Spotřebitelské úvěry na nemovité věci určené k bydlení a vliv unijní úpravy Zdroj: Fotolia

Spotřebitelské úvěry na nemovité věci určené k bydlení a vliv unijní úpravy

Smlouva o fungování Evropské unie zahrnuje vnitřní trh, na němž je zajištěn volný pohyb zboží a služeb. Rozvoj tohoto trhu je nezbytný k podpoře rozvoje přeshraniční činnosti a k vytvoření efektivního vnitřního trhu. Finanční krize měla za následek negativní ovlivnění finančního trhu a vedla ke ztrátě důvěry jeho účastníků. Mnoho spotřebitelů ztratilo důvěru ve finanční sektor.

JUDr. Ing. Eva Daniela Cvik

JUDr. Ing. Eva Daniela Cvik

advokátka, doktorandka Katedry finančního práva a finanční vědy PF UK

JUDr. Ing. Eva Daniela Cvik

advokátka, doktorandka Katedry finančního práva a finanční vědy PF UK

V návaznosti na tyto skutečnosti je v současné době jednou z hlavních iniciativ Evropské unie vytvořit zásady správného poskytování úvěrů, které by měly za následek zefektivnění a obnovení finančního trhu v rámci celé Evropské unie, ale i v rámci jednotlivých členských států. Za tímto účelem byla ze strany Evropské unie vydána Směrnice Evropského parlamentu a Rady EU 2014/17/EU, ze dne 4. února 2014, o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení. Vzhledem k tomu, že jednotlivé členské státy mají odlišnou právní úpravu problematiky spotřebitelských úvěrů, je hlavním cílem směrnice tuto právní úpravu v rámci celé Evropské unie sjednotit. Jednotlivé členské státy mají směrnici včlenit do svých právních řádů nejpozději do března roku 2016. Za tímto účelem byla dne 2. prosince 2015 Vládou České republiky přijata nová právní úprava v podobě zákona o úvěru pro spotřebitele, který výrazně zvyšuje ochranu klientů bankovních institucí. Nová právní úprava zákona o úvěru pro spotřebitele tedy současně představuje transpozici směrnice 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení, která upravuje hypoteční úvěry, jenž jsou dosud z právní úpravy spotřebitelských úvěrů vyloučené. Dalším cílem tohoto právního předpisu je posílení ochrany práv spotřebitelů v oblasti, ve které dochází k jejich značnému poškozování, sjednocení úpravy úvěrů pro spotřebitele a konsolidace právní úpravy distribuce na finančním trhu. Vzhledem k tomu, že se jedná o zcela nový právní předpis, je hlavním cílem tohoto článku seznámit jeho čtenáře s tímto novým právním předpisem a s hlavními novinkami, které pro spotřebitele přináší.

1. Hlavní důvody vedoucí ke sjednocení úvěrového trhu

Vznik finanční krize byl spojován s neodpovědným chováním účastníků trhu. Toto chování mělo negativní následky pro finanční systém a vedlo ke ztrátě důvěry všech účastníků, kteří na finančním trhu působí. Navrácení finančních prostředků v podobě poskytnutých úvěrů se staly pro dlužníky neúnosné, což mělo za následek prodlení a realizaci nucených prodejů nemovitých věcí. Tato situace ohrožovala nejen finanční trh, ale i ekonomiku jednotlivých členských států. V důsledku této skutečnosti bylo hlavní iniciativou Evropské unie vytvořit zásady správného poskytování úvěrů na nemovité věci určené k bydlení a obnovit tak stabilitu finančního trhu.

V přímé souvislosti s tvorbou zásad pro správné poskytování úvěrů na nemovité věci určené k bydlení byla Evropskou unií identifikována řada problémů, které přímo souvisely s neodpovědným poskytováním a přijímáním úvěrů a dále s neodpovědným chováním účastníků trhu, včetně zprostředkovatelů úvěrů a neúvěrových institucí. Pro tvorbu zásad úvěrového trhu ze strany Evropské unie byla rozhodující i skutečnost absence právního režimu pro zprostředkovatele úvěru a pro zprostředkovatele neúvěrových institucí, které poskytují úvěry na nákup nemovitých věcí, které jsou určeny pro bydlení.

Směrnice Evropského parlamentu a Rady EU 2014/17/EU, ze dne 4. února 2014, o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovité věci určené k bydlení /dále jen směrnice/ by měla prostřednictvím flexibilních a spravedlivých smluv o úvěru na nemovité věci vytvořit transparentnější a efektivnější vnitřní trh a prosazovat udržitelné poskytování úvěrů.  Směrnice by měla dále zlepšit podmínky pro fungování a stabilizaci vnitřního trhu, sblížit právní úpravu této problematiky mezi jednotlivými členskými státy a bude se vztahovat na všechny smlouvy o úvěru zajištěné zástavním právem k nemovité věci, nebo jinou zárukou, dále na úvěry na nákup nemovitých věcí a v neposlední řadě i na smlouvy o úvěru, prostřednictvím nichž budou financovány renovace nemovitých věcí. Je založena především na principu tzv. cílené harmonizace, kdy jsou některá výslovná ustanovení směrnice upravena kogentně, a není tedy možné, aby jednotlivé členské státy, na základě transpozice, tuto problematiku ve svém právním řádu upravily odlišně. Obsahuje velké množství direkcí a v mnoha případech umožňuje státům zavést odlišný právní režim, dále obsahuje základní zásady, které se dotýkají problematiky práva spotřebitelů na předčasné splacení úvěru, posuzování úvěruschopnosti a vhodnosti úvěru pro spotřebitele, požadavky na adekvátní regulaci, dohled nad nebankovními poskytovateli hypotečních úvěrů, včetně požadavků na odbornost osob jednajících se spotřebitelem, zásady pro oceňování nemovitých věcí financovaných prostřednictvím poskytnutého hypotečního úvěru apod.

Směrnici je nutné zapracovat do právních řádů jednotlivých členských států nejpozději do 21. března 2016. V této souvislosti byl Vládou České republiky, dne 2. 12. 2015 přijat návrh zákona o úvěru pro spotřebitele, prostřednictvím něhož došlo nejen k transpozici evropské směrnice.

V České republice nebyly hypoteční úvěry doposud, jako specifický smluvní typ, upraveny. Obecná právní úprava práv a povinností vyplývajících z úvěrů a půjček je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, specifickou právní úpravu spotřebitelských úvěrů obsahuje zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Běžné hypoteční úvěry, jejichž předmětem je zajištění nemovitých věcí, jejichž účelem je nabytí vlastnických práv k nemovitým věcem, jsou však z působnosti těchto právních norem vyloučeny. Právě s ohledem na tyto skutečnosti a na nutnost transpozice směrnice Evropské unie bylo nutné tuto oblast regulovat.

Nový právní předpis nově uceleně pokrývá všechny typy spotřebitelských úvěrů a představuje tak komplexní právní úpravu distribuce ratailových úvěrových produktů.  Upravuje řadu nových prvků, které posilují pozici ochrany spotřebitelů. Spotřebitel, dle této právní normy, bude mít například nově možnost splatit úvěr před uplynutím fixační lhůty bez jakýchkoli sankcí, právo od úvěrové smlouvy odstoupit v zákonem stanovené lhůtě či právo na informace. Právní předpis také nově posiluje odpovědnost věřitele za poskytnutí úvěru. Úvěr by měl být poskytnut pouze subjektu, který jej bude schopen řádně splácet. Nová právní úprava také řeší problematiku nebankovních poskytovatelů úvěrů. Právní předpis striktně reguluje podmínky pro vstup do tohoto odvětví a pro nebankovní poskytovatele úvěru stanovuje vyšší nároky na jejich odbornost. Dohled nad všemi poskytovateli a zprostředkovateli úvěrů je nově přesunut na Českou národní banku.

2. Základní charakteristika nového zákona

Předmět úpravy zákona o úvěru pro spotřebitele je upraven hned v úvodním ustanovení § 1. Hlavním předmětem úpravy je zpracování příslušných předpisů Evropské unie, a dále upravení činnosti některých osob oprávněných poskytovat a zprostředkovávat spotřebitelský úvěr, včetně činnosti těchto osob v zahraničí. Stejně tak jsou touto právní normou upraveny práva a povinnosti, které je nutné dodržet při poskytování a zprostředkování spotřebitelského úvěru.

Spotřebitelským úvěrem na bydlení je dle ustanovení § 2 předmětné právní normy spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitou věcí nebo věcným právem k věci nemovité, účelově určený k nabytí, vypořádání nebo zachování práv k věci nemovité nebo součásti věci nemovité, výstavbě věci nemovité nebo součásti věci nemovité, úhradě za převod družstevního podílu v bytovém družstvu nebo nabytí účasti v jiné právnické osobě za účelem získání práva užívání bytu nebo rodinného domu, změně stavby podle stavebního zákona nebo jejímu připojení k veřejným sítím, či k úhradě nákladů spojených se získáním peněžité zápůjčky, úvěru nebo jiné obdobné finanční služby s účelem, za kterým lze žádat o poskytnutí spotřebitelského úvěru, nebo splacení úvěru, peněžité zápůjčky nebo jiné obdobné finanční služby poskytnuté k účelům za účelem, za kterým lze žádat o poskytnutí spotřebitelského úvěru, nebo ze stavebního spoření.

Tato právní norma se však nevztahuje na spotřebitelský úvěr, který je poskytnut za jiným účelem než k vyřešení bytové potřeby žadatele.

Právní norma též obsahuje podmínky pro kvalifikaci, která je nově kladena na poskytovatele a zprostředkovatele spotřebitelských úvěrů, a to jak v rámci bankovního, tak nebankovního sektoru. Na poskytovatele a zprostředkovatele spotřebitelského úvěru jsou kladeny nejen nové kvalifikační podmínky, ale také povinnost provozovat svou činnost s odbornou péčí, jednat čestně, transparentně a zohledňovat práva a zájmy spotřebitele. Poskytovatel a zprostředkovatel při komunikaci se spotřebitelem, včetně propagačního sdělení, nesmí používat nejasné, nepravdivé, zavádějící nebo klamavé informace.

Nově je poskytovatel povinnen spotřebiteli poskytnout náležité vysvětlení, aby byl spotřebitel schopen posoudit, zda navrhovaná smlouva odpovídá jeho potřebám a zejména finanční situaci. Náležité vysvětlení právní předpis označuje za takové vysvětlení, kdy jsou, mimo jiné, spotřebiteli poskytnuty informace o důsledcích spojených s prodlením plnění povinností, které vyplývají pro spotřebitele z uzavírané smlouvy o spotřebitelském úvěru.

3. Posouzení úvěruschopnosti spotřebitele

Právní předpis nově upravuje povinnost poskytovatele před uzavřením smlouvy o spotřebitelském úvěru posoudit úvěruschopnost spotřebitele a jeho schopnost předmětný úvěr splácet. Poskytovatel úvěru má tedy nově stanovenou povinnost posoudit úvěruschopnost spotřebitele na základě spolehlivých, dostatečných a přiměřených informací získaných od spotřebitele, a pokud je to nezbytné z databáze, která eviduje dosavadní závazky spotřebitele, případně informace o jeho předchozí platební neschopnosti. Poskytovatel při posouzení úvěruschopnosti spotřebitele posuzuje zejména jeho schopnost splácet pravidelné splátky spotřebitelského úvěru, kdy vychází také z porovnání příjmů a výdajů spotřebitele. V případě, kdy ze získaných informací vyplyne, že spotřebitel není schopen předmětný úvěr splácet, nebude mu ze strany poskytovatele úvěr poskytnut. V dosavadní praxi byly tyto informace v případě sjednávání spotřebitelského úvěru prověřovány, avšak tato povinnost byla stanovena metodickými pokyny příslušných bank, nikoli právním předpisem.

Poměrně zásadní úpravu přináší právní norma v podobě sankce, kdy bude poskytnut spotřebitelský úvěr spotřebiteli i v případě, kdy bude klient při ověřování schopnosti dostát svému závazku z úvěru vyhodnocen jako nebonitní. V tomto případě zákon přímo v ustanovení § 86 stanovuje sankci neplatnosti uzavřené úvěrové smlouvy. Spotřebitel přitom může uplatnit námitku ve lhůtě 10 let ode dne uzavření smlouvy. V případě uplatnění této námitky a dovolání se neplatnosti úvěrové smlouvy je spotřebitel povinen vrátit celou poskytnutou jistinu spotřebitelského úvěru ve lhůtě podle svých možností. Právní předpis však již nedefinuje termín „lhůtu - podle svých možností“. Další problematiku přináší v podobě termínu vrácení jistiny. Z textu přímo vyplývá, že spotřebitel nebude povinen uhradit případné úroky za poskytnutí spotřebitelského úvěru. I přes to, že toto ustanovení má především sloužit k posílení ochrany spotřebitelů, je nutné upozornit na skutečnost, že může být zneužíváno ze strany spotřebitelů v neprospěch poskytovatelů spotřebitelských úvěrů.

4. Předčasné splacení hypotečního úvěru a možnost odstoupení od smlouvy

Dle nového právního předpisu je spotřebitel oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit, a to kdykoliv po dobu jeho trvání. V takovém případě má spotřebitel právo na snížení celkových nákladů spotřebitelského úvěru o výši úroků a dalších nákladů, které by byl spotřebitel povinen hradit, v případě, kdy by k předčasnému splacení úvěru nedošlo. V případě předčasného splacení úvěru má věřitel nárok pouze na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v této souvislosti vzniknou. Zákon přímo vylučuje možnost požadovat náhradu nákladů v podobě sankcí za předčasné splacení úvěru, tak jak tomu bylo doposud.

Nově je upraveno i právo spotřebitele využít možnosti odstoupit od uzavřené smlouvy o spotřebitelském úvěru, a to bez udání důvodů a bez jakékoliv sankce. Výjimku zde tvoří uzavřené smlouvy o úvěru na bydlení, kdy zákon možnost odstoupení vylučuje. Lhůta pro odstoupení činí 14 dnů ode dne uzavření smlouvy. Odstoupením od smlouvy o spotřebitelském úvěru se smlouva od počátku ruší a strany jsou si povinny vrátit to, co si vzájemně plnily. Pokud došlo k odstoupení od smlouvy, zákon přímo upravuje povinnost spotřebitele bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne odstoupení od smlouvy, uhradit jistinu a úrok ve výši, ve které by věřiteli vznikl nárok.

5. Ocenění nemovitých věcí

V rámci iniciativy sjednocení právní úpravy oblasti spotřebitelských úvěrů jednotlivých členských států bylo nutné přijmout i společné zásady pro ocenění nemovitých věcí. Pro finanční trh je důležité zajistit, aby nemovité věci, které jsou určené pro bydlení, byly před uzavřením smlouvy o úvěru řádně oceněny.

Jednotlivé členské státy by proto měly zajistit zavedení spolehlivých oceňovacích standardů. Tyto standardy by měly vycházet z mezinárodně uznávaných oceňovacích standardů, zejména ze standardů, které jsou vytvořeny Výborem pro mezinárodní oceňovací standardy. Tyto standardy kladou důraz zejména na realistické a řádné ocenění nemovitých věcí, jež má zajistit, aby odhady nemovitých věcí vypracovaných ze strany odhadců byly vypracovány s náležitou odbornou dovedností a péčí. Zákon o úvěru pro spotřebitele na nutnost sjednocení právní úpravy ocenění nemovitých věcí reaguje nutností provedení odhadu nemovité věci, který musí být nestranný a objektivní, musí být zaznamenán v listinné podobě nebo na jiném trvalém nosiči dat. Osoby provádějící ocenění nemovitých věcí musí být odborně způsobilé a dostatečně nezávislé na procesu poskytování spotřebitelského úvěru. Bližší specifika jsou uvedeny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na který zákon o úvěru pro spotřebitele odkazuje.

6. Závěr

Hlavním cílem Směrnice Evropského parlamentu a Rady EU 2014/17/EU, ze dne 4. února 2014, o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení, je především snaha prostřednictvím flexibilních a spravedlivých smluv o úvěru na nemovité věci vytvořit transparentnější a efektivnější vnitřní trh a prosazovat udržitelné poskytování úvěrů.

Účelem předmětné Směrnice je především také zlepšení podmínek pro fungování a stabilizaci vnitřního trhu a sblížení právní úpravy této problematiky mezi jednotlivými členskými státy. Právě z tohoto důvodu a v přímé souvislosti s transpozicí Směrnice, vznikl nový právní předpis, který má regulovat a poskytnout větší právní ochranu spotřebitelům při poskytování spotřebitelských úvěrů za účelem nákupu nemovitých věcí určených k bydlení. Dle názoru autora obsahuje tato právní norma řadu ustanovení, které sice poskytují větší právní jistotu spotřebitelům, ale zároveň jim dává do rukou prostředek, kterým mohou značně poškozovat práva poskytovatelů a zprostředkovatelů spotřebitelských úvěrů. Až zavedení právní normy do praxe poukáže na případné nedostatky a nutnost novelizací právní normy.

ochrana spotřebitele spotřebitel nemovitosti úvěr

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejoblíbenější články