Předkupní právo nájemce k bytové jednotce dle § 1187 Občanského zákoníku

Předkupní právo k bytové jednotce[1] je v rámci ustanovení § 1187 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném a účinném znění (dále jen „OZ“) upraveno následovně: 

„(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

(2) Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije.“

Tento článek se zabývá konkrétně dvěma aspekty spjatými s výše vymezeným předkupním právem: 

1. Okruhem oprávněných osob;
2. Zánikem a možností vzdání se předkupního práva. 

Osoba oprávněná z předkupního práva

Zákon stanoví, že předkupní právo k jednotce náleží nájemci při jejím prvním převodu. Uvedené pak připouští dvojí výklad – restriktivní[2] a extenzivní[3]. Restriktivní výklad vede k závěru, že uvedené právo náleží pouze nájemci, který měl uzavřenou nájemní smlouvu k okamžiku prohlášení vlastníka, kterým došlo k rozdělení budovy na jednotky, a to za předpokladu, že tento nájemní vztah nadále trvá. Extenzivním výkladem bychom naopak dospěli k závěru, že předkupní právo náleží jakémukoliv nájemníkovi při prvním převodu vlastnického práva k jednotce bez ohledu na skutečnost, zda k uzavření nájemní smlouvy došlo před, nebo po rozdělení budovy na jednotky. V tomto článku budou rozebrány argumenty svědčící ve prospěch obou nastíněných výkladů. 

Na základě jazykového výkladu bychom došli k závěru, že předkupní právo svědčí ve prospěch každého nájemce bytu při prvním převodu vlastnického práva k jednotce. Zákon tuto osobu oprávněnou totiž dále nevymezuje, ani nestanoví žádná jiná další kritéria či omezení, krom trvání nájemního vztahu.[4] Dalším argumentem sloužícím ve prospěch extenzivního výkladu je i inspirační zdroj stávajícího předkupního práva, kterým je právní úprava stanovená zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, konkrétně pak ustanovení § 22, které upravovalo předkupní právo ve prospěch jakéhokoliv nájemce.

Ovšem je otázkou, zda by takto široce poskytovaná ochrana naplňovala smysl a účel zákonné právní úpravy. Při hledání smyslu a účelu právní úpravy nám mnoho nepomůže úmysl zákonodárce, neboť důvodová zpráva k občanskému zákoníku k této problematice mlčí. S ohledem na obsah ustanovení však lze usuzovat, že pravděpodobným účelem je ochrana bytových potřeb nájemníka a jeho ochrana před nenadálou změnou právních poměrů. Předkupní právo by mělo nepochybně svědčit osobě, která měla uzavřenou nájemní smlouvu v době, kdy došlo k rozdělení budovy na jednotky, pokud nájemní vztah při prvním převodu vlastnického práva k jednotce nadále trvá, a to s ohledem na nenadálou změnu právních poměrů oproti době, kdy strany uzavíraly nájemní smlouvu. 

Nepochybně jiná je však situace, kdy nájemce uzavře nájemní smlouvu k jednotce až poté, kdy došlo k rozdělení budovy na jednotky. V tomto ohledu totiž nelze hovořit o tom, že došlo k nenadálé změně právních poměrů. Nájemce uzavíral nájemní smlouvu již za zcela jasných podmínek a po rozdělení budovy na jednotky. Dále je nutno připomenout, že změnou vlastníka nedochází k zániku nájemního práva nájemce, neboť práva a povinnosti pronajímatele plynule přechází na nového vlastníka nemovitosti[5], nelze tudíž automaticky učinit závěr, že jsou změnou právních poměrů jakkoliv ohroženy bytové potřeby nájemce. 

Zároveň také nelze opomenout omezení, která z předkupního práva nájemce dle § 1187 OZ vyplývají pro samotného vlastníka nemovitosti. Tato omezení spočívají právě v právní nejistotě pro případné potenciální kupce, neboť při převodu vlastnického práva je potřeba vypořádat i předkupní práva nájemníků. Tato nejistota pak výrazně ovlivňuje i případné úvěrové financování právě kvůli situacím, že hrozí uplatnění předkupního práva ze strany nájemce. Zároveň koupěchtivý nemá žádné záruky, že prodávající veškerá předkupní práva nájemníků vypořádal/vypořádá, mimo ujednání přímo zakotvená v příslušné kupní smlouvě (např. hrozba smluvní pokuty, aj.). Primárním zájmem koupěchtivého je však nabýt vlastnické právo k nemovitosti. Jeho cílem není získat smluvní záruky, které bude v případě uplatnění předkupního práva vymáhat po straně prodávající, často za dalších nákladů vynaložených na právní služby. Výše uvedené problémy pak značným způsobem omezují převoditelnost konkrétní jednotky, neboť je pro potenciálního kupce nepochybně jednodušší vyhledat jinou jednotku, předkupním právem nezatíženou, a jedná se tak o výrazný zásah do vlastnického práva vlastníka nemovitosti. Stejně tak uvedená situace paradoxně zvyšuje riziko výpovědi, popřípadě neprodloužení nájmu, neboť pro vlastníka nemovitosti je při převodu jednotky nepochybně jednodušší, pokud případné předkupní právo nemusí vůbec vypořádávat, a to i s ohledem na dále uvedené.

Vzhledem k uvedeným problémům, ale i smyslu a účelu právní úpravy, se autor článku přiklání spíše k restriktivnímu výkladu, kdy předkupní právo svědčí pouze ve prospěch nájemce, který uzavřel nájemní smlouvu před rozdělením budovy na jednotky, za předpokladu že tento nájemní vztah nadále trvá.

Zánik a možnost vzdání se předkupního práva nájemce

Zákon upravuje výslovně pouze jeden z důvodů zániku předkupního práva k jednotce, a to marné uplynutí šestiměsíční lhůty pro přijetí nabídky k uplatnění předkupního práva.[6]  

Jako další možný důvod zániku předkupního práva dle § 1187OZ připadá v úvahu jeho vzdání se ze strany nájemce. V tomto případě pak nelze bez dalšího ignorovat rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové, týkající se předchozí právní úpravy předkupního práva nájemce, konkrétně ustanovení § 22 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Jak už bylo řečeno, tato právní úprava byla výrazným inspiračním zdrojem současné právní úpravy předkupního práva nájemce.[7] Výše uvedeným rozhodnutím krajského soudu pak byla vyslovena následující teze: „Šestiměsíční lhůtu, v níž má při převodu vlastnictví bytu nájemce – fyzická osoba podle ustanovení § 22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. právo na převod bytu do svého vlastnictví od dosavadního vlastníka bytu, popřípadě budovy, nelze zkrátit, a to ani v případě, že nájemce učiní do jejího uplynutí takový projev vůle, z něhož lze bezpečně dovodit, že nabídku nepřijal.“[8] Uvedené by pak ad absurdum vyloučilo možnost zániku předkupního práva řádným a informovaným projevem vůle nájemce, ze kterého je možno dovodit nepřijetí nabídky k uplatnění předkupního práva. Za takový projev vůle může být považováno i informované a konkrétní vzdání se předkupního práva ze strany nájemce. Jako jediný přípustný důvod zániku předkupního práva by pak bylo řádné uplynutí lhůty k jeho uplatnění stanovené zákonem. 

Závěry vytyčené výše uvedeným rozhodnutím však nemůžeme z dále uvedených důvodů aplikovat na současnou právní úpravu, navzdory jejím historickým kořenům. Zákonodárce sice o možnosti vzdání se předkupního práva výslovně nehovoří, ale jednou ze stěžejních zásad soukromého práva je zásada autonomie vůle a svoboda jednotlivce. Tato zásada prostupuje napříč celou právní úpravou OZ a je určující v soukromoprávních vztazích. Autor článku dále neshledává důvod, proč tak zásadním způsobem omezovat vůli nájemníků, zda se vzdají svého práva či nikoli a neexistuje pro něj racionální zdůvodnění. Rozhodování o vlastních právech je pak výlučnou součástí svobody každého jednotlivce a jeho práva brát se o své vlastní štěstí, samozřejmě za splnění podmínky, že se takovým jednáním negativně nezasahuje do práv třetích osob. Takovou situaci nepochybně nepředstavuje skutečnost, kdy se nájemce vzdává svého práva ve prospěch koupěchtivého. Podpůrně pak lze užít také argument, že například v případě jiného zákonného předkupního práva mezi spoluvlastníky dle § 1125 občanského zákoníku ve znění účinném do 30. 6. 2020 zákonodárce jeho vzdání se výslovně umožňoval. Stejně tak je umožňuje stávající právní úprava OZ například v případě vzniku spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti dle ustanovení § 1125 OZ. S ohledem na výše uvedené se pak autor domnívá, že vzdání se předkupního práva je zcela legitimní možností jeho vypořádání, tedy i důvodem jeho zániku. 

Způsob vzdání se předkupního práva

Co se týče samotného úkonu vzdání se předkupního práva, připadají v úvahu dva možné momenty, a to před vznikem předkupního práva, respektive před okamžikem, kdy se předkupní právo stává dospělým, a po tomto okamžiku. 

Předkupní právo dospívá uzavřením smlouvy s potenciálním kupcem, respektive koupěchtivým.[9] V tuto chvíli vzniká povinnost vlastníka nabídnout uvedenou jednotku nájemníkovi, v jehož prospěch svědčí předkupní právo. Vzdání se předkupního práva před tímto okamžikem bývá v praxi zakomponováno přímo v rámci nájemní smlouvy. Takové ujednání však považuje autor článku za sporné, a to s ohledem na právní postavení nájemce jako slabší strany závazku. Pronajímatel je nepochybně v mnohem silnější pozici, a není problém si pro něj takové ujednání vynutit pod hrozbou neuzavření nájemní smlouvy. Na uvedenou nerovnost postavení reagoval ostatně i sám zákonodárce přímo právní úpravou nájmu.[10] Jako další problematický aspekt autor vnímá skutečnost, že nájemce v době uzavírání nájemní smlouvy neví, v čí prospěch a za jakých podmínek se svého předkupního práva vzdává, jeho vzdání se je tedy zcela neinformované, nekonkrétní a obecné. Vzhledem k uvedenému by autor článku tuto variantu spíše nedoporučoval, neboť je dle jeho názoru napadnutelná v případném soudním sporu, a to s ohledem na dobré mravy a ochranu slabší strany.

Vzdání se předkupního práva po učinění nabídky k jeho uplatnění ze strany vlastníka jednotky vůči nájemci považuje autor za nejméně problematické a standardně může mít formu jednostranného prohlášení. Platí, že takové prohlášení by mělo být co nejkonkrétnější a mělo by obsahovat alespoň následující skutečnosti:

• označení koupěchtivého;
• základní podmínky kupní smlouvy s koupěchtivým (zejména předmět převodu, kupní cena);
• výslovné prohlášení nájemce o vzdání se předkupního práva ve prospěch koupěchtivého.

Ani tento postup však není bez rizika, neboť nelze vyloučit, že nájemce bude požadovat za takový projev vůle určité protiplnění, a to navzdory absenci jeho zájmu využití svého zákonného předkupního práva a koupěchtivý bude tak 6 měsíců udržován v nejistotě. 

Závěr

Předkupní právo ve prospěch nájemce jednotky je tak navzdory nepochybně dobrému úmyslu zákonodárce spjato hned s několika aplikačními problémy, které by měly být postaveny najisto nejlépe konkretizací stávající právní úpravy. Autor by závěrem ještě rád připomenul, že se jedná o zákonné předkupní právo, a jako takové tedy není předmětem zvláštního zápisu v katastru nemovitostí. Před případnou koupí jednotky tak autor vždy důrazně doporučuje kontrolu příslušného listu vlastnictví, zda v části E neobsahuje informaci, že ke vzniku vlastnického práva vlastníka jednotky nedošlo na základě jeho prohlášení o rozdělení budovy na jednotky. Tento postup autor doporučuje zejména za účelem zajištění řádné ochrany práv potenciálního kupujícího. 

Autor dále připomíná, že v případě, kdy se rozhodnete předkupní právo nájemce ignorovat, proběhne vklad vlastnického práva koupěchtivého pravděpodobně bez problémů, neboť katastr nemovitostí řádné uplatnění či neuplatnění zákonného předkupního práva v rámci řízení o zápisu nezkoumá. Veškerá ochrana je tak poskytována až v rámci případného soudního řízení. Vystavujete se však riziku aplikace ustanovení § 2144 OZ, které případného nájemce opravňuje domáhat se vůči koupěchtivému, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl, a to navzdory skutečnosti, že již došlo k zápisu vlastnického práva koupěchtivého do katastru nemovitostí.

 

---

[1] Pro lepší srozumitelnost autor výslovně uvádí, že bytovou jednotkou rozumí jednotku vymezenou dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném a účinném znění.