Smlouva o realitním zprostředkování – specifika dle připravovaného zákona o realitním zprostředkování, I. část

Příspěvek si klade za cíl nastínit specifika smlouvy o realitním zprostředkování dle připravovaného zákona o realitním zprostředkování a upozornit na některé problematické aspekty, které by aplikace právní úpravy v navrhovaném znění přinesla.

doktorandka na Právnické fakultě UPOL

První část příspěvku se věnuje obecně tomuto smluvnímu typu a jeho subjektům. Ve druhé části jsou blíže rozebrány obsahové a formální náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování.

Nový zákon o realitním zprostředkování

V současnosti je dle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, realitní činnost spolu se správou a údržbou nemovitostí zařazena mezi živnosti volné. K jejímu provozování se tak nevyžaduje prokázání odborné ani jiné způsobilosti. Postačuje splnění všeobecných podmínek, tedy plná svéprávnost a bezúhonnost.

Stále se opakující problémy spojené s činností realitního zprostředkování byly impulzem k prozkoumání této problematiky více do hloubky za účelem zjištění, zda je současná právní úprava skutečně nedostatečná, když se dlouhodobě v odborné i laické veřejnosti upozorňuje na neúčinnost ochrany vztahů a zájmů subjektů, jichž se tato problematika dotýká.[1] Bylo třeba vyhodnotit aktuální stav, jeho nedostatky a posoudit možnosti řešení. Hospodářský výbor Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky proto požádal Ministerstvo pro místní rozvoj, aby ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu a Ministerstvem financí vypracovalo Analýzu současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení.[2]

Výsledkem těchto prací bylo konstatování (identifikace) problémů českého realitního trhu, a to z pohledu spotřebitele (klienta), realitní kanceláře, a též z pohledu státu[3], jejichž příčinou má být především absence požadavků na odbornou kvalifikaci realitních zprostředkovatelů a nejasnost ohledně poskytovaných služeb, stejně jako ohledně samotné smlouvy o zprostředkování v této oblasti. V návaznosti na takto specifikované problémy jsou to také další související otázky, a to volný vstup realitních zprostředkovatelů na trh, když neprobíhá selekce na základě splnění odborných předpokladů, neprobíhá tedy ani skutečně efektivní kontrola výkonu činnosti realitního zprostředkování, která se následně odráží v nedostatečné ochraně práv zájemců. Také vhledem k závěrům, které z výše uvedené Analýzy vzešly, vyzval Hospodářský výbor Ministerstvo pro místní rozvoj k přípravě zcela nového právního předpisu, kterým je zákon o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů (tzv. realitní zákon, dále také jen „RZ“).

Dne 18. 1. 2016 vláda schválila věcný záměr nového zákona, a to v přeložené variantě č. 3, dle níž by realitní zprostředkování mělo napříště patřit mezi živnosti vázané, čili podmínkou jeho provozování by byla také odborná způsobilost.[4] Realitní zákon by měl upravovat jak některé podmínky pro poskytování realitního zprostředkování a v souvislosti s tím i vydávání osvědčení o odborné způsobilosti, tak také některá práva a povinnosti realitních zprostředkovatelů a zájemců, včetně náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování. Legislativní práce se nyní dostaly do fáze, kdy je ukončeno připomínkové řízení a bude následovat projednání návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákona o realitním zprostředkování) ve vládě.

Smlouva o realitním zprostředkování - speciality

Tématem tohoto příspěvku je toliko jeden z institutů regulovaných navrhovaným předpisem, a to smlouva o realitním zprostředkování. Ve vypracovaném návrhu je tento pojem vymezen v § 2 písm. d) tak, že „pro účely tohoto zákona se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva uzavřená mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem, na základě níž se realitní zprostředkovatel zavazuje zprostředkovat zájemci uzavření hlavní smlouvy s třetí osobou“.

Smlouvu o zprostředkování jako takovou náš právní řád již zná. Je obsažena v dílu pátém (§ 2445-2454) v rámci úpravy závazků ze smluv příkazního typu spolu s příkazem (§ 2430-2444), komisí (§ 2455-2470), zasílatelstvím (§ 2471-2482) a obchodním zastoupením (§ 2483-2520). Dle § 2445 OZ: „Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi“.

Vztah smlouvy o zprostředkování dle občanského zákoníku a smlouvy o realitním zprostředkování dle návrhu zákona o realitním zprostředkování

S ohledem na již existující právní úpravu zprostředkování je třeba primárně vymezit vzájemný vztah mezi oběma předpisy. Jelikož občanský zákoník je stěžejní soukromoprávní předpis, který se uplatní pro celou oblast soukromého práva, bude pro práva a povinnosti stran platit v obecné rovině to, co pro tento smluvní typ stanoví občanský zákoník. Smlouva o zprostředkování je zároveň široce pojatý smluvní typ, kdy je zde ponechán značný prostor pro autonomii vůle smluvních stran.

Realitní zákon v § 24 odst. 1 výslovně uvádí, že „není-li v tomto zákoně stanoveno jinak, použijí se na smlouvu o zprostředkování i závazky z ní vzniklé ustanovení o zprostředkování podle občanského zákoníku“, a dále v odst. 2 „ustanovení § 24472454 občanského zákoníku se na smlouvu o realitním zprostředkování i závazky z ní vzniklé nepoužijí“.[5] Znamená to tedy, že v případech, kdy obsahem smlouvy bude zprostředkování uzavření smlouvy mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem dle dikce navrhovaného znění, bude mít přednost právní úprava obsažená ve zvláštním zákoně. Smlouva o realitním zprostředkování, resp. připravovaný zákon o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů, je tak lex specialis, který se ve vztahu k občanskému zákoníku a obecnému zprostředkování zde obsaženému aplikuje přednostně.[6]

Vymezení vzájemného vztahu těchto dvou úprav není pouze teoretickou otázkou, nýbrž má významné praktické dopady. Ovlivňuje aplikovatelnost těch kterých ustanovení obecné smlouvy o zprostředkování pro zprostředkování v oblasti realit. Absence podrobnějšího vypořádání vzájemného poměru a v návaznosti na to systematické začlení smlouvy bylo také jednou z připomínek zaslaných Ministerstvu pro místní rozvoj k návrhu realitního zákona ze strany Ministerstva spravedlnosti, které již v této fázi přípravy návrhu zákona upozorňovalo na nejasnosti v interpretaci předloženého znění, kdy má za to, že nebyl osvětlen vzájemný vztah mezi smlouvou o zprostředkování podle občanského zákoníku a smlouvou o realitním zprostředkování podle předloženého návrhu realitního zákona, ani to, proč tato smlouva nebyla zařazena do občanského zákoníku, kde je spotřebitelské právo soustředěno.[7]

Subjekty smlouvy o realitním zprostředkování

Z výše citované definice smlouvy o realitním zprostředkování jsou zřejmé také její subjekty. Je jím na jedné straně realitní zprostředkovatel, kterým má být osoba právnická nebo fyzická osoba, která podniká v oblasti realitního zprostředkování. Důvodová zpráva na tomto místě uvádí, že výklad toho, zda se v konkrétním případě bude jednat o činnost v rámci podnikání, bude náležet soudům a jejich judikatorní činnosti, kdy toto bude posuzováno bez ohledu na případnou existenci či neexistenci příslušného podnikatelského oprávnění.[8] Tato okolnost má dopady pouze do oblasti veřejného práva, kdy provozování živnosti bez příslušného živnostenského oprávnění je správním deliktem, příp. se může jednat též o trestný čin neoprávněného podnikání. Absence veřejnoprávního oprávnění sama o sobě nemá vliv na povahu nebo platnost soukromoprávního právního jednání, jak to vyplývá z § 5 odst. 2 OZ.

Zájemcem je pak osoba, se kterou realitní zprostředkovatel uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování. Takto zájemce definuje návrh zákona ve znění po připomínkovém řízení. Dle původního znění byl však zájemcem (pouze) spotřebitel, s nímž realitní zprostředkovatel uzavřel tuto smlouvu. I s ohledem na od počátku deklarovaný hlavní motiv pro přijetí zcela nového předpisu, jímž má být „snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele“, je tento odklon od původní definice poměrně překvapivý, a to zejména z toho důvodu, že se tato změna v definici zájemce neodrazila v textu ustanovení týkajících se samotné smlouvy o realitním zprostředkování.[9]

Již věcný záměr návrhu zákona, stejně jako vypracované paragrafové znění včetně důvodové zprávy, zmiňuje jako prioritu právě ochranu spotřebitele. Stejné se objevuje také v médiích, a to i na webovém portálu Ministerstva pro místní rozvoj, a také v rámci identifikace návrhu zákona v aplikaci ODok, kde jako klíčová slova je uvedena ochrana spotřebitele a podnikání a jako důvod předložení mj.: „hlavním cílem nově navrhované zákonné úpravy je především ochrana spotřebitele“.[10] Takto prezentovaný smysl a účel zákona je však v rozporu s jeho zněním, když zájemcem dle aktuálního znění může být nejen spotřebitel, ale také podnikatel. Tento rozpor není v důvodové zprávě řešen.

Vysvětlení je třeba hledat ve vypořádání připomínek zaslaných k návrhu zákona. Jednou z připomínek Ministerstva spravedlnosti bylo upozornění či spíše otázka, proč má být v rámci smlouvy o zprostředkování chráněn pouze spotřebitel, když některá ustanovení se vztahují obecně na osobu, s níž realitní zprostředkovatel jedná, ať již na základě smluvního vztahu založeném smlouvou o realitním zprostředkování, nebo bez něj.[11] Ministerstvo pro místní rozvoj akceptovalo tuto připomínku tak, že rozšířilo osobní působnost zákona na všechny subjekty bez rozdílu. Jakmile tedy bude předmětem právního vztahu mezi stranami zprostředkování v oblasti realit, uplatní se speciální právní úprava zákona o realitním zprostředkování, a to bez ohledu na skutečnost, zda osoba kontrahující s realitním zprostředkovatelem je spotřebitelem nebo není.

Osobní působnost navrhované úpravy byla také jednou z připomínek Ministerstva průmyslu a obchodu, které vytýkalo nejasnost ve vymezení pojmů, kdy není zcela zřejmé, zda se má zákon vztahovat pouze na realitní zprostředkování pro spotřebitele, přičemž vyjádřilo názor, že „s ohledem na charakter realitního zprostředkování není vhodné omezovat ochranu zájemců o realitní zprostředkování na spotřebitele a část realitního trhu, kdy zájemce o zprostředkování je právnická osoba, nebo fyzická osoba, která jedná v rámci své podnikatelské činnosti ponechat bez regulace“.[12] Také tato připomínka byla akceptována a návrh v tomto směru upraven.

Pozitivem takového řešení je aplikace speciálního předpisu vždy, když strany budou zamýšlet uzavřít mezi sebou právní vztah realitního zprostředkování. Navrhovaná úprava by tak dopadala na poměrně široké spektrum případů a nebylo by třeba rozlišovat, zda se pravidla v ní zakotvená v konkrétním případě uplatní či ne, což se týká zejména stanovení podmínek pro výkon činnosti realitního zprostředkování a úpravy odborné způsobilosti.[13]

Zřejmě ale není legitimní důvod zavádět restriktivní, resp. ochranná ustanovení také pro případy, kde je účastníkem realitního zprostředkování podnikatel, ať již osoba fyzická či právnická.[14] Tvůrci návrhu zákona jsou již od počátku vedeni výše popisovaným cílem nové právní úpravy, který se ale v podobě předkládané k projednání ve vládě výrazně změnil. Rozšíření osobní působnosti může v praxi znamenat zhoršení pozice realitního zprostředkovatele v případech, kdy pro zvláštní ochranu zájemce není žádný důvod.

Jestliže v současné době je kritizována nedostatečná odbornost realitních zprostředkovatelů[15] a jen minimální ochrana osob s nimi uzavírajících zprostředkovatelské smlouvy, pak zařazení realitního zprostředkování mezi vázané živnosti spolu s rozšířením ochranných ustanovení nejen na spotřebitele, ale také na podnikatele, jde nad rámec toho, co mělo být tímto, v právním řádu České republiky zcela novým právním předpisem, dosaženo.

Praktické důsledky takové právní úpravy nebyly předmětem zkoumání dopadů návrh variant řešení.[16] Je proto třeba uvažovat dopady obou variant, tedy jak osobní působnosti pouze ve vztahu k zájemcům-spotřebitelům, tak také varianty k zájemcům-podnikatelům, když každá z nich představuje zcela odlišný zásah do regulace právních vztahů. Co mají obě varianty společné je charakter zákona o realitním zprostředkování jako zčásti veřejnoprávního předpisu upravujícího podmínky pro výkon činnosti realitního zprostředkovatele a zčásti soukromoprávního, kdy se právní úprava týká zejména právního vztahu mezi zájemcem, resp. poptávajícím a realitním zprostředkovatelem, potažmo smlouvy o realitním zprostředkování.

Ať by byl návrh přijat v kterékoli z výše nastíněných podob, vždy se předpokládá zachování oné veřejnoprávní části. To znamená, že by v každém případě zůstala zachována ustanovení týkající se odborné způsobilosti realitních zprostředkovatelů, vydání osvědčení, ustanovení o povinném pojištění odpovědnosti, apod.

U první varianty se však tyto podmínky vztahovaly toliko na realitní zprostředkování ve vztahu se spotřebiteli, což jistě nebylo úmyslem zpracovatele návrhu.

V případě druhé uvažované varianty by se pak tato pravidla uplatňovala bez ohledu na postavení osoby využívající služeb realitního zprostředkovatele, a byla by tedy široce aplikovatelná. Působnost zákona by tak byla vymezena toliko věcně, tj. předmětem právní úpravy. Z hlediska osobní působnosti by postavení osoby zájemce nebylo v tomto směru relevantní. Tento konflikt je následkem toho, že byla zvolena cesta zcela nového právního předpisu, který bude obsahovat jak veřejnoprávní úpravu, tak také soukromoprávní.

Mimo již uváděné posílení ochrany spotřebitele je jako smysl a účel navrhované úpravy zmiňováno také zvýšení odbornosti realitních zprostředkovatelů, a to prostřednictvím vymezení právního rámce realitního zprostředkování a podmínek pro jeho výkon. Z výše uvedeného je zřejmé, že tohoto by bylo (mohlo být) dosaženo přijetím jak první, tak také druhé varianty. Každá z nich však má svá úskalí, kdy u zákona vztahujícího se jen na spotřebitele je jím roztříštěnost právní úpravy, kterou by došlo k vydělení „spotřebitelského realitního zprostředkování“, přičemž takováto dvoukolejnost není žádoucí a nebylo o ní ani uvažováno jako o alternativě, protože by v důsledku neznamenala snad žádný přínos.[17] Druhé navrhované řešení by sice zavedlo právní pravidla platná pro „všechna realitní zprostředkování“ bez rozdílu, ovšem zatížilo by je v některých případech povinnostmi, které nejsou opodstatněné.

Nabízí se tedy kompromisní varianta třetí. Onu veřejnoprávní část upravit odděleně a v rámci soukromoprávní rozlišovat, kdy je smlouva o realitním zprostředkování uzavírána se spotřebitelem a kdy nikoli, tak, aby právní úprava od sebe oddělovala ustanovení aplikující se vždy, když předmětem právního vztahu bude realitní zprostředkování, a pak dále speciální pravidla, která se uplatní pouze v případech, kdy zájemcem je osoba spotřebitele. 

Jestliže by návrh zákona byl přijat v jeho současném znění, byla by smlouva o realitním zprostředkování jediným smluvním typem, kde by se ustanovení jinak aplikovaná ve vztazích se spotřebiteli používala i v případech, kdy žádná ze smluvních stran spotřebitelem není. Přestože je možné, že ve většině případů bude smluvní stranou právě spotřebitel, nelze obecně smlouvu o realitním zprostředkování vnímat jako smluvní typ uzavíraný pouze a jenom mezi realitním zprostředkovatelem a spotřebitelem. Takovýto přístup zákonodárce by byl v rozporu se skutečným stavem.[18]

Tím, že by se ochranářská ustanovení aplikovala také v právních vztazích, kde nevystupuje spotřebitel, byla by tím narušena autonomie vůle stran a také rovné postavení osob, které je imanentním prvkem soukromého práva spočívajícím v tom, že ani jedna ze stran nemá ve vzájemných právech a povinnostech nadřazené postavení. Ochrana spotřebitele vychází z toho, že autonomie spotřebitele jako slabší strany je omezena tak, že tento nemá reálnou možnost rozhodnout o tom, zda vstoupí do závazku a za jakých podmínek. Je to tedy subjekt, u něhož se obecně předpokládá nižší míra kvalifikovanosti, informovanosti a obecně racionality (spotřebitel může často jednat nerozvážně pod vlivem reklamy, atd.).[19] Spotřebitel mívá také omezenou míru možnosti a schopnosti hájit na trhu své zájmy. Aby bylo postavení stran ve vztahu spotřebitel – podnikatel vyváženo, zakotvují se ustanovení na ochranu spotřebitele. Ve vztahu k realitnímu zákonu se jedná zejména o povinnou písemnou formu smlouvy, povinné obsahové náležitosti a přílohy smlouvy, požadavky na určitost v ní obsažených ustanovení, zakázaná ujednání, informační povinnost, nastavení limitů týkajících se provize. Všechna tato ustanovení spolu s následky, které jejich porušení způsobí, mají směřovat na ochranu spotřebitelů.

Návrh zákona tomuto na počátku skutečně odpovídal, když zájemcem rozuměl pouze spotřebitele. Nyní, když se má realitní zákon vztahovat na všechny osoby, ať již jsou spotřebiteli či nikoli, způsobují ochranářská, typicky „spotřebitelská“ ustanovení nerovnost v postavení stran. A i v případě, že by za slabší stranu byl považován zájemce – podnikatel, odborná literatura upozorňuje, že „ochrana slabšího smluvního partnera – podnikatele […] zůstává spíše výjimkou z principu rovnosti a potvrzením principu autonomie vůle mezi stranami s podstatně odlišnou vyjednávací silou, nežli nosným samostatným principem“.[20]


[1] Na různých místech v Návrhu věcného záměru tohoto zákona jsou zmiňována soudní rozhodnutí, kde předmětem bylo právě realitní zprostředkování. Změnu v tomto směru nepřinesl ani zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen „OZ“). Z médií jsou známy především případy problematických ujednání v tzv. rezervačních smlouvách, které jsou často v rozporu se zákonem, konkrétně s ochranou spotřebitele. Jako typický příklad lze uvést také uzavření smlouvy o zprostředkování ihned po prohlídce nemovité věci, o jejíž koupi či nájem má zájemce zájem, a to přímo zde, kdy takto je smlouva uzavřena mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo oprávnění ve smyslu § 1828 OZ, realitní zprostředkovatel však zájemci nesdělí písemně povinné údaje tak, jak mu to občanský zákoník ukládá.

[2] Ministerstvo pro místní rozvoj. Návrh věcného záměru zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů včetně Závěrečné zprávy z hodnocení dopadů regulace podle obecných zásad (RIA) a Zprávy z hodnocení korupčních rizik (CIA). s. 6.

[3] Byly konstatovány následující problémy: a) z pohledu spotřebitele: volný vstup subjektů na trh, nízká odborná kvalifikace a chybějící zkušenosti, absence definice rozsahu poskytovaných služeb, nakládání s finančními prostředky klientů, absence povinnosti pojištění; b) z pohledu realitních kanceláří: závazky bez smluvního zajištění, tzv. Švarc systém, nízká důvěra spotřebitelů v realitní kanceláře, absence silné společné platformy realitních kanceláří; c) z pohledu státu: daně z příjmů, pronájmu a DPH. Viz Ministerstvo pro místní rozvoj, Odbor veřejných dražeb, ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Ministerstvem financí a Ministerstvem spravedlnosti. Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Praha, 2012. s. 35-52.

[4] Specifikem přijaté varianty, resp. již navrženého znění zákona, je jeho zčásti veřejnoprávní a zčásti soukromoprávní charakter. Zákon obsahuje jak úpravu některých podmínek pro výkon činnosti poskytování realitního zprostředkování a ustanovení týkající se odborné způsobilosti realitních zprostředkovatelů, tak také některá práva a povinnosti smluvních stran, včetně úpravy speciálního smluvního typu, tj. smlouvy o realitním zprostředkování.

[5] § 2447§ 2454 OZ určuje pravidla týkající se práva zprostředkovatele na provizi za zprostředkování. Úprava obsažená v navrhovaném § 20 RZ má zřejmě reflektovat specifika oblasti realitního zprostředkování, a to jak co se týká splatnosti provize, tak také placení zálohy a vzniku a zániku práva na provizi. Při bližším zkoumání lze však dospět k závěru, že do jisté míry návrh tato obecně použitelná ustanovení nenahrazuje úpravou odlišnou a v podstatě ji za použití velmi podobné formulace textu kopíruje.

[6] Že ustanovení občanského zákoníku jsou aplikována na soukromoprávní poměry osoby potud, pokud je neupravují speciální zákony, se podává mj. také z  § 9 odst. 2 OZ: „Soukromá práva a povinnosti osobní a majetkové povahy se řídí občanským zákoníkem v tom rozsahu, v jakém je neupravují jiné právní předpisy.“ Viz ELIÁŠ, Karel, ZUKLÍNOVÁ, Michaela a kol.: Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou. Praha, Sagit, a.s. 2012. s. 69.

[7] Viz připomínka poř. č. 1. Ministerstvo pro místní rozvoj. Vypořádání zásadních připomínek k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). s. 1.

[8] Viz Důvodová zpráva k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). s. 14. Jak bylo zmíněno výše, návrh zákona zároveň počítá se zařazením realitního zprostředkování mezi živnosti vázané namísto dosavadní živnosti ohlašovací volné. Srov. přechodná § 30 a násl. RZ. Zpřísnění podmínek má vést ke zvýšení odborné úrovně poskytování realitních služeb, když nyní se k jejímu výkonu nevyžaduje splnění žádných zvláštních požadavků a tato živnost je tak otevřena všem osobám, které splní podmínku plné svéprávnosti a bezúhonnosti, tj. splní pouze všeobecné podmínky provozování živnosti. Viz § 6 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání.

[9] Viz Důvodová zpráva k § 2 písm. e) RZ, a dále bod 3. obecné části důvodové zprávy, kde se v souvislosti s deklarovanou ochranou spotřebitele výslovně odkazuje na usnesení vlády ze dne 7. 1. 2015 č. 5, jímž byl schválen dokument Priority spotřebitelské politiky 2015-2020.

[10] Viz http://www.mmr.cz/cs/Verejne-investovani/Verejne-drazby-a-realitni-cinnost/Realitni-zakon/Navrh-zakona-o-realitnim-zprostredkovani-postoupil-do-dalsi-faze, a dále https://apps.odok.cz/veklep-detail?pid=KORNA99EGASI.

[11] Viz připomínka č. 3.  Ministerstvo pro místní rozvoj. Vypořádání zásadních připomínek k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). s. 1.

[12] Viz připomínka č. 8. Ministerstvo pro místní rozvoj. Vypořádání zásadních připomínek k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). s. 3.

[13] Je to důsledek pojetí realitního zákona jako právního předpisu obsahujícího jak některé podmínky pro výkon činnosti realitního zprostředkování, tak také některé náležitosti týkající se smluvních ujednání mezi stranami.

[14] Spotřebitelem přitom může být jedině fyzická osoba, jak to vyplývá mj. z definice v § 419 OZ, podle kterého spotřebitelem je každý „člověk“ …

[15] Realitní zprostředkovatelé nemusí za současné právní úpravy splňovat žádné zvláštní požadavky týkající se odbornosti, není vyžadováno prokázání či osvědčení jakékoli kvalifikace (viz poznámka č. 8). Realitní transakce přitom dosahují vysokých částek. Zájemci se na realitní zprostředkovatele zároveň obrací  jako na odborníky jak ohledně souvisejících právních otázek, např. z oblasti vymezení nemovitých věcí jako věcí v právním smyslu a z toho plynoucích následků (kdy změnu v tomto směru přinesl také občanský zákoník znovuzavedením zásady supercifies colo cedit, viz také příslušná přechodná ustanovení), řízení u katastrálních úřadů, řešení financování a obecně zapojení bank. Zájemce se však na realitní zprostředkovatele obrací také jako na odborníky ohledně technických záležitostí předmětů zprostředkování, kdy se jedná např. o otázky výstavby tzv. na zelené louce či v poslední době stále častěji v rámci tzv. brownfields (nemovitosti dříve využívané pro průmyslové či komerční účely, které by po provedené revitalizaci mohly opět sloužit, a to k různým stavebním záměrům), řešení inženýrských sítí, dodávek energií, stavebně-technických otázek, atd. Na realitní zprostředkovatele jsou tak v praxi kladeny vysoké nároky, co jejich znalostí týká.

[16] Na možnou jednostrannou favorizaci spotřebitele (označeného také jako „poptávajícího“ a „objednatele služby“) upozornila Hospodářská komora České republiky v připomínce č. 5. Viz Ministerstvo pro místní rozvoj. Vypořádání zásadních připomínek k návrhu zákona o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování). s. 2. Ohledně tohoto bodu se v materiálu neuvádí bližší vypořádání, ale pouze poznámka, že tato připomínka byla vysvětlena.

[17] Podobná je např. úprava zvláštních ustanovení o prodeji zboží v obchodě v § 2158 a násl. OZ, kde se však jedná o pododdíl zařazený v rámci oddílu o koupi. Jsou zde tedy také ona obecná ustanovení, která by u smlouvy o realitním zprostředkování chyběla.

[18] Taková úprava by mohla být uvažována také jako rozporná s principem, resp. zásadou rovnosti, kdy v soukromém právu platí, že žádný ze subjektů není v nadřazeném postavení.  Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 10. 1. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 33/2000 uvádí: „Základním znakem soukromého práva je rovnost subjektů, čemuž odpovídá princip smluvní volnosti s preferencí dispozitivnosti. Rovnost jejich postavení znamená, že žádný z účastníků tohoto vztahu nemůže v zásadě jednostranným úkonem vnutit jinému nějakou povinnost.“

[19] V této souvislosti se zmiňuje také termín „asymetrická informace“, který má vyjadřovat nerovný přístup spotřebitele k informacím, různou schopnost tyto informace zpracovat a učinit na jejich základě kvalifikované rozhodnutí.

[20] Viz BEJČEK, Josef. Soukromoprávní ochrana slabšího obchodního partnera. Bulletin advokacie, 2015, 14.9.2016. Dostupné v ASPI. s. 1.

Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte být přihlášen/a

Diskuze k článku ()

Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a

Další články

Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu