Poznámka rozepře a poznámka spornosti v katastru nemovitostí

První z nich je naplněna především ustanovením § 980 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), jež stanoví, že „je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje“. S tím souvisí skutečnost, že má každý právo do katastru nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat též údaje ze sbírky listin.

Podstatou zásady materiální publicity je pak zákonná ochrana důvěry v údaje zapsané v katastru nemovitostí. Ta je v OZ vyjádřena především v § 984 odst. 1, podle něhož zápis ve veřejném seznamu svědčí jen tomu, kdo věc nabyl v dobré víře a za úplatu (§ 980 odst. 2 obsahuje i další výjimky). To je logicky podstatné zejména v okamžiku, kdy je sporné, komu náleží právo k nemovitosti, jež je předmětem zápisu v katastru. Ne vždy je totiž zapsaný stav v souladu se skutečným právním stavem. V takovém případě má osoba dotčená nesprávným stavem zápisu (zejm. skutečný vlastník či oprávněný z věcného břemene) možnost hájit své právo postupem dle § 985, popř. § 986 OZ.

Ustanovení § 985 stanoví: „Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.“ Uplatní-li dotčená osoba své právo dle § 985 u soudu a zažádá katastrální úřad o vyznačení takové skutečnosti k předmětné nemovitosti do katastru nemovitostí, úřad zapíše do katastru tzv. poznámku rozepře (viz dále).

Naproti tomu § 986 odst. 1 stanoví: „Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.“ Postup dle tohoto ustanovení vede k zápisu tzv. poznámky spornosti do katastru nemovitostí.

Pro úplnost je nezbytné doplnit, že zápis poznámky spornosti zápisu v katastru nemovitostí upravuje taktéž zákon č. 256/2013, o katastru nemovitostí (katastrální zákon) v § 24. Při analýze textu tohoto ustanovení je zřejmé, že katastrální zákon pod označení poznámka spornosti zápisu dle § 24 zahrnuje jak právní úpravu poznámky rozepře, tak poznámky spornosti upravené v OZ. Ust. § 24 odst. katastrálního zákona stanoví: „Není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.“

Rozdíl mezi poznámkou rozepře a poznámkou spornosti vychází primárně z toho, z jakého důvodu je stav zapsaný v katastru nemovitostí považovaný za nesouladný se stavem skutečným. Důvody rozporu zapsaného stavu se skutečným stavem lze rozdělit do čtyř skupin

1. chybný zápis do katastru nemovitostí,
2. počáteční absence právního důvodu vzniku práva (absolutní neplatnost či zdánlivost právního jednání, na jehož základě byl proveden zápis do veřejného seznamu),
3. možnost mimoknihovního vzniku či zániku práv,
4. dodatečné odpadnutí právního důvodu vzniku práva (odstoupení, uplatnění relativní neplatnosti).