Forma nájemní smlouvy k bytu po 1. 1. 2014

To znamená, že po 1. 1. 2014 jestliže z chování smluvních stran bude možné dovodit vznik nájemní smlouvy k bytu v podobě ústní smlouvy či dokonce konkludentním chováním, smlouva sice nebude v perfektní formě, nicméně titulem k bydlení pro nájemce bude dostatečným.

Nájemní smlouva k bytu přitom mohla být u nás uzavřena ústně či konkludentně v období účinnosti zákona č. 964/1911 Sb. z. s. obecného zákoníku občanského a prvorepublikových zákonů na ochranu nájemníků, rovněž pak v období Protektorátu Čechy a Morava, i za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb. středního občanského zákoníku a také na počátku období zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. Požadavek písemné formy pro nájemní smlouvu k bytu stanovil totiž až zákon č. 267/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský zákoník. Teprve byla-li smlouva o nájmu bytu uzavřena po 1. 1. 1995, tedy po účinnosti novely občanského zákoníku provedené zákonem č. 267/1994 Sb., byly neplatné smlouvy sjednané ústně či dokonce konkludentně.

Od 1. 1. 1995 až do 31. 12. 2013 (tedy než nabyl účinnosti občanský zákoník č. 89/2012 Sb.) byla u nás ustálena praxe soudů, které se jednoduše při posuzování vzniku nájmu bytu soustředila na jediné, a to písemnou podobu nájemní smlouvy. V mnoha a mnoha případech se tak řešilo správné označování předmětných bytů a jakákoli nepřesnost jednoznačně vedla k závěru o neplatném vzniku nájemního vztahu. Rovněž nelze opomenout závěry dále praxí respektované uvedené v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2124/2001 ze dne 21. 12. 2001, dle něhož výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za plnění spojená s užívání bytu (způsob jeho výpočtu) představovaly samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu, a jestliže smlouva o nájmu bytu neobsahovala částku nájemného a částku úhrad za plnění spojená s užíváním bytu, byla rovněž neplatná. Samozřejmě se vyskytly i další případy důvodů neplatnosti nájemních smluv a všechny vedly prostě, neodvratně a velice striktně k závěru o neplatné nájemní smlouvě k bytu a tím také k vyklizování nájemce, který samozřejmě užíval byt bez platné nájemní smlouvy.

Navíc pak nelze v tomto směru opomenout úplnou novinku, v našich zemích bez jakékoli tradice, a to je institut zavedený ustanovením § 2238 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. v podobě vydržení nájemního práva. Zákonodárce pokračuje v ochraně nájemce při vzniku nájemního vztahu bytu dále a umožňuje mu založení nájmu bytu i bez projevu vůle pronajimatele. Hlediskem je pouze dobrá víra nájemce. Jestliže totiž nájemce dle tohoto ustanovení užívá byt v dobré víře platného nájmu tři roky, platí fikce, že nájemní smlouva byla řádně uzavřena. Tak tedy i v případě, že nájemce bude mít uzavřenu smlouvu s nepravým pronajimatelem (jeho nepravým zástupcem či nesprávným majitelem nemovitosti samotné) ačkoli o něm měl důvod domnívat se, že je pravý a hradil pak rovněž této osobě nájemné, bude po třech letech nájemce mít řádný nájem bytu chráněn.

Veškeré shora uvedené názory a bohatá judikatura ovšem dnem 1. 1. 2014 pozbyla na významu pro smlouvy uzavřené po tomto datu, neboť se sice bude řešit, zda je písemná smlouva platná, ale současně bude zcela v souladu s duchem z. č. 89/2012 Sb. nutné posoudit, zda nesvědčí nájemci titul k užívání bytu v podobě smlouvy ústní či uzavřené konkludentně. Tedy vracíme se k praxi před 1. 1. 1995, svou povahou pro dokazování soudního řízení a práci soudce značně náročnější, neboť se bude řešit, zda měly smluvní strany vůli uzavřít smlouvu o nájmu nikoli ovšem v průzračné podobě smlouvy písemné. Jistě tak bude složitější práce soudů, které se nemohou napříště již oddat pouhému zkoumání obsahu jedné listiny, ale bude na nich posoudit komplexně poměry jednotlivého případu, zkoumat podrobně chování i víru nájemce i pronajimatele. Tam, kde tedy dříve stačila jedna listina, budou vyslýcháni svědci, případně účastníci řízení o okolnostech nastěhování nájemce a jeho dalšího pobytu v bytě, budou také předkládány doklady k placení plateb nájemného i služeb a jistě bude prováděna i řada jiných důkazů. Vše pak bude posuzováno komplexně a v několika úrovních zkoumání.

Rovněž na pronajimatele jsou kladeny takto vyšší nároky, co do jejich opatrnosti a odpovědného přístupu k užívání jeho bytů, přijímání plateb za toto užívání a zejména kontroly obsazení bytů a nakládání s nimi.

Jistě je zajímavé, že občanský zákoník č. 89/2012 Sb. tyto změny vlastně nepřejal z historické úpravy, ale jde o novou koncepci, která vychyluje jazýček ochrany smluvních stran zcela ve prospěch nájemce. Jeho práva jsou zde chráněna zcela jednoznačně, neboť vůči pronajímateli lze bez problémů neplatnost smlouvy o nájmu bytu pro nedostatek smlouvy namítnout.

* autorka je soudkyně Městského soudu v Praze a spoluautorka komentáře k zákonu o zvláštních řízeních soudních (dosud nevydaného)