvách uvádí, nemohou být v zásadě nikdy u výstavbového díla dodrženy. Stavba není hotový produkt, který si lze zakoupit v obchodě. Jde o složitý proces s množstvím předem neznámých rizik a vlivů, kterého se účastní množství účastníků s často protichůdnými zájmy a který postupně utváří vždy jedinečný výsledek – dokončené stavební dílo.

Odpovědnost za projektovou dokumentaci

Dobrá smlouva by měla rovněž řešit, kdo odpovídá za projektovou dokumentaci, podle které bude výstavbové dílo prováděno.

Pokud je to objednatel, pak je odpovědný za zajištění podrobné projektové přípravy, zpravidla do podoby projektové dokumentace pro provádění stavby, na základě které následně zhotovitel oceňuje objednatelem poskytnutý výkaz výměr. Z toho důvodu objednatel rovněž odpovídá za případné vady projektové dokumentace.

Správa zakázky

Vyspělé standardizované smluvní vzory rovněž upravují přístup, jakým je zakázka řízena. Stanoví, kdo sleduje a dohlíží nad postupem prací a jejich souladem se smlouvou, kdo potvrzuje provedené práce, provádí zkoušky a přejímky, řídí změny, posuzuje oprávněnost smluvních nároků (claimů) a určuje jejich výši, kdo interpretuje obsah smlouvy a předchází sporům.

Z hlediska správy zakázky lze pak vysledovat následující tři běžně užívaná uspořádání:

a) Správce stavby, kterým je fyzická osoba pověřená a hrazená objednatelem, jejíž úloha je dvojí. V první působí správce stavby jako zástupce objednatele, přičemž jeho jednání je považováno za jednání objednatele. V rámci druhé role působí správce stavby v roli neutrální třetí strany hledající spravedlivé řešení různých otázek a problémů vzniklých v průběhu výstavby mezi smluvními stranami. 

Správa zakázky prostřednictvím správce stavby je jedním ze základních charakteristických rysů Červené a Žluté knihy FIDIC.

b) Zástupce objednatele: Pro některé metody dodávky stavby je příznačné, že správu zakázky zajišťuje přímo objednatel nebo jeho zástupce. Typické je to pro tzv. EPC (Engineer-Procure-Construct) výstavbové projekty,[5] kde jsou rizika ve větší míře přesunuta na stranu zhotovitele. Zhotoviteli pak musí být dán podstatně větší prostor pro řízení zakázky. Správa zakázky „pouze“ prostřednictvím zástupce objednatele je rovněž běžně používána u menších výstavbových projektů, kde se nepředpokládá taková aktivita při správě zakázky, aby bylo nutné využít služeb správce stavby.[6]

c) Manažer realizace: Správa zakázky prostřednictvím manažera je podstatně komplexnější, než předchozí dvě uspořádání. Manažer realizace pro objednatele koordinuje veškeré procesy spojené s výstavbou díla, od projektové přípravy, přes realizaci až po provoz, přičemž pro jednotlivé části procesu pro objednatele zajišťuje výběr jednotlivých zhotovitelů příslušných částí díla. 

Rozdělení odpovědnosti za rizika

Smlouva by měla upravovat, která smluvní strana nese odpovědnost za jednotlivá rizika vyskytující se ve výstavbovém projektu. Vyspělé standardizované smluvní vzory přitom staví na účelném (nikoli nutně vyváženém) přiřazení odpovědnosti za rizika tak, aby byla přisouzena v souladu s cíli a prioritami projektu, a to té straně, která je dokáže lépe ovládat. Tam, kde to není možné, a rizika jsou tudíž neocenitelná, je účelné odpovědnost za rizika sdílet (nikoli nutně nerozdílně).

Neúčelná alokace odpovědnosti za rizika vede v praxi často ke komplikacím, sporům, a tím i k průtahům a prodražování projektu.

Kompenzační nároky (claimy)

Běžnou součástí standardních smluvních vzorů je úprava smluvních kompenzačních nároků, tzv. claimů, které náleží smluvní straně v důsledku nečinnosti strany druhé, případně též v důsledku výskytu událostí mimo kontrolu smluvních stran. V případě nečinnosti objednatele se může jednat např. o pozdní předání staveniště, vady projektové dokumentace atd. Příkladem nečinnosti zhotovitele je zase např. neodstranění vad, nevyklizení staveniště atp. Jako příklad událostí stojících mimo kontrolu stran pak lze příkladmo uvést nepředvídané podmínky staveniště, objev archeologických nálezů, vyšší moc atp. 

Dobrá smlouvy by měla s těmito negativním jevy počítat a upravovat postup jejich řešení, stejně jako způsob vyčíslení a postupy řešení řádně uplatněných nároků (claimů) na časovou nebo finanční kompenzaci druhé smluvní straně. 

Zcela liché jsou představy, že lze uvedené negativní jevy zcela eliminovat, neboť jsou neodmyslitelnou součástí a rizikem každého výstavbového projektu. Praxe ukazuje, že smlouvy, které postupy řešení claimů neupravují, způsobují komplikace a spory, které mohou realizaci výstavbového projektu fatálně ohrozit.

Řízení změn díla

Podobně jako nelze vyloučit claimy, resp. negativní jevy při výstavbě, které je vyvolávají, nelze v žádném případě vyloučit nebo zakázat změny výstavbového projektu. Každý výstavbový projekt totiž podléhá mnoha rozmanitým (nikoliv nutně negativním) vlivům, které vyvolají nutnost provedení změn předmětu díla. Potřebu změn lze do jisté míry snížit kvalitní projektovou přípravou, ale i ta má své limity a nikdy jí nelze ošetřit vše. Nehledě k tomu, že vyšší projektová příprava klade vysoké nároky na čas a finanční prostředky.

Řízení času a kvality

Dodržení času je nepochybně prioritou obou smluvních stran. Čas jsou peníze a u výstavbových projektů to platí dvojnásob, neboť jakékoliv zpoždění je schopné vyvolat ztráty a ohrožení celého projektu. Dobrá smlouva proto musí řešit, jakým způsobem běží, zkracuje nebo se prodlužuje doba pro dokončení, jak se řeší a jaké jsou následky zpoždění, přerušení prací nebo odstoupení od smlouvy.

Vyspělé smluvní vzory rovněž upravují otázky spojené s řízením kvality. Kdo dohlíží nad postupem prací, jakým způsobem a za jakých podmínek probíhá potvrzování provedených prací, uskutečněných zkoušek a přejímek technologií.

Spolupráce, prevence a řešení sporů

Stejně jako v běžném občanském životě, spory s větší či menší intenzitou vždy byly, jsou a budou běžnou součástí každého výstavbového projektu. Smlouva, která řešení sporů neupravuje, odsuzuje projekt k nezdaru.

Z tohoto důvodu vyspělé smluvní vzory řešení sporů a jejich předcházení podrobně upravují. Důležité je přitom, aby byly spory řešeny efektivně, tedy rychle, a pokud možno neformálně s pomocí odborníků. Smluvní vzory FIDIC proto primárně počítají s tím, aby byly vzniklé spory vyřešeny hned v zárodku, a to prostřednictvím osoby správce stavby, který v takovém případě působí mezi stranami jako neutrální mediátor ve snaze spravedlivého vyřešení sporu pro dobro výstavbového projektu. Pokud vyřešení sporu správcem stavby není možné, jsou smluvní strany povinny předložit spor tzv. Radě (výboru) pro řešení a rozhodování sporů jmenované oběma smluvními stranami z řad odborníků na výstavbové projekty. Teprve poté, není-li spor vyřešen, lze věc nechat rozhodnout v rozhodčím řízení.

Smluvní podmínky FIDIC

Více než polovina veškeré světové výstavby je realizována na základě smluvních podmínek Mezinárodní federace konzultačních inženýrů (Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils, zkráceně FIDIC). Od padesátých let minulého století vyšlo již několik vydání standardizovaných smluvních podmínek, ale i různých vzorů, pomůcek a komentářů. Díky své všeobecnosti a univerzalitě se podmínky FIDIC těší značné oblibě nejen mezi investory a dodavateli, ale jsou rovněž vyžadovány jako standard pro projekty s podporou nadnárodních financujících institucí.[7]

Ve výstavbových projektech se v současnosti používají nejčastěji tři základní vzory smluvních podmínek FIDIC ve verzích z roku 1999.

a) Conditions of Contract for Construction (zkratka CONS, tzv. Red Book/Červená kniha) jsou podmínky s vyrovnanou alokací rizik a jejich použití se předpokládá u projektů, u nichž rizika spojená s projektovou dokumentací ponese větší měrou objednatel. CONS jsou smluvními podmínkami pro projekty metodou dodávky tzv. generálního dodavatelství s použitím podrobné (prováděcí) projektové dokumentace s výkazem výměr a měřením skutečně provedených prací. 

b) Conditions of Contract for Plant and Design-Build (zkratka P&DB, tzv. Yellow Book/Žlutá kniha) jsou podmínkami rovněž s vyrovnanou alokací rizik, přičemž jejich použití se předpokládá u Design-Build projektů, u kterých rizika spojená s projektovou dokumentací ponese větší měrou zhotovitel. Na rozdíl od CONS podmínky P&DB již nepoužívají prováděcí projekt s výkazem výměr zpracovaných objednatelem, ale pracují s tzv. požadavky objednatele, které definují především účel, rozsah, standard a jiná projekční a technická kritéria díla podle představ objednatele. Nepředpokládá se přílišná podrobnost zadání. Na základě požadavků objednatele vytváří zhotovitel svůj návrh, který se stává součástí smlouvy. Ač je celková cena koncipovaná jako paušální a na rozdíl od CONS se neprovádí měření skutečně provedených prací, může dojít k její úpravě na základě změn a v důsledku uplatnění smluvních nároků (claimů) na dodatečné platby a prodloužení lhůt. 

c) Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects (zkratka EPC nebo EPCT – Engineer, Procure and Construct, tzv. Silver Book/Stříbrná kniha) jsou podmínky používané pro projekty Design-Build s přesunutím větší míry smluvních rizik (hlavně rizik souvisejících s projektovou dokumentací, odpovědností za kontrolu zadání zakázky a kontrolu fyzických podmínek staveniště) na zhotovitele. Využívány jsou typicky pro dodávky technologických celků (např. elektráren). Pro EPC rovněž platí, že cena je koncipovaná jako paušální, neprovádí se měření skutečně provedených prací, ale může dojít k její úpravě na základě změn a v důsledku uplatnění smluvních nároků (claimů) na dodatečné platby a prodloužení lhůt.

Závěr

Hlavní předností smluvních podmínek FIDIC stejně jako jiných smluvních standardů je, že zjednodušují proces výstavby, neboť ukotvují mezinárodně osvědčené a dlouhodobě užívané postupy (best practicies), čímž zjednodušují komunikaci a spolupráci všech aktérů výstavby, odstraňují vzájemnou nedůvěru a vnáší do výstavbového procesu předvídatelný řád a právní jistotu. Díky tomu celý proces výstavby usnadňují a zefektivňují.

Tím spíše je potěšující, že smluvní podmínky FIDIC nachází postupně uplatnění také v České republice, zejména v resortu Ministerstva dopravy[8] nebo v pozemním stavitelství u různých investorů,[9] díky čemuž se Česká republika postupně vrací na své místo mezi vyspělé státy.

Výsledek obrázku pro kleeconsulting


[1] Ustanovení § 2586 až 2635 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

[2] Viz např. Všeobecné podmínky pro práce a dodávky při provádění vodohospodářských meliorací podnikaných za účasti státu a zemí z roku 1930.

[3] Srov. ust. § 2586 odst. 1 Občanského zákoníku

[4] V této souvislosti hovoříme o tzv. měřeném kontraktu (re-measurement contract)

[5] Typicky pak v úpravě tzv. Stříbrné knihy FIDIC (Conditions of Contract for EPC/Turnkey projects)

[6] Typicky u tzv. Zelené knihy FIDIC (Short Form of Contract)

[7] Např. Evropská banka pro obnovu a rozvoj (EBRD) nebo Evropská investiční banka (EIB)

[8] Viz http://www.pjpk.cz/obchodni-podminky/

[9] Např. Město Brno, Vysoké učení technické v Brně nebo Masarykova univerzita

smlouva stavební právo podímínky FIDIC

Líbil se vám náš článek, prosím, ohodnoťte ho

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články