Užití žaloby na vyklizení při skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku

Přitom za nejzásadnější změnu pravidel pro skončení nájmu bytu musíme označit vypuštění všech bytových náhrad, jež znal občanský zákoník č. 40/1964 Sb. účinný do 31. 12. 2013 v podobě náhradního bytu, náhradního ubytování a zmizelo nám i přístřeší. Posledně uvedené přístřeší pak zmizelo také z úpravy z. č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu v části výkonu rozhodnutí (§ 340 – 342).

Mimo mnoho jiných důsledků jsou tyto změny důvodem také odlišného postupu při ukončení nájmu. Pronajimatelům odpadá nikterak oblíbená povinnost zajišťovat jakýkoli jiný prostor při nuceném vyklízení svého bytu, kdy maximálně zajistí schovatele pro zajištěné věci z bytu, k nimž nemá držitele (§ 341 odst. 2 z.č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu) a to ještě na dobu omezenou šesti měsíci.

Pro pronajimatele tedy jistě nový občanský zákoník přinesl v tomto směru změny ulehčující jeho situaci.

Nová úprava by měla mimo jiné také přispět k odstranění situací blokování bytů po skončení nájmu díky liknavému nebo ignorujícímu přístupu bývalého nájemce, jež je navíc často dokonce neznámého pobytu například i po dobu několika let. Občanský zákoník účinný od 1. 1. 2014 se na rozdíl od dřívějšího stavu protokolárního předávání bytu snaží o zjednodušení situace tak, že výslovně v ustanovení § 2292 věta druhá občanského zákoníku deklaruje, že k odevzdání bytu po skončení nájmu postačí prosté předání klíčů, jestliže nic dalšího nebrání pronajimateli v přístupu a užívání předmětného bytu. Při odevzdání klíčů v této situaci se tak pronajimatel již nemusí obávat vstoupit do bytu, a to i fakticky nevyklizeného, neboť se byt má za odevzdaný a nelze se tak dopustit porušení domovní svobody dle § 178 odst. 1 z. č. 40/2009 Sb. trestního zákoníku. Pronajimatel totiž již nevniká do obydlí jiného, neboť odevzdáním bytu v podobě předání klíčů dle § 2292 věta druhá z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku byt přestává být bytem nájemce a stává se prostorem v dispozici pronajimatele.

Je pak pravdou, že nový občanský zákoník neukládá výslovně v žádném svém ustanovení povinnost nájemci byt vyklidit, hovoří se pouze o předání klíčů dle shora uvedeného. Tato povinnost ovšem vyplývá z § 2293 odst. 1 občanského zákoníku, neboť je třeba byt odevzdat ve stavu, v jakém byl převzatý na začátku nájemního vztahu.

Za situace, kdy tedy při ukončení nájemního vztahu byt nebude odevzdán dle uvedeného shora (tedy alespoň odevzdáním klíčů) dobrovolně, bude nutno stejně jako před datem 1. 1. 2014 podat žalobu na splnění této povinnosti. I když pak tedy nový občanský zákoník nehovoří o vyklizení, lze se domnívat, že petit žaloby bude obdobný poměrům do 31. 12. 2013, neboť s tím počítá občanský soudní řád, který upravuje výkon rozhodnutí na vyklizení bytu. Žaloba na vydání klíčů by nemusela totiž ve svém výsledku situaci vyřešit, neboť by prostě nebyly klíče při výkonu rozhodnutí nalezeny a pronajimatel by se tak po dvou soudních řízeních ocitl opět na začátku.

Za zvláštní, ovšem nikterak výjimečnou, pak ovšem je nutno považovat v tomto směru situaci, kdy nájemce nejeví o byt zájem a je například neznámého pobytu. Těchto případů není málo, jedná se zpravidla o nájemce, jež neplatí delší dobu (někdy i léta) nájemné a pro tento důvod také pronajimatel nájem ukončí. Právě pro tyto případy totiž občanský zákoník v ustanovení § 2292 věta třetí stanoví fikci, dle níž pokud nájemce byt nepochybně opustí, má se byt za odevzdaný ihned. Samozřejmě nelze tohoto ustanovení zneužívat, neboť právě ono představuje hranici mezi naplněním skutkové podstaty trestného činu porušování domovní svobody, jestliže se pronajimatel do bytu po ukončení nájmu odváží vstoupit. Nicméně mám skutečně za to, že pokud si je pronajimatel jist opuštěním bytu, kdy se jedná o případy neplacení nájemného, ale zpravidla i odpojené elektřiny, plynu, případně kdy pronajimatel má poznatky o opuštění navíc také ze vstupu do bytu v souvislosti například s nějakou havárií v domě, případně má jiné takové poznatky. Pokud si je pronajimatel takto jistý opuštěním bytu, pak po řádném ukončení nájmu mám za to, že byt se má v souladu s ustanovením § 2292 věta třetí za odevzdaný dnem skončení nájmu a pronajimatel již nemusí podstupovat formální řízení o vyklizení takového bytu. Do bytu může vstoupit sám i s překonáním uzamčení aniž by se mohl dopustit porušení domovní svobody. Je však samozřejmě na odpovědnosti takového pronajimatele, aby vhodným způsobem takovou důkazní situaci zdokumentoval pro případ přezkumu jeho jednání kdykoli v budoucnu.