S účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) jsou nemovitosti již součástí pozemku, na kterém jsou postaveny. Toto pravidlo se uplatňuje (s určitými výjimkami) od 1. ledna 2014 na veškeré nemovitosti. V důsledku této skutečnosti se proto v katastru nemovitostí nově již nebudou převádět např. stavby či domy jako takové, nýbrž pouze pozemky, na nichž se nacházejí. V praxi se nemovitosti nejčastěji převádí na základě koupě nebo darování.
Převod vlastnického práva k nemovitosti a nabývací titul
Podle ustanovení § 498 NOZ jsou nemovitými věcmi "pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby). Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá." Vedle samotné definice nemovitých věcí dále NOZ v ustanovení § 560 stanoví, že právní jednání, kterým se vlastnické právo k nemovitosti převádí, vyžaduje písemnou formu. Z toho vyplývá, že smlouva o převodu nemovitosti (ať už se jedná o smlouvu kupní či darovací), musí být vždy písemná. K tomuto zákon dále uvádí, že pro to, aby byl převod vlastnického práva k nemovité věci úspěšně uskutečněn, je nutný jeho zápis (resp. vklad) do katastru nemovitostí. K účinkům převodu vlastnického práva k nemovitosti proto dochází až jeho vkladem do katastru, a to vždy zpětně k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu.
Vedle písemné formy musí splňovat smlouva o převodu nemovitosti i další zákonné náležitosti. Smlouva musí jednak obsahovat dostatečnou identifikaci převáděné nemovitosti, jakož i závazek převodce, že věc nabyvateli odevzdá a umožní mu k ní nabýt vlastnické právo. Smlouva musí zároveň obsahovat i závazek nabyvatele, že věc převezme, popřípadě za ni zaplatí převodci kupní cenu – je-li nemovitost převáděna na základě kupní smlouvy.
Spoluvlastníci nemovitostí již nemají (od účinnosti NOZ) ze zákona na svůj spoluvlastnický podíl vzájemné předkupní právo. Se zavedením zásady superficies solo cedit, neboli "stavba je součástí pozemku“, se vlastnické právo k domům či stavbám (ve většině případů) samostatně nepřevádí. Převádí se již jen vlastnictví k pozemkům, jelikož od 1. 1. 2014 se (téměř) veškeré stavby pevně spojené se zemí staly součástí předmětných pozemků, na nichž se nacházely. Výjimku představují pouze stavby, které byly v době nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, na kterém se nacházely. V takovém případě zůstalo i po nabytí účinnosti NOZ vlastnictví oddělené s tím, že těmto rozlišným vlastníkům svědčí vzájemné předkupní právo k předmětným nemovitostem.
Řízení před katastrem nemovitostí
Při převodu nemovitosti se zápis do katastru provádí vkladem. Vkladem se do katastru nemovitostí zapisují věcná práva, mezi která mimo jiné patří i právo vlastnické. Návrh na vklad do katastru se podává na předepsaném formuláři, jehož přílohu musí tvořit především tzv. "vkladová listina". Jde o listinu, na jejímž základě má být právo do katastru zapsáno (tj. kupní či darovací smlouva) a která musí být zároveň opatřena úředně ověřenými podpisy. Je-li účastník vkladového řízení zastoupen zmocněncem, je nutné k návrhu na vklad přiložit i plnou moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí musí splňovat náležitosti předepsané v ustanovení § 14 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „Katastrální zákon”). Vklad vlastnického práva do katastru lze provést jak prostřednictvím návrhu na vklad v listinné podobě, tak i v elektronické podobě. V elektronické podobě lze však návrh podat pouze za předpokladu, že bude elektronická listina opatřena časovým razítkem, kterým je možné návrh na vklad opatřit například prostřednictvím konverze listiny do elektronické podoby (např. na kontaktních místech Czech POINT) nebo připojením elektronického podpisu k návrhu na vklad v elektronické podobě.
O tom, že právní poměry jsou po podání návrhu na vklad dotčeny změnou, informuje katastrální úřad nejpozději den poté, co ke změně došlo, dosavadního vlastníka nemovitosti nebo jinou oprávněnou osobu (tzv. "vyznačení plomby"). Jestliže jsou všechny podmínky nutné pro provedení vkladu (resp. převodu) vlastnického práva do katastru nemovitostí splněny, katastrální úřad jej povolí – nejdříve však po uplynutí 20 dnů od vyznačení plomby. Poplatek katastrálnímu úřadu za vkladové řízení činí 1 000 Kč. Vklad vlastnického práva se následně provede, jak již bylo uvedeno, zpětně k okamžiku, kdy návrh na zápis příslušnému katastrálnímu úřadu došel, čímž z formálního hlediska celý proces končí.
Na co je dobré nezapomenout
Před převodem či koupí nemovitosti je velmi důležitě být si jist tím, že převodce je oprávněným vlastníkem a je tedy opravdu schopen vlastnické právo k nemovitosti řádně převést. Dále je důležité ověřit si, zda-li převáděná nemovitost není náhodou předmětem zajištění (např. zástavního práva proti poskytnutému bankovnímu úvěru), zda-li na ni neváznou určitá věcná břemena (např. služebnost cesty, průhonu či stezky), nebo zda-li vůči vlastníku nemovitosti není vedena exekuce, v důsledku které by o ni mohl jednoduše přijít. O těchto skutečnostech je proto nutné být vždy předem dostatečně informován tak, aby nedošlo k žádným nečekaným překvapením. Zcela jistě by se nejednalo o první ani poslední případ, kdy by se převodce pokusil vyřešit své problémy prodejem nemovitosti, která je např. zatížena nebo má být prodána v exekuci, za zcela nepřiměřenou cenu osobě, která nemá o těchto skutečnostech ani tušení.
Nemovitosti se při vlastnických převodech zpravidla pohybují v relativně vysokých cenových sférách, nejde-li zrovna o jejich darování či převod pouze za symbolickou částku. Z toho důvodu se při převodu nemovitosti doporučuje využít notářské či advokátní úschovy, za účelem získání jistoty, že kupní cena bude prodávajícímu zaplacena až v momentě provedení zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Tímto je možné předejít možným nepříjemnostem spojeným se zaplacením či nezaplacením kupní ceny, jelikož uzavřením kupní smlouvy nebo zahájením vkladového řízení ještě nedochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti. Pokud by tedy např. vkladové řízení bylo zastaveno a kupní cena byla již zaplacena nebo naopak by došlo k podání návrhu na vklad do katastru a kupující by se následně rozhodl kupní cenu neuhradit, mohlo by v těchto případech dojít k velmi nejistým koncům. Z toho důvodu může být podobné využití služeb notáře nebo advokáta, jakožto nezávislé na transakci nezúčastněné osoby, pro obě strany velmi výhodné.
Po úspěšném převodu vlastnického práva je také nutné v zákonné lhůtě (tj. do 3 měsíců od převodu) uhradit příslušnou daň z nabytí nemovitosti, která odpovídá 4 % z nabývací hodnoty nemovité věci (hradí se pouze z úplatného převodu nemovitosti – tj. v případě darování se neuplatní).
Závěr
Převody nemovitostí jsou, jak je vidět, ve srovnání s převody vlastnického práva k běžným movitým věcem mnohem složitější a mohou skrývat i mnohá na první pohled zdánlivě skrytá nebezpečí. Přesto je však možné veškeré potencionální hrozby dostatečně efektivně eliminovat, a to zejména příjetím vhodných opatření a získáním dostatku informací jak o převodci samotném, tak i o převáděné nemovitosti jako takové. Poté se určitě není čeho bát a lze mít tak jistotu, že se vše odehraje podle plánu a bez větších komplikací.
Diskuze k článku ()