Zásady pro spolupráci s investory mohou pomoci zajistit menším městům trvalou udržitelnost a peníze na další rozvoj

Klíčové principy zásad jsou předvídatelnost, transparentnost a nediskriminační přístup ke všem investorům. Dokument zároveň umožňuje investorům zaměřit se více na reálné potřeby města a jeho strategii rozvoje, včetně otázek trvalé udržitelnosti či kvalitního urbanismu.

Benefity, které zásady přináší, využije velké město i menší obce. Právě pro ně experti ve Frank Bold připravují vzor zásad, který bude obcím k dispozici zdarma k dopracování textu zásad na míru.

Jak zásady fungují?

Zásady obsahují podmínky, za nichž se investoři mají podílet na nákladech na rozvoj a údržbu veřejné infrastruktury (ať už finančním příspěvkem či nefinančně) a za nichž jim samospráva města poskytne součinnost při přípravě stavebního projektu a jeho umístění. Zároveň mohou zásady obsahovat sadu požadavků města - technických, environmentálních či urbanistických, při jejichž splnění může být investorovi přiměřeně snížen investiční příspěvek, který se jinak standardně počítá podle velikosti podlažní plochy investičního záměru. Ke každému projektu je pak mezi investorem a městem uzavřena smlouva, která závazně zakotví konkrétní podobu investičního záměru, výši investičního příspěvku a další závazky smluvních stran, včetně jejich zajištění.

Pro investory přinášejí zásady přehledný popis procesu vyjednávání a uzavírání smluv s městem. A to včetně například toho, na koho konkrétně se má stavebník obrátit s oznámením svého záměru, výše sazby a způsobu výpočtu investičního příspěvku, toho, jaké podklady má obci předložit, kdy a jak bude záměr projednán samosprávnými orgány obce, jakou součinnost obec poskytne, jak se jedná o návrhu smlouvy, kdo smlouvu schvaluje a tak dále.

Pokud se investor s obcí dohodne na podstatných parametrech jeho investičního záměru a poskytnutí investičního příspěvku nebo věcného plnění, zavazuje se obec poskytnout v rámci své samostatné působnosti součinnost a např. vydat nezbytné souhlasy pro povolovací řízení, poskytnout věcná břemena a zejména využít investiční příspěvek pro realizaci veřejné infrastruktury v lokalitě a čase spjatém s investičním záměrem.

Zásady pro spolupráci s investory nemohou být formálně vydané obecně závaznou vyhláškou ani nařízením obce. Proto je města schvalují v samostatné působnosti usnesením zastupitelstva. Jde vlastně o otevřenou nabídku obce, která tak deklaruje, jaké má potřeby ohledně veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti a jaký věcný nebo finanční příspěvek ze strany investorů očekává. Současně investorům nabízí při splnění těchto požadavků součinnost zejména v předprojektové přípravě a v průběhu povolovacích řízení, čímž lze výstavbu urychlit.

V zásadách jsou tedy identifikovány požadavky obce na plnění ze strany investora. Mohou jimi být například kompenzační opatření týkající se zeleně či obecně životního prostředí, nebo požadavek na úhradu finančního příspěvku, který následně obec použije na výstavbu či zkvalitnění potřebné veřejné infrastruktury, související s projektem investora nebo na jiná vylepšení infrastruktury nebo služeb obce. Vždy by však tyto požadavky obce měly navazovat na existující strategické a koncepční dokumenty obce a popis stavu veřejné infrastruktury a jejího budoucího vývoje.

Co mohou města požadovat?

Vedle poskytnutí finančního příspěvku mohou města jako další, tzv. nepeněžní, plnění ze strany investorů požadovat například:

• výstavbu budov pro základní a mateřské školy,
• výstavbu zařízení pro sport a rekreaci,
• tvorbu a úpravy veřejných prostranství,
• převedení části vystavěných bytů do vlastnictví obce nebo poskytnutí zvýhodněných nájmů
• organizaci architektonických soutěží a podobně.

Zároveň také mnohé obce zahrnují do zásad další kritéria, která souvisí s udržitelností, jak v ekologickém, tak v ekonomickém smyslu. Mohou přitom zohledňovat tzv. urbanistickou kvalitu záměru a budoucí provozní náklady města na údržbu veřejných prostranství. Tedy nakolik bude projekt zatěžovat obecní rozpočet z hlediska péče o komunikace, veřejné osvětlení, zajištění bezpečnosti, odvádění odpadních vod, zajištění hromadné dopravy a podobně.

Obec může také investorům nabídnout součinnost za to, že v rámci svých projektů budou snižovat nebo kompenzoval jejich negativní vlivy na životní prostředí. Mohou tak například realizovat park nebo mokřad na sousedním obecním pozemku, nebo vystavět svůj projekt v udržitelném standardu s využitím prvků modrozelené infrastruktury. Může jít například o hospodárné nakládání s dešťovou vodou, ozelenění v rámci stavby například využitím zelené střechy či stěny, ozelenění přilehlého pozemku nebo využití nátěru fasády pohlcující teplo a podobně. Investorům, kteří umístí svůj projekt do vhodné lokality nebo realizují dodatečná opatření ve prospěch udržitelnosti (případně obojí) města snižují výši investičního příspěvku. Zásady spolupráce pak také mohou zvýhodnit ty stavebníky, kteří využijí proluky nebo umístí svůj projekt v brownfieldu, oproti výstavbě tzv. na zelené louce. Pravidla tak mohou účinně motivovat k zahušťování výstavby před zabíráním zemědělského půdního fondu, a zároveň tak pomohou držet provozní náklady města či obce na uzdě i do budoucna.

První zkušenosti z praxe

Zavedení Zásad pro spolupráci s investory přineslo mimo jiné ztransparentnění vztahu měst a investorů. Některá města už také testují navázání výše investičních poplatků na urbanistickou kvalitu záměru a realizaci opatření tzv. modrozelené infrastruktury, případně dalších opatření ve vztahu k environmentální a ekonomické udržitelnosti záměru. Investiční příspěvky jsou většinou navázány na hrubou podlahovou plochu záměru a činí stokoruny až tisícikoruny na metr čtvereční. Poskytované slevy na investičních příspěvcích se v případě kvalitních projektů mohou blížit až 100 % investorského poplatku.

V některých případech byla sleva vázána na trvalé bydliště v dané obci, s motivací zvyšovat počet trvale hlášených obyvatel, a tím i příjem města z rozpočtového určení daní. Tento postup se však v praxi příliš neosvědčil. Vzhledem k tomu, že zásady jsou dobrovolným nástrojem, je nutné počítat při jeho zavádění s dostatečným časem na projednání zejména s investory. Zároveň se ukazuje, že právě toto projednávání je obrovským přínosem, protože pomáhá vzájemnému porozumění mezi samosprávou a investory a dává prostor argumentovat a vysvětlovat strategický záměr města v oblasti urbanizace, který se pak do zásad promítá v podobě konkrétních požadavků a limitů na výstavbu.

Při formulaci zásad a doprovodných vzorů smluv je také zapotřebí pamatovat na to, že pokud občané v případném místním referendu vyjádří jiný názor na konkrétní využití území, může se stát, že obec zavážou k postupu proti investičnímu záměru, k němuž již uzavřela smlouvu. Rozhodnutí v místním referendu může tedy znamenat, že obec nebude moci dodržet své závazky ze smlouvy uzavřené s investorem. Do zásad je proto potřeba zakotvit možnost obce odstoupit v takovém případě od smlouvy bez náhrady škody, nebo výši škody nějakým způsobem limitovat.

Inspirujte se Jihlavou či Brnem

Zásady pro spolupráci s investory již aktivně využívá celá řada větších či menších měst: Jihlava, Říčany či Brno. Nedávno byly schváleny v Liberci, Pardubicích a celoměstská Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji území byla schválena v Praze. Přibývá tak praktických zkušeností, které potvrzují, že proaktivní přístup města nese své ovoce v podobě znásobení omezených prostředků obecního rozpočtu pomocí správného nasměrování soukromých investic.

Zásady také omezují prostor pro manipulativní jednání při projednávání velkých investic na území města či obce a dávají větší právní jistotu jak investorovi, tak zástupcům samosprávy. Je nicméně třeba pamatovat na pravidelné vyhodnocování a případnou úpravu zásad, aby byly pro obec i investory funkční a přínosné, a skutečně chránily hodnoty, které jsou jimi dotčené (transparentní správa, omezení prostoru pro korupci, udržitelný rozvoj obce, přispívání ke snižování negativních dopadů výstavby a další).