Vady stavebního díla, odpovědnost zhotovitele a nároky z vad objednatele - část I. Zdroj: Fotolia

Vady stavebního díla, odpovědnost zhotovitele a nároky z vad objednatele - část I.

Podle § 2615 odst. 1 občanského zákoníku (dále jen „OZ“) má dílo vady, pokud neodpovídá smlouvě. Proto je důležité ve smlouvě (či v jejích přílohách) co nejpřesněji popsat parametry díla, tj. jaké vlastnosti (funkční, materiálové, estetické) má dílo mít.

JUDr. Josef Černohlávek

JUDr. Josef Černohlávek

advokát a rozhodce Rozhodčího soudu při HK ČR a AK ČR

JUDr. Josef Černohlávek

advokát a rozhodce Rozhodčího soudu při HK ČR a AK ČR

1. Kdy má dílo vady

Při posuzování toho, zda má dílo vady, je na základě § 1914, odst. 1 OZ [1] třeba zkoumat:

a)  zda má dílo vlastnosti vymíněné objednatelem (zpravidla ve smlouvě o dílo), 

b) zda má dílo vlastnosti obvyklé.

Dílo musí být zároveň v souladu s obecně závaznými právními předpisy – to u staveb znamená zejména jeho způsobilost ke kolaudaci. To, že dílo bylo zkolaudováno, však ještě neznamená, že je bez vad.

Z právního hlediska se za vadu díla považují také nedodělky, tj. chybějící části díla. 

Kdy musí být dílo v souladu s technickými normami?

Dílo však nemusí být za všech okolností v souladu s českými technickými normami. Podle nálezu Ústavního soudu Pl. ÚS 40/08 ze dne 26. 5. 2009 jsou české technické normy považovány pouze za kvalifikovaná doporučení (nikoliv příkazy) a jejich používání je dobrovolné. To vyplývá také z § 4 zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky, podle kterého česká technická norma není obecně závazná.

České technické normy (ČSN) se však stávají závazné v těchto případech:

- Na ČSN odkáže jiný právní předpis (např. prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu).

- Na ČSN odkáže smlouva o dílo, tj. strany smlouvy se dohodnou, že má být dílo provedeno podle určité ČSN.

Další judikatura k významu ČSN:

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (dále jen „NS“) sp. zn. 32 Cdo 4867/2007 ze dne 19. 2. 2009: „…předpoklady rozhodné pro závěr o vadnosti či bezvadnosti díla dle § 560 odst. 1 obch. zák. (tj. zda provedení díla odpovídá výsledku určenému ve smlouvě) nelze omezovat pouze na soulad či nesoulad s ČSN. Skutečnost, zda a s jakým výsledkem bylo dílo v dalším smluvním vztahu (mezi žalovanou a konečným investorem) předáno, zkolaudováno a placeno, nemění nic na právech a povinnostech, jež jsou obsahem jiného smluvního vztahu…“. 

Odpovědnost zhotovitele za vady materiálu

Zhotovitel odpovídá i za vady, jejichž příčinou je nízká kvalita materiálu použitého při výstavbě. Za nedostatky materiálu se považují nejen jeho skryté a zjevné vady, ale i takové jeho vlastnosti, které znemožňují objednané dílo řádně zhotovit (k tomu viz rozhodnutí NS sp. zn. 33 Cdo 4142/2008 ze dne 17. 6. 2011). Zhotovitel odpovídá za vady materiálu také v případě, že objednatel tento materiál zhotoviteli sám dodal a zhotovitel objednatele na vadnost dodaného materiálu neupozornil (k tomu viz rozhodnutí NS sp. zn. 23 Cdo 3168/2013 ze dne 18. 12. 2013, které sice vychází z tehdy platného ustanovení § 551 obchodního zákoníku, nicméně obdobná pravidla obsahuje i nynější § 2594 OZ, a proto se závěry zmíněného judikátu uplatní i nyní). Na základě § 2594 OZ by zhotovitel za vadu způsobenou nevhodným materiálem, který mu objednatel poskytnul, neodpovídal jen v případě, že by objednatele bez zbytečného odkladu upozornil na nevhodnou povahu tohoto materiálu.  

Odpovědnost zhotovitele za nedodělky

Za určitý druh vady se považují také nedodělky, tj. části díla, které v rozporu se smlouvou o dílo nebyly provedeny. Rozlišování mezi vadami a nedodělky je z pohledu odpovědnosti za vady bez právního významu, nedodělek je jen určitým druhem vady (k tomu viz rozhodnutí NS sp. zn. 32 Odo 230/2003 ze dne 17. 12. 2003). Nedodělek je obvykle tzv. vědomou vadou, tj. vadou, které si zhotovitel musel být vědom, a proto za vadu způsobenou nedodělkem zhotovitel na základě § 2112, odst. 2 OZ ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ odpovídá i po uplynutí zákonem stanovených lhůt pro uplatnění práv z vad (viz dále).

2. Jaké právní předpisy se týkají vad díla?

Práva a povinnosti vyplývající z vad stavebního díla upravuje občanský zákoník v těchto svých ustanoveních: 

a)  V rámci ustanovení o smlouvě o dílo - vad díla obecně se týká § 2615–2619 OZ a na vady stavebního díla se vztahuje § 2629–2630 OZ.

b) Pro vady díla se dále na základě § 2615 odst. 2 OZ analogicky použijí některá ustanovení OZ o kupní smlouvě, a to ustanovení § 2099–2112 OZ, která se týkají práv kupujícího (resp. objednatele) z vadného plnění a ustanovení § 2113–2117 OZ, která se týkají záruky za vady.

c)  Vad díla se týká také obecná úprava řádného plnění závazků obsažená v § 1914–1925 OZ.

Při použití těchto ustanovení má přednost zvláštní právní úprava před úpravou obecnější. 

3. Druhy a příklady vad stavebního díla

3.1 Vady zjevné a vady skryté

U stavebních děl je důležité rozlišovat mezi vadou zjevnou a vadou skrytou. 

3.1.1. Zjevné vady

Za zjevnou vadu se podle § 2103 OZ [2](ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ) považuje taková vada, kterou objednatel musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při převzetí díla (např. nerovně položená dlažba, trhliny ve zdech nebo nerovnosti podlahy patrné pouhým okem). 

3.1.2. Skryté vady

Naproti tomu skrytá vada je takovou vadou, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti poznat nelze; tato skrytá vada se projeví až později, po uzavření smlouvy, resp. po předání díla (např. chybné položení spodních izolačních vrstev podlahy na terase, které při přejímce dokončeného díla není patrné, ale projeví se až po nějakém čase zatékáním do spodního bytu).

Toto členění vad má význam zejména pro stanovení lhůty, ve které je třeba uplatnit vadu u zhotovitele. Zatímco zjevnou vadu musí objednatel odhalit a oznámit zhotoviteli již při převzetí díla (viz § 2617 [3] a § 2112 OZ), u vady skryté postačí, když ji objednatel oznámí zhotoviteli bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby (viz § 2629 OZ[4]).

3.2 Členění vad z hlediska doby jejich výskytu či oznámení zhotoviteli:

a) vady existující během provádění stavby

b) vady existující při převzetí provedeného díla objednatelem

c) vady, které se vyskytly až po převzetí díla objednatelem, a to:

- v záruční době stanovené ve smlouvě o dílo

- během doby, kdy může objednatel vady vytknout podle zákona (skryté vady lze vytknout do 5 let od převzetí díla)

d) vady, které se vyskytly až po uplynutí výše uvedených lhůt pro jejich vytknutí

3.3 Ostatní druhy vad 

U díla se mohou vyskytovat vady faktické (například zatékání do budovy) a vady právní (například existence zástavního práva k nemovité věci). 

Z hlediska možnosti odstranit vadu členíme vady na odstranitelné a neodstranitelné. 

Hovořit lze rovněž o vadách jakostních, vadách obalu nebo vadách dokumentace k dílu (na příklad pokud by zhotovitel předal objednateli vadně provedenou dokumentaci skutečného provedení stavby). Vadou je i dodání či zhotovení jiné věci, než jaká měla být podle smlouvy dodána.

Vědomá vada

V judikatuře se také objevuje pojem vědomá vada (viz například rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 1052/10 z 29. 9. 2010 nebo rozhodnutí NS sp. zn. 32 Cdo 2290/2014 z 19. 4. 2016). Vědomá vada je taková vada, které si zhotovitel musel být vědom (o které nemohl nevědět), pokud by postupoval s náležitou péčí, tj. v případě, že jde o profesionála, s péčí odbornou. Za typický příklad vědomé vady jsou označovány nedodělky, protože zhotovitel si v každém případě musel být vědom toho, že dílo neprovedl v dohodnutém rozsahu, že část díla chybí. Pokud je určitá vada vědomou vadou, má to za následek, že objednateli nezaniknou jeho práva z vad i v případě, kdy je uplatnil až po lhůtách stanovených zákonem (viz dále).

Odpovědností za tzv. vědomé vady se zabýval NS ve svém rozhodnutí sp. zn. 32 Odo 1604/2006 ze dne 10. 12. 2008 (toto rozhodnutí sice vychází z předchozí právní úpravy, ale uplatní se i nyní). V daném případě vada spočívala v tom, že zhotovitel namontoval do světlíků haly opačně polykarbonátové desky (strana desek, na které byl UV filtr, byla orientována dovnitř haly, místo aby byla orientována ven). Kvůli působení slunce na nechráněnou stranu desek pak došlo k popraskání a zabarvení 50 tabulí polykarbonátu, avšak vada se projevila až po uplynutí zákonné lhůty pro uplatnění vad i záruční lhůty, což zhotovitel také namítnul. Objednatel však argumentoval tím, že zhotovitel věděl či musel vědět o tom, že polykarbonátové desky montuje opačně a na základě ustanovení § 428 odst. 3 tehdejšího obchodního zákoníku proto odpovídá za vady svého díla i po uplynutí zákonné lhůty pro uplatnění vad. Nejvyšší soud dal nakonec objednateli za pravdu a konstatoval, že zhotovitel měl vědět, že desky instaluje opačně již při jejich montáži a tím pádem se jeho odpovědnost posuzuje přísněji. Časové omezení pro uplatnění práv z vady se proto v daném případě neuplatnilo. 

4. Za jaké vady objednatel odpovídá

U odpovědnosti za vady se přitom rozlišuje mezi odpovědností, kterou má zhotovitel podle občanského zákoníku vždy (zákonná odpovědnost za vady) a odpovědností ze záruky za jakost, kterou zhotovitel převzal dobrovolně ve smlouvě o dílo (odpovědnost za záruční vady).

4.1 Zákonná odpovědnost za vady
4.1.1 Odpovědnost za vady při převzetí díla 

Obecně zhotovitel odpovídá jen za ty vady, které mělo dílo v době svého předání objednateli. K tomu viz ustanovení § 2617 OZ: „Má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu. Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti.“

Proto je velmi důležité, aby objednatel dílo při převzetí řádně prohlédl a zajistil, aby vady, které dílo mělo v okamžiku převzetí, byly zaznamenány do předávacího protokolu. Podstatné je dohlédnout na to, aby předávací protokol podepsal nejen objednatel, ale i zhotovitel. Pokud zhotovitel předávací protokol odmítne podepsat, je třeba mu existenci vad písemně sdělit ihned po předání díla a opatřit si přitom i doklad o doručení tohoto písemného oznámení zhotoviteli (oznámení vad je možné provést např. zároveň doporučenou poštou a e-mailem).

Pokud by chtěl objednatel uplatňovat nárok vyplývající z určité zjevné vady v případě, že na ní zhotovitele upozorní až po předání, bude muset prokázat, že tato vada existovala na díle již v době jeho předání (například s pomocí znaleckého posudku). 

Ze základního pravidla, že zhotovitel podle zákona odpovídá za vady, které mělo dílo při předání objednateli, však existují výjimky ve prospěch objednatele, které mu umožňují uplatňovat práva z vad i v pozdější době:

OZ v § 2617 stanoví, že pokud přechází nebezpečí škody na objednatele až později (tj. až po předání díla), odpovídá zhotovitel i za vady, které mělo dílo v době tohoto pozdějšího přechodu odpovědnosti. Nebezpečí škody na objednatele podle § 2624 standardně přechází při převzetí díla. Smluvní strany si však mohou dohodnout, že nebezpečí škody na díle přejde na objednatele až později, například po úspěšném provedení určitých zkoušek, které se provedou až po předání díla. 

Podle poslední věty ustanovení § 2617 NOZ zhotovitel odpovídá také za jiné vady, než které mělo dílo při předání, pokud tyto vady způsobil porušením své povinnosti. Příkladem takové vady vzniklé porušením povinnosti zhotovitele by mohla být situace, kdy měl zhotovitel podle konkrétního právního předpisu nebo podle smlouvy povinnost provést určitou část díla v souladu s ČSN, avšak tuto svou právní povinnost porušil. Vzniklá vada je pak důsledkem toho, že dílo nemá parametry stanovené v technické normě. 

Další výjimkou jsou tak zvané vědomé vady, za které zhotovitel odpovídá i v případě, že je objednatel neuplatnil v zákonem stanovené lhůtě, a to díky ustanovení § 2112 odst. 2 NOZ ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ. Vědomá vada je důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (viz bod 3.3 výše). 

4.1.2 Odpovědnost za skryté vady (tj. za vady, které jsou patrné až po předání díla objednateli) 

Také skrytá vada (stejně jako vada zjevná) existuje na díle již v okamžiku jeho předání, avšak v době předání není objektivně možné tuto vadu odhalit – proto se jedná o vadu skrytou. Existence skryté vady vyjde najevo až po převzetí díla. 

Pro uplatňování práv ze skryté vady je důležité ustanovení § 2629 odst. 1 OZ:

„Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.“

Z tohoto ustanovení vyplývá, že objednatel může uplatňovat práva ze skrytých vad i v době po převzetí díla, nejpozději však do 5 let od převzetí stavby. Pokud však oznámí objednatel zhotoviteli skrytou vadu po uplynutí pěti let od převzetí stavebního díla, svá práva z vad pozbude, jestliže to zhotovitel namítne (podle § 2618 OZ činí tato lhůta u jiného typu díla než jsou stavby pouze dva roky).

Rozdíl mezi skrytou a zjevnou vadou nebývá někdy zcela zřetelný. V této souvislosti zmiňujeme rozhodnutí NS sp. zn. 32 Odo 1387/2005 ze dne 29. 3. 2007, podle kterého za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující (resp. objednatel) zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží (resp. díla), popřípadě vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží (resp. díla).

V daném případě šlo o vadu 4 000 párů zimních bot, jejichž konečným uživatelem byla zřejmě policie nebo armáda. Tyto boty však měly ve špičce nedostatečné zateplení (příliš krátký vlas), takže v nich bylo jejich uživatelům zima. Zhotovitel bot namítal, že tuto vlastnost bot měl objednatel zjistit již při předání vzorku bot a že se tudíž nejedená o zjevnou vadu, kterou je třeba reklamovat již při převzetí zboží. Soud však dal nakonec za pravdu argumentu objednatele, který tvrdil, že by nedostatečné zateplení bot (příliš krátký vlas ve špičce) mohl při jejich převzetí zjistit jen v případě, že by alespoň jedny boty zcela rozpáral a prohlédl i zevnitř, což však po něm nelze spravedlivě požadovat.

Tento případ lze analogicky vztáhnut i na stavební dílo: pokud by šlo možno odhalit vadu jen při destrukci díla či některého stavebního prvku, nelze ji už považovat za zjevnou vadu. Po objednateli tedy nelze požadovat, aby při přebírání dokončeného díla např. odkrýval části stavby zasypané zeminou, či jinak zakryté části díla.

Objednatel může využít také ustanovení § 2103 NOZ (díky § 2615 odst. 2 OZ se toto ustanovení použije i pro vady díla): „Kupující (resp. objednatel) nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající (resp. zhotovitel) výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.“ Pokud tedy zhotovitel například zamaskuje určitou vadu stavby při jejím předání nebo jestliže zhotovitel sdělí při předání objednateli, že věc je bez vad, bude moci objednatel uplatňovat práva ze zjevných vad později i v případě, že je nezapsal do předávacího protokolu, ani je jinak nevytknul při přebírání díla.

4.2 Odpovědnost za tzv. záruční vady 

Kromě zákonné odpovědnosti popsané v bodě 4.1 může zhotovitel odpovídat také za vady v záruční době, avšak jen v případě, že tuto odpovědnost ve smlouvě převzal, tj. pokud smlouva o dílo obsahuje ustanovení o záruce za jakost díla. Objednatel pak v takovém případě bude moci uplatňovat práva ze záruky i v případě, že již nemá možnost uplatnit na zhotoviteli práva z jeho zákonné odpovědnosti za vady. 

Zárukou za jakost se zhotovitel ve smlouvě zavazuje, že dílo bude po určitou dobu způsobilé k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti – k tomu viz § 2113–2117 OZ ve spojení s § 2619 OZ. Pro záruku za jakost díla se tedy analogicky použijí ustanovení OZ o záruce za jakost věci prodávané kupní smlouvou.

Pokud jde o obvyklé vlastnosti, které má dílo po dobu záruční lhůty mít, jde o vlastnosti stanovené ve smlouvě o dílo, obecně závazných právních předpisech a dále i vlastnosti u daného typu díla obvyklé. Zjednodušeně řečeno, pokud se na díle po dobu záruky vyskytnou vady, musí je zhotovitel odstranit. 

Z ustanovení § 2173 OZ vyplývá, že zhotovitel je povinen objednateli písemně potvrdit, kdy u něj objednatel svá práva ze záruky uplatnil, jakož i provedení opravy a dobu jejího trvání.

Na základě § 2619 OZ záruční doba k dílu počíná plynout předáním díla objednateli. 

Podle § 2113 OZ může být záruka poskytnuta i na jednotlivou součást věci. To je ve stavebnictví celkem obvyklé, například záruka se poskytuje v různé délce na nosnou konstrukci budovy, na její ostatní součásti a na zařízení, která byla do budovy instalována.

Z ustanovení § 1922 odst. 2 OZ vyplývá, že se záruční doba prodlužuje o dobu, po kterou objednatel nemohl vadné dílo užívat v důsledku vady. U staveb však bude taková situace spíše výjimkou – vada a její odstraňování možnost užívat stavbu obvykle pouze ztěžuje, ale neznemožňuje. Například objednatel zpravidla užívá budovu i přesto, že do ní zatéká a provádějí se opravy zatékání. Pokud by měl objednatel zájem na tom, aby záruční doba po dobu odstraňování vady neplynula i v těchto případech, nebo aby ode dne odstranění vady běžela pro stejnou vadu nová záruční doba v původní délce (tj. aby záruční doba pro tuto vadu začala plynout vlastně znovu od počátku), musel by takové ustanovení prosadit do textu smlouvy o dílo. 

Na základě § 2116 OZ nemá objednatel práva ze záruky, způsobila-li vadu po předání díla vnější událost. Takovou událostí by mohla být například povodeň, požár, vichřice či škoda způsobená na díle jinou osobou. Toto pravidlo však neplatí, způsobil-li vadu zhotovitel.

Pokračování článku najdete zde.


Konference Právo ve veřejné správě 2018

Dne 13. listopadu 2018 se v Brně konal již 7. ročník odborné konference Právo ve veřejné správě. Konference tematicky navazuje na odborný kongres PRÁVNÍ PROSTOR a je určena pro zástupce z řad státní správy a samosprávy. Letos vystoupilo 7 přednášejících odborníků z oblasti právní praxe i teorie. Pořadatelem byl právní informační systém CODEXIS pod mediální patronací právního portálu Právní prostor.cz. Více na http://www.pvvs.cz/.


[1] § 1914, odst. 2 OZ: „Kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.“

[2] § 2103 OZ: „Kupující (resp. objednatel) nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající (resp. zhotovitel) výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.“

[3]  § 2617 OZ: „Má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu. Po této době má objednatel práva z vadného plnění, způsobil-li vadu zhotovitel porušením povinnosti.“

[4] § 2629, odst. 1 OZ: „Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas. Totéž platí o skryté vadě projektové dokumentace a o jiných obdobných plněních.“

konference právo ve veřejné správě odpovědnost za vady vady stavebního díla

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze