Vzdání se zástavního práva a jeho náležitosti

Způsoby zániku zástavního práva ve vztahu ke katastru nemovitostí

Institut zástavního práva je nevíce využíván zejména v podobě zástavního práva k nemovitostem, které jako věcné právo vzniká až jeho vkladem do katastru nemovitostí, přičemž i při jeho zániku je vždy nezbytné aktivně uskutečnit jeho výmaz z katastru nemovitostí. Vzhledem ke značnému formalismu, a ne zcela jednotnému postupu českých katastrálních úřadů, však ani výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí nebývá tak jednoduchý, jak by se na první pohled mohlo zdát. Zástavní právo může zaniknout několika způsoby, které předvídá občanský zákoník ve svém ustanovení § 1376 a násl., a to od zániku zajištěného dluhu, přes uplynutí doby, na kterou bylo zástavní právo zřízeno, až po zánik samotné zástavy. Zdaleka nejpraktičtější způsob, jakým lze docílit zániku zástavního práva a jeho následného výmazu z katastru nemovitostí, je prostřednictvím aktu vzdání se zástavního práva.

Formální a obsahové náležitosti vzdání se zástavního práva

Jaké jsou však formální a obsahové náležitosti potvrzení o vzdání se zástavního práva tak, aby na jeho základě příslušný katastr nemovitostí zástavní právo vymazal? V prvé řadě musí takovéto potvrzení splňovat veškeré náležitosti stanovené v ustanovení § 66 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 357/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), podle níž v potvrzení o zániku práva musí být uvedeno alespoň: (i) označení osoby, která potvrzení vydává, (ii) označení nemovitosti údaji podle zákona č. 256/2013 Sb., zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), zejména pak těmi specifikovanými v ustanovení § 8 katastrálního zákona, dále (iii) označení práva, které podle potvrzení zaniklo, kdy ve vztahu k zástavnímu právu zaspanému v katastru nemovitostí lze doporučit uvést i číslo jednací příslušného vkladu, datum provedení vkladu a související skutečnosti, přičemž v neposlední řadě je třeba nezapomenout specifikovat i (iv) odkaz na ustanovení jiného právního předpisu, podle kterého k zániku práva došlo – při vzdání se zástavního práva půjde o ustanovení § 1377 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku. Takovéto potvrzení musí být v neposlední řadě podepsáno s úředně ověřeným podpisem zástavního věřitele tak, aby bylo jako podkladová listina katastrálním úřadem akceptováno.

„Sjednocující“ stanovisko ČÚZK

Vzhledem k tomu, že v uplynulých letech samotný Český úřad zeměměřický a katastrální zaregistroval nejednotnost v postup katastrálních úřadů při výmazu zástavních práv, která zanikla v důsledku vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem ve smyslu ustanovení § 1377 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku, vydal v první polovině roku 2018 výkladové stanovisko, kterým došlo ke sjednocení praxe katastrálních úřadů v dané oblasti. V tomto stanovisku úřad mimo jiné uvedl, že výmaz zástavního práva, které zaniklo jeho vzdáním se, má pouze deklaratorní účinky – kdy zástavní právo nezaniká až jeho výmazem z katastru nemovitostí, ale již samotným aktem vzdání se zástavního práva (např. vystavením potvrzení o vzdání se zástavního práva s veškerými zákonnými náležitostmi a úředně ověřeným podpisem zástavního věřitele).

V uvedeném stanovisku nicméně Český úřad zeměměřický a katastrální vyvodil i další důležitý závěr ve vztahu k náležitostem potvrzení o vzdání se zástavního práva, podle něhož jednostranný akt vzdání se zástavního práva učiněný zástavním věřitelem není dostatečným dokladem toho, že zástavní právo opravdu zaniklo. K zániku zástavního práva totiž dle stanoviska úřadu dochází až okamžikem, kdy je adresované právní jednání zástavního věřitele doručeno do sféry jeho adresáta – tj. zástavního dlužníka. Proto samotné právní jednání, kterým se zástavní věřitel vzdává zástavního práva, podle stávající praxe katastrálních není vkladovou listinou, na jejímž základě by bylo možné výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí bez dalšího provést, jelikož na jeho základě nelze potřebným způsobem prokázat, že k zániku zástavního práva skutečně došlo.

Dle zmíněného stanoviska Českého úřadu zeměměřického a katastrálního musí být jednostranný akt vzdání se zástavního práva vždy doručen do sféry zástavního dlužníka a tato skutečnost musí být katastrálnímu úřadu dostatečně prokázána, jinak katastrální úřad zástavní právo z katastru nemovitostí nevymaže. Jakkoliv by se o smysluplnosti a praktických dopadech „sjednocujícího“ stanoviska Českého úřadu zeměměřického a katastrálního dalo polemizovat, je potřeba jej vzít při přípravě potvrzení o vzdání se zástavního práva v potaz, jinak k výmazu zástavního práva jednoduše nedojde.

Závěrem

Jak má ovšem být v praxi katastrálnímu úřadu prokázáno, že došlo k doručení vzdání se zástavního práva zástavnímu dlužníku, úřad ve svém sjednocujícím stanovisku již samozřejmě neuvádí. V praxi nicméně bývá katastrálními úřady zpravidla akceptováno, že je potvrzení o zániku zástavního práva jeho vzdáním se podepsáno i zástavním dlužníkem, stvrzujíc jeho seznámení se s tímto právním aktem, eventuálně je-li zástavním dlužníkem podepsán návrh na výmaz zástavního práva. Povinnost prokazovat doručení vzdání se zástavního práva zástavnímu dlužníku bezesporu zvyšuje složitost a administrativní náročnost celého procesu výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí a nabízí se proto otázka, zda by se katastrální úřady neměly zamyslet nad mírou smysluplnosti stávajících požadavků a nad tím, zda by tuto administrativní zátěž nebylo možné zjednodušit – samozřejmě ku prospěchu všech zúčastněných.