Legislativní změny nájmů v reakci na nouzový stav

Poslanecká sněmovna ČR se na začátku dubna sešla za účelem přijetí několika zásadních zákonů v souvislosti s pandemií COVID - 19. Zákony přijaté ve zkráceném jednání přímo reagují na mimořádná opatření vlády a na nouzový stav, který byl prodloužen do 30. 4. Sněmovna tak mimo jiné schválila zákony, kterými se mění již existující nájemní vztahy, a to jak u nájmů bytů, tak u nájmů prostor sloužících k podnikání. Poslanecká sněmovna pak například přijala i zákon na ochranu úvěrovaných.

Mgr. Matěj Kučeraadvokátní koncipient, Invicta, advokátní kancelář, s.r.o.
Václav Havlíkparalegal, Invicta, advokátní kancelář, s.r.o.

Níže naleznete přehled toho nejzásadnějšího, co schválené zákony přinášejí, a to zejména z pohledu podnikatelů. Uvedené zákony musí ještě schválit Senát ČR a podepsat prezident ČR. Senát ČR na své schůzi dne 16. 4. a 17. 4. některé z navržených zákonů schválil, zatímco některé vrátil s pozměňovacími návrhy Poslanecké sněmovně ČR.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání

- Návrh zákona dopadá na (pod)nájem prostor sloužících k podnikání. Rozhodný je pak faktický stav, a ne ustanovení příslušné nájemní smlouvy.

- Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, které nastalo za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.

- Nájemce musí pronajímateli předložit listiny osvědčující splnění podmínek podle předchozí odrážky, a to do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.

- Výše uvedené nebrání pronajímateli ukončit nájem z jiného zákonného důvodu.

- Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými za období mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 202 a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby, která je stanovena do 31.12. 2020.

- Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31. 12. 2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dnů. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.

- V případě, že nájem skončí před 31. 12. 2020, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými mezi 12. 3. 2020 až 30. 6. 2020 do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.

- Z důvodové zprávy k návrhu zákona pak zároveň vyplývá, že tímto zákonem nevzniká pronajímateli jakýkoli nárok na náhradu škody, jelikož mu škoda reálně nevzniká. Jeho příjmy z nájmu nezanikají, ale pouze se odkládají. Zároveň zákonodárce výslovně uvádí, že odklad nájemného má být střední cestou mezi rušením nájmů a zákonným nárokem na slevu z nájmu dle § 2212 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.

- Nakonec je nutné upozornit, že návrh zákona se nezabývá otázkou zdanění nájemného, které pronajímateli náleží za období od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020 a které mu nájemce neuhradí. Pozměňovací návrh, který měl tuto otázku postavit najisto nebyl Poslaneckou sněmovnou ČR přijat. Není tak zřejmé, zda by pronajímatel měl z takové splatné pohledávky odvést DPH a daň z příjmu.

- Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty

- Návrh zákona se v mnohém shoduje s návrhem zákona týkajícím se nájmu prostor sloužících k podnikání. Níže tak předkládáme pouze specifické odchylky této zákonné úpravy.

- Dle návrhu zákona pronajímatel nemůže jednostranně ukončit nájem jen z důvodu, že je (i) nájemce v prodlení s placením nájemného nastálo za období mezi 12. 3. 2020 až do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020 a zároveň (ii) prodlení je způsobeno jen v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

- Nájemce musí pronajímateli bez zbytečného odkladu a s určitostí odpovídající dostupným skutečnostem doložit okolnosti jeho prodlení, potvrzením od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.

- Jestliže nájemce nájemné neuhradí v ochranné době do 31. 12. 2020, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Takové právo má i dříve, pokud nájemce prohlásí nebo se stane nepochybným, že pohledávky ve lhůtě neuhradí.

- Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Návrh zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií COVID-19

- Návrh zákona dopadá na úvěry sjednané a čerpané před 26. 3. 2020 a úvěry nečerpané před tímto datem, pokud byly zajištěny nemovitostí nebo byly určeny k financování nemovité věci.

- Ochrana se dle návrhu zákona poskytuje pouze úvěrům, zápůjčkám nebo obdobným finančním službám poskytnutým podnikatelům a spotřebitelům ze strany pouze podnikatelů. Návrh zákona se tak nevztahuje na úvěry a zápůjčky poskytnuté nepodnikateli.

- Návrh zákona stanovuje ochrannou dobu od prvního dne prvního kalendářního měsíce následujícího po dni, v němž úvěrujícímu došlo oznámení úvěrovaného, že má v úmyslu využít ochrannou dobu až do 31. 10. 2020 resp. do 31. 7. 2020 dle volby úvěrovaného (pokud úvěrovaný neupřesní, platí ochranná doba delší).

- O délku ochranné doby se odkládá čas plnění peněžitých dluhů (jistiny úvěru) úvěrovaného vůči úvěrujícímu ze smlouvy o úvěru a zároveň se prodlužuje doba trvání zajištění úvěru.

- Úvěrujícímu vzniká v ochranné době právo na úrok, který je v případě podnikatele ve výši, v jaké byl sjednán. V případě spotřebitele úvěrujícímu vzniká právo na úrok ve výši, která odpovídá úroku určenému zápůjční úrokovou sazbou ve výši repo sazby vyhlášené Českou národní bankou zvýšené o 8procentních bodů, nebyl-li sjednán úrok nižší.

- Fyzické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit až po splnění všech peněžitých dluhů, jejichž čas plnění byl návrhem zákona odložen. Právnické osoby mají povinnost úrok dle předchozí odrážky uhradit už během ochranné doby v čase, který byl sjednán.

- Úvěrovaný musí svůj záměr využít ochrannou dobu úvěrujícímu oznámit.

- Úvěrující musí umožnit, aby takové oznámení bylo možné učinit elektronicky i přes to, že to tak nebylo ve smlouvě ujednáno.

- V oznámení se uvede:

  • že úvěrovaný má v úmyslu využít ochrannou dobu z důvodu negativního ekonomického dopadu pandemie COVID-19 (postačuje prohlášení, že ochranné doby využívá z tohoto důvodu, není třeba zvlášť odůvodňovat a prokazovat); a
  • specifikuje úvěr, kterého se to týká. Pokud úvěr nespecifikuje, má se za to, že tím myslí všechny, které mezi sebou strany uzavřely.

- Pokud takové oznámení učiní, je úvěrovaný, který je právnickou osobou, povinen se zdržet nakládání s majetkem, který by mohl sloužit k uspokojení úvěrujícího. Nesmí dojít k podstatné změně jeho skladby nebo výraznému zmenšení (platí pro PO).

- Úvěrujícímu nadále vzniká právo na platby sjednané nebo stanovené pro případ prodlení úvěrovaného, který je právnickou osobou, s plněním peněžitých dluhů vyplývajících ze smlouvy o úvěru, a to v době od účinnosti zákona do 31. 10. 2020.

- Zákon nabude účinnosti dnem jeho vyhlášení.

Zákony byly schváleny Senátem ČR a podepsány prezidentem.

Již nyní lze předpokládat, že některé ze shora uvedených zákonů či jejich jednotlivá ustanovení budou v budoucnu podrobena testu jejich ústavnosti. Stát tímto způsobem zasahuje již do existujících právních vztahů soukromých osob. Bude tak zajímavé sledovat, jak se k této otázce postaví Ústavní soud ČR. Není pochyb o tom, že současná situace nemá v dějinách českého právního řádu obdoby a dříve nebo později tak musela ze strany zákonodárce přijít reakce na nově vzniklou situaci. Zákony jsou však napsány velmi jednoduše a v mnoha směrech ponechávají prostor pro interpretaci. Do budoucna lze očekávat, že uplatnění výše uvedených práv nájemců a úvěrovaných přinese do budoucna vleklé soudní spory o oprávněnost využití ustanovení příslušných zákonů.

 

Hodnocení článku
100%
Pro hodnocení článku musíte býtpřihlášen/a
Přidat komentář
Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a
Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu

Partneři projektu

Všichni partneři