Rozhovor: David Padyšák – cesta advokacií až k právu nemovitostí

David Padyšák je všeobecně uznávaným expertem na oblast práva nemovitostí, od akvizic po facility management a jejich běžný provoz. Dokáže poradit i v oblasti stavebně povolovacích procesů, se svým týmem jsou připraveni klienta provést investičním záměrem od A do Z. Od začátku února vede oddělení Real Estate Practice v jedné z předních pražských advokátních kanceláří - DLA Piper.

V advokacii se pohybujete již od roku 1994. Kde jste působil, než jste převzal zdejší oddělení Real Estate Practice?

Dělal jsem jak v lokální, tak mezinárodní advokacii. V roce 1995 jsem jako koncipient začal působit ve středně velké české advokátní kanceláři, která se v té době zaměřovala na transakce v celé střední Evropě. V roce 1999 jsem se pak stal partnerem a v roce 2010 jsme se spojili s White & Case. Odešel jsem v roce 2016 a tři roky jsem se potloukal po trhu v rámci jednoho lokálního uskupení s několika dalšími advokáty, kteří měli též zkušenosti z mezinárodní advokacie. Pak jsem dostal nabídku od DLA Piper.

Šlo o nabídku, která se neodmítá?

Určitě. Od začátku kariéry se specializuji na nemovitosti, takže když přišla nabídka vést oddělení Real Estate Practice, neváhal jsem. Kdyby šlo o litigace či pracovní nebo trestní právo, asi bych se chvíli škrábal za uchem, ale v této situaci jsem měl jasno.

Jak se stalo, že jste se začal specializovat na právo nemovitostí? Čím Vás tak zaujalo?

Měl jsem už na gymnáziu blízko k technice a k technickým předmětům, v mládí jsem hodně modeloval. Když jsem profesorovi na gymnáziu oznámil, že jdu na právnickou fakultu, tak se držel za hlavu. Uspořádání okolního světa, které dává smysl a je léta neměnné, jsem vždy preferoval před vymoženostmi moderní doby. Sice jsou právníci věnující se oblasti real estate limitováni jurisdikcí, ve které působí, chcete-li územím, na kterém se pohybují, na druhou stranu se v ní relativně dobře orientuje a pravidla dávají smysl. Když jsem se v této oblasti na začátku kariéry ocitl, vůbec mi to nevadilo.

Když už zmiňujete historii, jakou podobu měla oblast real estate v době, kdy jste začal v advokacii působit? Setkával jste se s restitučními případy, které v dnešní době již nejsou zcela obvyklé?

Právo nemovitostí se v zásadě příliš nemění. V souvislosti s účinností nového občanského zákoníku se vrátily některé principy, čímž se nám lehce změnil pohled na svět, protože jsme v kontextu evropského kontinentálního práva přestali být unikátní. Najednou jsme neměli oddělené vlastnictví budov a pozemků, vrátili jsme se do starého klasického pojetí, což je v zásadě správně, nějaké výkladové problémy a nejasnosti to však působí. Jinak jsou transakce dnes samozřejmě větší, rychlejší, komplikovanější. Co se týče restitucí, já jsem začínal u firmy, která se specializovala spíše na M&A transakce a postupem času se etablovala v oblasti různých privatizačních projektů a podobně, takže případy individuálních restitučních nároků se u nás v hojném počtu nevyskytovaly.

Takže s takovými každodenními spory fyzických osob, typově výpovědi z nájmů či žaloby na vystěhování, s tím jste se nikdy příliš nesetkával? 

Taky máte tu a tam klienta, který potřebuje pomoc v tomto praktickém ohledu. Pamatuji si, že můj bývalý školitel zastupoval klienta, který se soudil o nemovitou věc. Permanentně se s protistranou vyklízeli tam a zpět. Takže i takové věci člověk zažije. 

Co Vás tedy baví nejvíce? 

Mám za to, že firma by měla nabízet klientům služby tím způsobem, že klient přijde, píchne prstem do místa v mapě, řekne, že tam chce něco postavit, a ona ho od A do Z tím procesem provede. Takové projekty mě baví nejvíc, několik jich mám za sebou z dob, kdy u nás investoři stavěli na zelené louce. Mé působení začalo v takových případech již v okamžiku, kdy si klient vytipoval lokalitu. My jsme pak prověřili vlastnické tituly a obecně vztahy k nemovitostem v dané lokalitě a ve spolupráci s realitním agentem jsme oslovili vlastníky. Tak jsme klientům zprostředkovali i výkup nemovitostí. Někdy to bylo samozřejmě složitější, museli jsme i vypořádávat vztahy mezi vlastníky či dohledávat dědice. Člověk tu a tam jako právník udělá někomu i radost, když mu za nevypořádaný majetek nabídne zajímavou částku.

Za tak dlouhou kariéru Vám jistě nějaký případ utkvěl v paměti.

Na konci 90. let jsme třeba stavěli jsme továrnu na cukrovinky. Těch projektů jinak byla celá řada - logistická centra, výrobní haly, ale nemohu je jmenovat.

Součástí takových procesů nutně musí být i komunikace s orgány státní správy. Setkal jste se někdy s nějakým neobvyklým přístupem? 

Setkal jsem se s různými přístupy. Je to o lidech a o tom, co jim zákon dovoluje. Jsme v časech přípravy nového stavebního zákona, který tyto procesy má nějakým způsobem narovnat, stejně tak principy, které v průběhu uplatňují jak účastníci řízení, tak orgány státní správy. Ve věci jednoho nejmenovaného velkého komerčního projektu na jih od Prahy u dálnice D1 se přely dvě obce, z nichž jedna výstavbu strpět chtěla, a nechala za tím účelem změnit územní plán, a druhá ne. Druhá obec se tedy domáhala jeho zrušení a před měsícem, po třech letech, Nejvyšší správní soud potvrdil rozhodnutí Krajského soudu v Praze v její prospěch. Hlavním důvodem bylo, že jeden z úřadů, který ve věci vydával stanovisko, dostatečně nevypořádal s hlavním věcným argumentem, o který se návrh na zrušení územního plánu opíral. Takže developerovi, který 10 let usiloval o to, aby mohl stavět, soudy řekly, že má smůlu. Kvůli tomu, že jeden ze všech těch úřadů udělal chybu. Takové věci se stávají, ale podle mě to není chyba právních předpisů a právního prostředí, ale toho, jak někteří úředníci právo aplikují.

Vnímáte nějaké aktuální trendy vývoje odvětví práva nemovitostí v souvislosti s vývojem na trhu s nemovitostmi? 

Růst cen tak, jak je v médiích prezentován a jak ho každý vnímáme je spojen většinou s řešením bytových otázek. Ten trend prostě takový je. Spekuluje se, jestli bublina praskne nebo nepraskne, jestli má cenu byty prodávat nebo kupovat. Spousta lidí kupuje byty na spekulaci, a i tím se cyklus zrychluje a ceny rostou. My samozřejmě děláme i jiné než bytové projekty, na druhou stranu i u těch komerčních nemovitostí je vidět přetlak poptávky nad nabídkou, kanceláří je nedostatek. Osobně jsem si tím před dvěma roky prošel, kdy jsme stěhovali malou kancelář. Chtěli jsme zůstat v užším centru Prahy a nabídka absolutně nedostačovala. 

Slyšela jsem, že se začíná řešit téma, jestli již v Praze není příliš mnoho kancelářských prostor jejichž využití klesá. Půjde spíše o periferie, kde je údajně spoustu nevyužitého kancelářského prostoru.

Jsou určitě místa, která jsou atraktivní méně, většina subjektů se chce umístit v tom užším centru. Je to dané i povahou té výstavby, v centru už není moc kam umisťovat, s výjimkou některých velkých projektů, které jsou na spadnutí, například Smíchovské nádraží, kde už by se mohlo začít stavět, Letná a Bubny, kde je proces teprve ve fázi změny územního plánu a na její schválení čeká mnoho projektů. Každopádně v tuto chvílí vnímám, že v širším centru Prahy těch kanceláří zase tolik není. A těch bytů není úplně málo.

Ale skupují je velcí investoři.

Ale případů, kdy si koupí byt běžný člověk ať už jako investici, nebo protože řeší bytovou otázku, taky není málo. Byty se staví, ale možná ne dost.

Splaskne bublina?

Nevím, jestli si to troufnu odhadnout. Každý trend má výkyvy nahoru a dolů, takže dřív nebo později se trh nějakým způsobem nasytí, zejména pokud se zrealizují zmíněné velké projekty. Určitě se ceny dostanou na nějaké maximum, kdy už běžní lidé nebudou ochotni nebo schopni do bytu své prostředky vložit. Pak samozřejmě poptávka klesne a tím pádem ceny neporostou tak rychle. Samozřejmě dnes není v Praze výjimečné koupit byt v novém rezidenčním projektu za cenu pochybující se okolo 100.000 Kč za m2, což bylo před pár lety nemyslitelné. Kde se růst zastaví nikdo neví. Slyšel jsem i o projektech, kde je startovací cena 140.000 Kč za m2.

Konzultují s Vámi klienti i tyto aspekty?

Samozřejmě, poskytujeme poradenství nejenom v oblasti práva k nemovitým věcem jako takového, ale i ve věcech souvisejících s financováním projektů, akvizicemi a tak dále. Stavební firmy jsou vytížené a nemají důvod cenově se podbízet. Klienti tak někdy řeší i otázky spojené s tím, že částka, kterou na určitý projekt vyčlenili, se ani nepohybuje v cílové ceně stanovené ze strany stavebních firem.

Přesuňme se k Vašemu působení v DLA Piper. Kolik máte v týmu lidí?  

My jsme v tomto velmi flexibilní. Práce se zpravidla prolíná, leckdy potřebujeme pomoct od kolegů z korporátu či z litigací. Stálé členy týmu mám 4. Nikdy předtím jsem Real Estate oddělení nevedl, v bývalém působišti nás bylo 6 partnerů a každý dělal všechno, což bylo ideální pro koncipienty, kteří tím pádem mohli přičichnout ke všemu.

Jaké máte plány s oddělením do budoucna? V čem se může zlepšit, kam ho chcete posunout?

Potřebujeme určitě v blízké budoucnosti rozšířit tým, na druhou stranu nikam nespěcháme. Můžeme si vybírat a potřebujeme nové lidi jak na juniorní, tak na seniorní pozice. Pak bych se chtěl více soustředit na integraci v rámci firmy a akviziční práci vůči klientům. Firma nabízí spoustu příležitostí, jsem příjemně překvapen tím, jak je integrovaná, cítím obrovskou podporu nejen ze strany vedení v ČR, ale i ze strany mezinárodního uskupení Real Estate týmů a obecně napříč firmou. Propojení je opravdu velmi intenzivní.

Pracujete Vy osobně hodně se studenty, nebo spíše skrze koncipienty?

V tomto mám stále velký rest. Od té doby, co jsem nastoupil, potkávám studenty akorát na chodbě. Jejich práci obecně do velké míry využíváme, určitě mám ambici je co nejvíce zapojovat, protože se studentskou prací mám dobrou zkušenost. Líbí se mi, že DLA Piper aktivně přemýšlí o tom, jak využít a natáhnout mladý talent. Studenti, ale i začínající koncipienti a advokáti, dnes mají navíc možnost vyjet za hranice a je opravdu vidět, když se někdo vrátí z ciziny, kde delší dobu pobýval. Má daleko širší obzory. Kdybych tu možnost někdy měl, určitě bych jel. Dokonce se přiznám, že tajně sním o tom, že bych si i teď moc rád dodělal LLM.

O kariéře pedagoga jste nikdy neuvažoval?

Intenzivně ne, sice jsem z učitelské rodiny a relativně dlouhou dobu jsem trénoval sportovní oddíly, takže pedagogické sklony mám, ale jako profesní kariéru bych to určitě nepreferoval. Nicméně kdyby byla někdy příležitost něco odpřednášet a posluchačům by dávalo smysl mě poslouchat, nebránil bych se tomu.

Na Právnické fakultě UK v současné chvíli probíhá diskuze ohledně koncepce studia, které se bude s novou akreditací zásadně proměňovat. Jak jsou na tom podle Vás studenti z hlediska soft skills vybavenosti a podobně?

Je to o lidech, jako to bylo vždycky. Škola podle mě není od toho, aby učila lidi přímo draftovat smlouvy. Určitě by vzdělávání právníků nemělo směřovat k memorování paragrafů, ale základní principy by člověk umět měl. Vypadá špatně, když na jednání s klientem začnete listovat v ÚZtku, ale díky principům spoustu věcí odvodíte.

Jak vnímáte technologický pokrok ve vztahu k právním službám a konkrétně ve vztahu k právu nemovitostí? V dnešní době se často řeší, že lidé si za desetinu ceny vygenerují nájemní smlouvu na nějakém serveru. Nehrozí větší automatizace procesu, a tudíž menší potřebnost právníků v této oblasti?

Je pravda, že zrovna v souvislosti s nájemními smlouvami automatizace probíhá, a není to jen případ malých realitních kanceláří. I u nás ve firmě je to poměrně velké téma. V zahraničních pobočkách jsou projekty, kdy moji kolegové pro klienty, kteří postaví například velkou kancelářskou budovu, do určité míry zautomatizují postup minimálně pro to, aby si zájemce vytipoval prostory, o které má zájem a zadal si parametry za kterých nájemní smlouvu chce uzavřít. V naší profesi je IT pokrok možná trochu pomalejší než v jiných, ale nastupuje. Já jsem tohoto trendu příznivcem, byť mu tolik nerozumím.

Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři