Chyby v kupní smlouvě mohou mít vážné důsledky – zamítnutí vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, komplikace při čerpání hypotečního úvěru, spory ze skrytých vad nemovitostí, různé sankce či ztráta peněz.
Níže uvádíme přehled typických chyb, konkrétně pro prostou/jednoduchou kupní smlouvu (včetně kupní smlouvy na pozemek), a doporučení, jak se těmto rizikům vyhnout. Protože je však život různorodý, nemůže být níže uvedený výčet úplný. Proto vždy doporučujeme od počátku jakékoliv nemovitostí transakce konzultace s právníkem nad textem smluv, a to od počátku, počínaje zpravidla rezervační smlouvou.
Identifikace smluvních stran a režimu vlastnictví
V rámci textu kupní smlouvy je třeba označit všechny vlastníky (např. v případě manželů, spoluvlastnictví) a jejich osobní údaje (datum narození, rodné číslo, adresa) či firemní údaje (firemní jméno, IČO, sídlo, osoba oprávněná k jednání). V tomto směru je úprava nutných údajů obsažena v katastrálním zákoně a prováděcích předpisech (vyhlášce o katastru nemovitostí).
Pokud by kupní smlouva nebyla co do vymezení účastníků jednoznačná a/nebo pokud nejsou účastníci správně identifikovaní, zpravidla nastanou potíže při vkladu do katastru.
Prevence: Osobní data stran je třeba čerpat z aktuálních občanských průkazů či jiných průkazů totožnosti. Ve smlouvě jasně definujte všechny účastníky na straně prodávající (a jejich majetkový režim) i na straně kupující (a jejich majetkový režim). Pokud je na kterékoliv straně více osob, musí být uvedeni všichni.
Problematické situace vznikají například i v případě, že strana prodávající má nemovitou věc dle zákona v SJM (nabyla ji za trvání manželství), ale v katastru nemovitostí je zapsán jen jeden za manželů. To je třeba prověřit, ideálně dle původního nabývacího titulu a rodinného stavu strany prodávající, a následně vymezení účastníků tomuto zjištění přizpůsobit.
Nejasné nebo chybné označení nemovitosti, parcely nebo pozemku
Často se stává, že účastníci uvedou do smlouvy nedopatřením nesprávné parcelní číslo, opomenou definici budovy, pokud není součástí pozemku, neuvedou katastrální území, nebo ve smlouvě použijí nepřesné vymezení předmětu vkladového řízení. Podobné problémy vznikají při převodu jednotek (a rozdílném vymezení při převodu jednotek vymezených dle občanského zákoníku a bytového zákona). Často při převodu pozemku bývá špatně uvedená výměra pozemku – vzhledem k tomu, že se nejedná o povinný údaj, doporučujeme ji zpravidla neuvádět.
Problematické bývá vymezení společných částí, například podílu na společných kočárkárnách v rámci převodu bytových jednotek ve větších bytových domech.
Nesprávné či nepřesné označení nemovitostí je vadou, pro kterou bude návrh na vklad zpravidla zamítnutý.
Prevence: Je třeba mít k dispozici vždy aktuální LV, a informace o nemovitosti čerpat z něj. Též doporučujeme mít k dispozici předchozí právní titul, a podívat se, jaké bylo vymezení převáděných nemovitostí v tomto předchozím titulu, a zda se na tom něco nezměnilo. V případě bytových jednotek pak prohlášení vlastníka.
Nejasné ujednání o kupní ceně a jejím způsobu úhrady
Zejména v případě jednoduchých smluv či smluv mezi rodinnými příslušníky bývá občas problémem nejasné či nepřesné určení výše kupní ceny (např. rozpor mezi číselným a slovním vyjádřením kupní ceny, rozpor mezi jednotlivými splátkami kupní ceny a celkovou výší kupní ceny) nebo její splatnosti (například není stanovena vůbec, nebo není jasné, kdy se splní odkládací podmínka převodního ustanovení smlouvy). Též je třeba vyjasnit si daňový režim z hlediska DPH (tedy zda transakce DPH podléhá), a další daňové souvislosti.
Nejen že taková nepřesná či sporná ujednání komplikují vkladová řízení, ale navíc zavdávají příčinu mnoha občanskoprávním sporům.
Důrazně doporučujeme pro plnění kupní ceny používat úschovní účty (advokátní, bankovní, notářské, a případně i úschovní smlouvy realitních kanceláří). Tím se celý proces nastaví dostatečně transparentně.
Prevence: Doporučujeme ve smlouvě kupní cenu uvést číslem i slovem a zkontrolovat důsledně součty jednotlivých částek. Dále pak přesně definovat způsob úhrady (např. bankovní převod, advokátní či notářská úschova, část platby při podpisu, zbytek při odevzdání) a přesnou splatnost, vč. navázaných důsledků prodlení jedné strany se splněním svých povinností, typicky smluvní pokutu pro případ porušení povinnosti strany kupující uhradit kupní ceny či její část řádně a včas.
Opomenutí kontroly ze strany kupující a absence prohlášení strany prodávající
Pro účely hladkého procesu koupě nemovitostí je vhodné učinit tyto kroky a nechat stranu prodávající výsledek do smlouvy prohlásit:
Právní stav nemovitosti
- kontrola LV ve vztahu k různým zápisům a probíhajícím řízením aktualizovat ke dni podpisu,
- kontrola pův. nabývacího titulu;
- kontrola PENB, pokud existuje, kontrola revizních zpráv, byly-li dělány, záruční listy k těm částem nemovitosti, které jsou dosud v záruce;
- kontrola podkladů u strany prodávající či na stavebním úřadě ve vztahu, stav přípojek vč. přípojky pevného internetu a stav dopravní obslužnosti;
- kontrola, zda nemá v nemovitosti nějaká právnická osoba sídlo či fyzická osoba trvalý či přechodný pobyt (obchodní rejstřík, resp. dotaz na místní OÚ);
- prohlášení případného manžela o neexistenci společné domácnosti, resp. podpis manžela (pokud je) na kupní smlouvě, čímž bude vyloučena potenciální neplatnost kupní smlouvy z hlediska § 747 odst. 2 občanského zákoníku;
- v textu kupní smlouvy je nutné vyloučení odpovědnosti za dluhy a závady, váznoucí na nemovitosti, dle § 1107 (a § 1893) občanského zákoníku (např. nedoplatky vyplývající z aktuálního vyúčtování médií);
- definovat vybavení, které je součástí kupní ceny (tzn. co zůstává, co bude vyklizeno).
Osoba strany prodávající
- rodinný stav (a to i ke dni nabytí nemovitosti, abychom vyloučili, že nemovitost byla nabyta za trvání manželství a mohla by být v SJM);
- lze provést kontrolu v centrálním registru exekucí (tam ovšem nejsou k nalezení takové exekuce, které ještě nejsou pravomocné) a kontrolu v insolvenčním rejstříku;
- lze požádat stranu prodávající o potvrzení bezdlužnosti na straně FÚ, abychom si byli v rámci možností jisti, že nemá závazky vůči státu na daních (vč. daně z nemovitých věcí). Není to ovšem povinnost strany prodávající.
V další části textu pak některé tyto okolnosti rozpracováváme.
Opomenutí nebo nesprávné zacházení s právními i faktickými vadami (vč. skrytých vad)
Standardem smluv bývá ujednání, že si strana kupující převáděnou nemovitou věc řádně prohlédla, a že ji shledává bez vad.
Jaký má však uvedené ujednání vliv na faktické právní postavení stran? Předně, přehled o právních vadách je třeba získat nahlížením do katastru nemovitostí, a to i do sbírky listin. V kupní smlouvě je pak třeba tyto právní vady specifikovat a přijít s řešením jejich existence. Některé právní vady nemusí být nutně na závadu (pacht či pronájem, pokud je známý), některé je třeba řešit mechanismy kupní smlouvy (zástavní smlouva a zákaz zcizení a zatížení a výplata zástavního věřitele).
Je správné zkontrolovat, jak je kupovaná stavba zkolaudována a zda existují potřebná povolení, zda nejsou nějaké nedokončené právní kroky (např. právě kolaudace) či zda se nevede na stavebním úřadě nějaké řízení.
Je třeba zjistit, zda plánovaný způsob užívání nevyžaduje rekolaudaci (např. v rodinném domě mohou být vymezeny jen 3 bytové jednotky, jinak je třeba hledat další řešení). V tomto směru Vám poskytne nejlepší přehled místě příslušný stavební úřad.
Vadou je samozřejmě i existence tzv. rodinné domácnosti a absence souhlasu manžela strany prodávající (i když není v SJM, ale nemovitost je užívána pro společné bydlení). Opomenutý manžel má právo takovou smlouvu napadnout a převodu se bránit.
Vadou může být i sídlo či bydliště různých osob. Toto zpravidla smluvně vylučujeme.
Co se týká faktických vad, zjevné faktické vady jsou zpravidla vypořádávány v rámci kupní smlouvy a sjednané kupní ceny. Problematická spíše bývá existence skrytých vad. Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která existovala již v době převzetí nemovitosti stranou kupující, ale nebyla při koupi zjevná a projevila se teprve později, až při užívání nemovitosti (např. vlhkost a z toho vznikající plísně). Pokud by se taková vada objevila, vzniká straně kupující typicky právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Od takové situace (existence skrytých vad) je třeba odlišit běžné opotřebení nemovitosti, tzv. zub času, kdy zejména u starších nemovitostí je třeba s nějakou mírou takového opotřebení počítat.
Vadou nemovité věci může být ale i neexistence legálního přístupu k nemovitosti (např. neexistence veřejné účelové komunikace k nemovitosti, neexistence věcného břemene) či neexistence přípojek nebo neexistence legálního napojení na veřejnou technickou infrastrukturu (inženýrské sítě).
Prevence: V mnoha případech se strana prodávající pokouší zbavit se své odpovědnosti formulacemi typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží“. Takové formulace ale nemusí stranu prodávající odpovědnosti zbavit; doporučujeme, aby případné skryté vady, o nichž strana prodávající ví, byly transparentně ve smlouvě zachyceny. Je třeba umožnit straně kupující prohlídku a další prověření technického i právního stavu. Je v některých případech je vhodné, aby kupní smlouva obsahovala transparentní mechanismy (např. možnost odstoupení nebo kvantifikovatelná sleva), pokud by se ukázalo, že vada je zásadní.
Také doporučujeme, aby byly řešeny existence revizí a dalších technických dokumentů ohledně stavebního stavu převáděné nemovitostí. V případě pozemků pak výslovně prohlásit neexistenci ekologické a jiné zátěže; v případech, kdy se teprve plánuje výstavba či rekonstrukce, doporučujeme prověřit i územní plán a jiné související dokumenty. V textu kupní smlouvy je nutné vyloučení odpovědnosti za dluhy a závady, váznoucí na nemovitosti, dle § 1107 (a § 1893 občanského zákoníku (např. nedoplatky vyplývající z aktuálního vyúčtování médií.Chybné nebo chybějící datum a podmínky předání nemovitosti a stav při převodu
Stává se, že ve smlouvě není uveden konkrétní datum předání, nebo není uveden stav, v němž bude nemovitost předána (zejména vyklizení vnitřního vybavení strany prodávající, stavy měřidel, renovace apod.). Často se zapomíná na faktické aspekty takového předání, tj. podpis předávacího protokolu. I jeho kvalita je často opomíjena, přitom při mnoha sporech právě jeho obsah (či absence) mohou být zásadním důkazem.
Prevence: Je třeba stanovit konkrétní den (např. 10 dní ode dne právní moci vkladu vlastnického práva), čas a podmínky předání (vyklizení, klíče, stav měřidel, zapojení médií). Doporučujeme vyhotovení písemného protokolu o předání nemovitosti mezi stranami, který popíše stav, zařízení, závady a měřidla. Také doporučujeme domluvit součinnost strany prodávající při převodu médií, např. formou plné moci.
Rizika hypotečního financování, zástavního práva a způsobu vypořádání
Pokud je kupní cena financována hypotečním úvěrem, zpravidla již úvěrující banka provádí základní prověrku nemovitostí a upozorňuje na základní problémy při financování takové nemovitosti. Málokdy se tedy stává, že by ne nemovité věci vázlo nějaké právo, které by převodu bránilo, ale nebylo by řešeno v rámci transakce.
Prevence: Kromě toho je však třeba zajistit, aby práva a povinnosti strany kupující z úvěrové dokumentace byly kompatibilní s povinnostmi strany kupující dle kupní smlouvy. Např. typicky aby lhůta pro splnění povinnosti zaplatit kupní cenu nebyla příliš krátká v kontextu uzavřené úvěrové dokumentace. V takovém případě by totiž minimálně mohla hrozit sankce za prodlení s uhrazením kupní ceny. Také je třeba, aby strana prodávající byla textem smlouvy vázána ke splnění tech povinností, které musí z povahy věci zajistit právě strana prodávající, typicky podpis zástavní smlouvy.
Nepřesnosti v procesu vkladu vl. práva do katastru nemovitostí, chybějící doložky
Stává se, že není dostatečně sjednáno, kdo a kdy a za jakých podmínek podává návrh na vklad vl. práva do katastru nemovitostí a kdo nese náklady. To může být problém z hlediska potvrzení o splnění různých odkládacích podmínek (např. složení části kupní ceny do úschovy) či z hlediska různých navázaných kroků a transakcí, jakož i z hlediska daňového (např. při optimalizaci daňového zatížení na straně prodávající).
Také je chybou, pokud kupní smlouva nepřipouští možnost, že by katastrální úřad vkladové řízení přerušoval, zamítal či zastavoval, a nesjednává vynutitelnou povinnost smluvních stran na takovou situaci reagovat uzavřením dodatku či nové smlouvy.
Prevence: Je třeba dopředu zohlednit, kdo a kdy podá návrh na vklad, a součinnost smluvních stran při komplikacích v rámci vkladového řízení.
Pro jistotu znovu zopakujeme, že v případě nemovitostních transakcí doporučujeme účast právního zastoupení. Důsledky, které pak z nekvalitně uzavřených smluv plynou, jsou většinou poměrně závažné. Proto se vyplatí svěřit práci na smlouvách profesionálovi.
Diskuze k článku ()