Užití žaloby na vyklizení při skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku

Užití žaloby na vyklizení při skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku

Změny, jež přinesl občanský zákoník s účinností od 1. 1. 2014 v oblasti nájmu bytu, jsou samozřejmě naprosto zásadní s velmi aktuálním dopadem na práci každého právníka pro dikci přechodného ustanovení § 3074 odst. 1, kdy skončení nájmu bude posuzováno dle nové úpravy i když ke vzniku nájmu došlo před její účinností.

JUDr. Blanka Trávníková

JUDr. Blanka Trávníková

soudkyně Městského soudu v Praze

JUDr. Blanka Trávníková

soudkyně Městského soudu v Praze

Přitom za nejzásadnější změnu pravidel pro skončení nájmu bytu musíme označit vypuštění všech bytových náhrad, jež znal občanský zákoník č. 40/1964 Sb. účinný do 31. 12. 2013 v podobě náhradního bytu, náhradního ubytování a zmizelo nám i přístřeší. Posledně uvedené přístřeší pak zmizelo také z úpravy z. č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu v části výkonu rozhodnutí (§ 340 – 342). 

Mimo mnoho jiných důsledků jsou tyto změny důvodem také odlišného postupu při ukončení nájmu. Pronajimatelům odpadá nikterak oblíbená povinnost zajišťovat jakýkoli jiný prostor při nuceném vyklízení svého bytu, kdy maximálně zajistí schovatele pro zajištěné věci z bytu, k nimž nemá držitele (§ 341 odst. 2 z.č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu) a to ještě na dobu omezenou šesti měsíci.

Pro pronajimatele tedy jistě nový občanský zákoník přinesl v tomto směru změny ulehčující jeho situaci.

Nová úprava by měla mimo jiné také přispět k odstranění situací blokování bytů po skončení nájmu díky liknavému nebo ignorujícímu přístupu bývalého nájemce, jež je navíc často dokonce neznámého pobytu například i po dobu několika let. Občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 se na rozdíl od dřívějšího stavu protokolárního předávání bytu snaží o zjednodušení situace tak, že výslovně v ustanovení § 2292 věta druhá občanského zákoníku deklaruje, že k odevzdání bytu po skončení nájmu postačí prosté předání klíčů, jestliže nic dalšího nebrání pronajimateli v přístupu a užívání předmětného bytu. Při odevzdání klíčů v této situaci se tak pronajimatel již nemusí obávat vstoupit do bytu, a to i fakticky nevyklizeného, neboť se byt má za odevzdaný a nelze se tak dopustit porušení domovní svobody dle § 178 odst. 1 z. č. 40/2009 Sb. trestního zákoníku. Pronajimatel totiž již nevniká do obydlí jiného, neboť odevzdáním bytu v podobě předání klíčů dle § 2292 věta druhá z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku byt přestává být bytem nájemce a stává se prostorem v dispozici pronajimatele.

Je pak pravdou, že nový občanský zákoník neukládá výslovně v žádném svém ustanovení povinnost nájemci byt vyklidit, hovoří se pouze o předání klíčů dle shora uvedeného. Tato povinnost ovšem vyplývá z § 2293 odst. 1 občanského zákoníku, neboť je třeba byt odevzdat ve stavu, v jakém byl převzatý na začátku nájemního vztahu.

Za situace, kdy tedy při ukončení nájemního vztahu byt nebude odevzdán dle uvedeného shora (tedy alespoň odevzdáním klíčů) dobrovolně, bude nutno stejně jako před datem 1. 1. 2014 podat žalobu na splnění této povinnosti. I když pak tedy nový občanský zákoník nehovoří o vyklizení, lze se domnívat, že petit žaloby bude obdobný poměrům do 31. 12. 2013, neboť s tím počítá občanský soudní řád, který upravuje výkon rozhodnutí na vyklizení bytu. Žaloba na vydání klíčů by nemusela totiž ve svém výsledku situaci vyřešit, neboť by prostě nebyly klíče při výkonu rozhodnutí nalezeny a pronajimatel by se tak po dvou soudních řízeních ocitl opět na začátku.

Za zvláštní, ovšem nikterak výjimečnou, pak ovšem je nutno považovat v tomto směru situaci, kdy nájemce nejeví o byt zájem a je například neznámého pobytu. Těchto případů není málo, jedná se zpravidla o nájemce, jež neplatí delší dobu (někdy i léta) nájemné a pro tento důvod také pronajimatel nájem ukončí. Právě pro tyto případy totiž občanský zákoník v ustanovení § 2292 věta třetí stanoví fikci, dle níž pokud nájemce byt nepochybně opustí, má se byt za odevzdaný ihned. Samozřejmě nelze tohoto ustanovení zneužívat, neboť právě ono představuje hranici mezi naplněním skutkové podstaty trestného činu porušování domovní svobody, jestliže se pronajimatel do bytu po ukončení nájmu odváží vstoupit. Nicméně mám skutečně za to, že pokud si je pronajimatel jist opuštěním bytu, kdy se jedná o případy neplacení nájemného, ale zpravidla i odpojené elektřiny, plynu, případně kdy pronajimatel má poznatky o opuštění navíc také ze vstupu do bytu v souvislosti například s nějakou havárií v domě, případně má jiné takové poznatky. Pokud si je pronajimatel takto jistý opuštěním bytu, pak po řádném ukončení nájmu mám za to, že byt se má v souladu s ustanovením § 2292 věta třetí za odevzdaný dnem skončení nájmu a pronajimatel již nemusí podstupovat formální řízení o vyklizení takového bytu. Do bytu může vstoupit sám i s překonáním uzamčení aniž by se mohl dopustit porušení domovní svobody. Je však samozřejmě na odpovědnosti takového pronajimatele, aby vhodným způsobem takovou důkazní situaci zdokumentoval pro případ přezkumu jeho jednání kdykoli v budoucnu.

 

občanské právo žaloba na vyklizení

Líbil se vám náš článek, prosím, ohodnoťte ho

Diskuze k článku 5 komentářů

Radek Repa | 15.05.2014 16:39
Nájem NOZ

Hezký příspěvek paní doktorko, zrovna jsem se chystal nastudovat si změny v nájemních vztazích s dopadem na vyklizení. Ušetřila jste mi několik hodin života :-) Snad je využiji efektivně.

Rada | 03.04.2015 10:45
Pomoc

Zdravím, pro toho, kdo se s tím potýká to není nic příjemného. Mohou pomoci také inforamce na této stránce http://www.vyklidit.cz/vyklizeni-nemovitosti/ kde jsou různé informace o tomto tématu.

B.K. | 06.07.2015 21:49
Okamžitá výpověď

Je možné žádat soud o předběžné opatření ve smyslu okamžitého zabránění v užívání bytu v případě, že byl nájem ukončen pro neplacení nájemného (více jak 4 měsíce) přičemž nájemník dostal dostatek času na vyklizení bytu a případné rozporování výpovědi - čehož nevyužil - a nyní byt užívá v rozporu s vůlí majitele a bez právního titulu. Skoro se nabízí říct, že porušuje §249a (Neoprávněný zásah do práva k domu, bytu ...).

katkazla@seznam.cz | 31.08.2015 16:32
Výše postihu

Dobrý den, dokázali byste někdo odhadnout výši postihu pro matku samoživitelku, která na žádost majitelky podepsala dohodu o skončení nájmu (ačkoli byl na dobu určitou 1 rok), ale má nyní problém s nalezením krátkodobého pronájmu na cca 3 měsíce do doby než koupí vlastní nemovitost? Uvolnily se ji prostředky ke koupi a potřebovala by ještě tyto 3 měsíce s dítětem bydlet, nicméně je to již po ukončení nájemní smlouvy. Paní majitelka chtěla nájemní smlouvu ukončit z důvodu změny životní situace, ale jak se ukázalo, k bydlení svému nebo vlastní rodiny ho nepotřebuje, chce ho zřejmě prodat nebo pronajímat za více peněz. Má se nájemnice ještě jak bránit? Příp. co hrozí, pokud byt nevyklidí k termínu dle podepsané dohody. Děkuji za názor.

Danya | 29.07.2016 10:54
..a je tohle normální ? Takové ZNEUŽITÍ této legislativy..? Viz aktuální reál příběh!

Jestliže pronajímatel zkasíruje nájemné na dva roky předem (volba nájemnice v naději, že si tak zajistí na dva roky jistotu soukromí a klidu v RD o dvou bytech na dostudování dvou škol pro nový životní začátek + na nutnou psychickou rekonvalescenci po předchozím dramatickém odchodu z vlastního majetku od exmanžela vyvíjejícího permanentně agresi a násilí...nutnost příjezdů PČR i řešení soudů) Po nastěhování se nájemnice však pronajímatel od počátku vyvíjí nátlak na intimní soukromé vztahy, což se mu do 4 měsíců (3/2011) v důsledku znásilnění + psych. nestability nájemnice i beztrestně zdaří, následuje oboustranný "pokus o vztah" na 2-3 měsíce, poté snaha nájemnice o odstěhování se, ovšem znemožněná neschopností (nebo neochotou..) pronajímatele vrátit předplacené neprobydlené peníze a zajistit na své náklady vystěhování nájemnice na její vl. žádost. Ta pak zkouší oslovit i rodinu pronajímatele žijící ve stejné vsi, aby dali syna na protialkoholní léčení s upozorněním, že pokud se neuklidní jeho agrese v domě, bude volat PČR. Ve výsledku není léčba, ale zklidnění v domě ano a cca na rok a půl. V průběhu toho času se pak oba lépe poznávají a nastává přirozené přátelské soužití ve společné domácnosti, nicméně pro stálou lásku pův. "pronajímatele" i k alkoholu trvá býv. "nájemnice" na bydlení nadále v odděleném bytě s možností se uzamknout před případnými návštěvami alkoholika - "pronajímatele", jinak v podstatě velmi hodného člověka, ale - jde o slabocha, který neumí před svou rodinou obhájit svou vlastní volbu. Tou byla mnohokrát opakovaná prosba k býv. nájemnici 1) aby se po vypršení nájmu nikam z domu ne jen nestěhovala a 2) aby ani nikam nechodila do práce (když žádnou adekvátně výnosnou v okolí nelze najít) a raději pracovala pro něj ve prospěch jeho ŽL v zájmu zvýšení ročního obratu tak, aby z této spolupráce mohli finančně oba žít i bez pronajímání bytu a v pohodě. Býv. nájemnice souhlasila vyjímečně s tímto zcela bez nátlaku, neboť šlo o práci zajištění PR na internetu + plus práce zakázkového managera v mini verzi + účto s tím související, a to je práce, která nebyla pro ni téměř nic nového a nezvladatelného. Po půl roce této spolupráce, po prvních pozitivních efektech a "vesnické slávě po hospodách" a současně skoro po třech letech od podpisu už neplatné pův. nájemní dvouleté smlouvy najednou - z hodiny na hodinu - si "vzpomněl" nyní již druh a přítel ve spol. soužití, že je pronajímatel (na nátlak své rodiny a hospodských přátel) Ačkoliv tento obchodní vztah a připomínku "co je v domě - není pro mně" nikdy on sám nerespektoval a to vytrvale "mile", nebo vytrvale agresivně (na střídačku) a on sám, jako první..! Zdůvodňoval změnu svého chování neochotou své přítelkyně/pův nájemnice snášet jeho alkoholické excesy i uprostřed pracovního týdne a svým odporem k protialkoholní léčbě, protože "to nepotřebuje" a když ONA na tom trvá s tím, že jinak jej nemůže zastupovat a prezentovat na internetu jako NejŘemeslníka - "tak prostě pude"... Následovalo 5 měsíců agrese onoho "pronajímatele" nyní už s voláním "nájemnice" o pomoc PČR, vypnutá elektřina na X měsíců, atd., a tyto situace střídal pláč pronajímatele a prosby za odpuštění...nonstop dokola. Až si dění v soukromí "nájemnice" začala nahrávat skrytě na MP3, jako jedinou možnou obranu (podzim 2013) pravdy. neboť z "pronajímatele" se vyklubal vynikající herec/suverén/patolog. lhář na veřejnosti versus "malé ubrečené dítě" v soukromí... Zkrátím to: V momentě, kdy obelhaná Přestupková komise rozhodla o oprávněnosti agrese ve prospěch "pronajímatele", ten toho první noc poté využil k nejhorším agresivním excesům se znásilňováním jaké se v tomto soužití kdy vyskytly, aby se vzápětí totálně psychicky zhroutil opět v pláči se slovy zoufalství ze sebe samého, ale především z nátlaku jeho rodiny k těmto excesům... Kdyby v této době měla býv. "nájemnice" jakoukoliv hotovost umožňující změnu bydlení - udělala by to i bez rozhodnutí nějakých komisí...Ale ona v té době byla na "pronajímateli" už finančně závislá a on nechtěl ani slyšet o jakémkoliv vyplacení, nebo o fin. náhradě de facto nerealizovaného nájmu. Tudíž jak kritická osobní tíseň, tak i lítost a urč. druh lásky k pronajímateli, to vše přimělo nakonec "nájemnici" zůstat poté, co se "pronajímatel" kvůli ní rozešel se svou nejbližší rodinou a doma u rodičů ( o pár ulic dál) měl najednou padesátiletý syn zamčené dveře. Poprvé v životě byl odkázaný naprosto ve všem na někoho jiného, než než na svou rodinu.byla to jeho vlastní volba - první a poslední chlapská! Včetně akceptace snahy přestat pít.... Uběhly další dva roky (2014 a 2015) společného soužití (za stále stejných bytově oddělených, ale volně oboustranně přístupných podmínek) ve spol. domácnosti, ve spol. spolupráci i pracovně a s efektem za dobu tří let celkově 5x zvýšeného ročního obratu živnostenské činnosti býv. "pronajímatele". Relativně oboustraně spokojené soužití narušovaly jen důsledky dlouholetého pití přítele/druha/expronajímatele na jeho kvalitu osobnosti ve střízlivém stavu ( tzv."absťákové stavy" ), neboť tajně sice pil velmi málo oproti minulosti, ale skrytě stále. Vše se vyhrotilo pak infarktem přítelkyně/exnájemnice a jejím dvouměsíční nepřítomností v domě, neboť po návratu z Ikemu už neměla vůbec sílu se vracet někam, kde urážky, ponižování a de facto vydírání probíhá skrytě neustále - pod oním povrchem "spokojeného soužití"...Za celou dobu jí totiž její přítel neplatil ani zdr. pojištění, natož soc. poj ze zákona při podnikání a její práce pro něj byla de facto otroctvím..."za byt a stravu". Nicméně v azylu družka býv. "pronajímatele" nemohla setrvat déle, než dva měsíce (další důsledek fin. závislosti..) a tak se vrátila do domu s úmyslem "jen si zbalit věci, vyinkasovat dlužné peníze od svého druha a odejít". Nestalo se. Neboť on opět tvrdil, že "nemá peníze" ani na doplacení dluhu na jejím zdr. poj., natož na jakoukoliv další finanční náhradu za minulost...(aby jeho družka měla finance na zajištění si jiného bydlení) A protože už min. rok se vkládá do všeho dění v tomto soukromí opět rodina druha/expronajímatele (a to po celá ta léta ne jen pomluvami jeho družky po vesnici...), PČR i kriminálka již opět mají co řešit a NĚKDO z rodiny to završil "Vývou k vysěhování" na základě dávno probydlené "nájemní smlouvy..." Evidentně na základě lží !!! No a já se ptám: JE TOHLE NORMÁLNÍ....??? A dle práva...??? Když existuje miliarda důkazů společného soužití, spolupráce...atd...(?) Pokud ano - pak ty zákonné normy v tomhle státě opravdu NECHÁPU.... Tady prostě funguje regulerní zločinnecké spolčení, kterého je i můj přítel de facto "jen obětí…" Nicméně - ačkoliv je mi ho líto (opět pije do němoty každý den...Na moje doporučení se mi ovšem po posledním incidentu a zápisu už i na kriminálce vyhýbá opravdu striktně. Asi týden…), ačkoliv je mi ho líto, NELZE ŽÍT DÁL V PROSTŘEDÍ NENÁVISTNÝCH LIDÍ OKOLO….Toto považuji dnes už pouze za jen jeho problém, chci odsud pryč, ale...bez peněz…? Pod most…??? ...Po tom všem, co jsem tu investovala kdysi ze svých peněz do domu (původní nájemné a de facto zhodnocení cizího majetku)…??? ...Po 3 letech práce "za byt a stravu" (+ 5 měsíců vydírání už jednou na stejné téma základní životní potřeby = BYDLENÍ..)...NA DLAŽBU….??? No je tohle v tomhle státě opravdu NORMÁLNÍ….????????!!!!!!!!!!????????? Pokud se tu někdo dočetl až sem ... ...a pokud by věděl JAK se bránit, protože důkazy opravdu jsou, (jen nejsou peníze na právníky…A ti bezplatní mají čas až v září…), pak moc moc prosím: Uvítám jakoukoliv pomoc na e-mailu: admin-ucto@email.cz NECHCI...ABY TOHLE BYLO NÁVODEM PRO DALŠÍ PODVODNÍKY a rodinná zločinnecká spolčení ................ Bez úspěšné a včasné pomoci to pak ale bohužel návodem bude..... Protože v takovém případě...."je to normální", neboť... 1)...je v Čechách legislativou podporované protiprávní chování....Zn. "chlapi nežeňte se, postavte si dům a pronajměte ho TÉ - CO SE VÁM LÍBÍ a pak si s ní dělejte co chcete, dokud chcete - a pak ji hoďte do škarpy....Až vás TAHLE omrzí..." Njn..Ne nadarmo to i Mudr Bartákovi dlouho vycházelo...(..se sekretářkama. pro změnu) 2)...justice je slepá (takový je můj dojem. Ačkoliv já jsem tu vdaná být mohla i proti vůli jeho rodičů, což jsem nechtěla...A to mám za to!) No chápete to někdo....?

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články