Současně budou představeny přístupy řešení této právní otázky přijímané v právním řádu Spolkové republiky Německo, Rakouska, Švýcarska a Lichtenštejnska. V návaznosti na poznatky z těchto právních řádů bude nastíněno možné řešení pro český právní řád, které reflektuje posílený význam formální a materiální publicity katastru nemovitostí jako veřejného seznamu v českém právu.
Vymezení problematiky
V případě podílového spoluvlastnictví k nemovité věci upravuje zákon správu společné věci všemi spoluvlastníky (§ 1126 odst. 1 o. z.). Judikatura ve vztahu k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 dovodila, že z povahy podílového spoluvlastnictví plyne, že dohoda spoluvlastníků je primárním způsobem řešení záležitostí spoluvlastníků.[1] Tento závěr platí i pro právní úpravu stávajícího občanského zákoníku.[2]
Právní otázka, kterou tento příspěvek zkoumá, je otázka závaznosti této uzavřené dohody spoluvlastníků nemovité věci o správě společné nemovité věci pro právního nástupce spoluvlastníka (např. kupujícího spoluvlastnického podílu, dědice spoluvlastnického podílu či obdarovaného).
Vymezenou právní otázku je možné formulovat následujícím způsobem: Je dohoda spoluvlastníků nemovité věci o správě společné nemovité věci závazná pro právního nástupce jednoho ze spoluvlastníků?
Právní úprava účinná do 31. 12. 2013
Zákonná právní úprava
Dle ust. § 139 odst. 2 věta první zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), platilo, že „O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů.“
Komentářová literatura
Komentářová literatura pak dovozovala, že „dohoda spoluvlastníků může být uzavřena na určitou dobu nebo bez časového omezení s tím, že v případě uzavření dohody na dobu neurčitou (ale v zásadě i na dobu určitou) jsou spoluvlastníci smluvními projevy vůle vázáni, nedojde-li ke změně poměrů nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků“.[3] Literatura naznačovala, že za změnu poměrů, která by mohla vést k odklizení dříve uzavřené dohody spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, by bylo možné považovat i změnu v okruhu spoluvlastníků,[4] když bylo poukazováno na nález Ústavního soudu ze dne 22. 2. 2006, sp. zn. II. ÚS 471/2005.
V tomto rozhodnutí za zásadní změnu poměrů ve spoluvlastnických vztazích byla považována okolnost, že jeden z původních účastníků spoluvlastnické dohody zemřel a jeho právní nástupci nechtěli pokračovat v původní spoluvlastnické dohodě a ani uzavírat dohodu novou.
Judikatura
Judikatura dovodila, že dohodu spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí bylo možné uzavřít na dobu určitou nebo neurčitou.[5] Dohodu podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, jež byla uzavřena na dobu neurčitou, bylo možné nahradit nově uzavřenou dohodou spoluvlastníků, rozhodnutím většiny spoluvlastníků,[6] nebo muselo dojít k podstatné změně poměrů.[7] Současně judikatura dovodila, že dohoda spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí je bezformálním právním úkonem a nemusí být písemná ani tehdy, týká-li se nemovité věci; může být uzavřena i ústně nebo konkludentně.[8]
Ke zkoumané právní otázce ustálená judikatura Nejvyššího soudu dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 však bezrozporně dovozovala, že „změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků sama o sobě není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci“.[9] Uvedený závěr byl Nejvyšším soudem bezrozporně a bez bližšího odůvodnění převzat ze stanoviska bývalého Nejvyššího soudu Československé socialistické republiky ze dne 12. 10. 1972, sp. zn. Cpjf 78/72, publikovaného ve Sborníku Nejvyššího soudu ČSSR, Nejvyššího soudu ČSR a Nejvyššího soudu SSR č. IV, Praha, 1987, kde bylo konstatováno, že „práva a povinnosti z dohody podílových spoluvlastníků o užívání společné věci nezanikají smrtí osob z této dohody zavázaných nebo oprávněných“. Jakkoliv judikatura hovořila výslovně o dohodě o užívání společné věci, je možné ve vztahu k předchozí právní úpravě tyto závěry judikatury vztáhnout obecně na dohody o hospodaření se společnou věcí,[10] protože užívání společné věci patří pod hospodaření se společnou věcí.[11]
Shrnutí právní úpravy účinné do 31. 12. 2013
Dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 tak změna v osobě spoluvlastníka nepředstavovala sama o sobě důvod pro zánik dříve uzavřené dohody o hospodaření se společnou nemovitou věcí.
Nový spoluvlastník (nabyvatel spoluvlastnického podílu na nemovité věci od původního spoluvlastníka) byl dříve uzavřenou spoluvlastnickou dohodou o hospodaření se společnou věcí vázán, a to bez ohledu na to, zda o této spoluvlastnické dohodě věděl, a dokonce i bez ohledu na to, zda o této dohodě měl a mohl vědět. Případná dobrá víra nabyvatele spoluvlastnického podílu v neexistenci případné spoluvlastnické dohody nehrála pro vázanost nového spoluvlastníka předmětnou dohodou vůbec žádnou roli.
Přístupy zahraničních právních řádů
Dříve, než bude přistoupeno k analýze stávající české právní úpravy a představení nového možného pohledu na danou problematiku, bude poukázáno na právní řešení, které k totožné právní otázce zaujímají blízké právní řády německy hovořících zemí.
Spolková republika Německo
Uvedenou právní otázku řeší německé právo v § 746 a 1010 BGB. Ust. § 747 BGB nazvané „účinky vůči zvláštnímu právnímu nástupci“ stanoví, že „pokud spoluvlastníci upravili správu a užívání společné věci, má uvedené ujednání účinky i vůči zvláštnímu právnímu nástupci“. V ust. § 1010 odst. 1 BGB nazvaném „zvláštní právní nástupce spoluvlastníka“ je stanoveno, že „Pokud spoluvlastníci pozemku upravili jeho správu a užívání nebo pokud trvale nebo na určitou dobu vyloučili právo domáhat se zrušení spoluvlastnictví nebo pokud stanovili výpovědní lhůtu, pak toto ujednání působí vůči zvláštnímu právnímu nástupci spoluvlastníka jen za podmínky, že je toto ujednání zapsáno jako zatížení spoluvlastnického podílu v pozemkové knize.“
Německá komentářová literatura[12] a judikatura[13] dovozují, že v případě zápisu ujednání dle § 1010 odst. 1 BGB do pozemkové knihy jde o věcněprávní zatížení svého druhu. Dále je konstatováno, že „účinnost určitých ujednání spoluvlastníků pro zvláštního právního nástupce je dle § 1010 BGB závislá na tom, zda byly zapsány do pozemkové knihy“[14] s tím, že tato právní úprava má nabyvatele spoluvlastnického podílu na pozemku chránit před neznámými ujednáními nebo nároky, resp. má učinit stávající zatížení seznatelným.[15] Ust. § 1010 BGB tak spoluvlastnickou dohodu nezačleňuje mezi věcná práva, ale jen zakládá spoluvlastnickou dohodu jako „zvěcnělý“ právní vztah mezi spoluvlastníky. Výslovně je zdůrazňována v této souvislosti zásada, že nabyvatelé se mohou spolehnout na stav zápisů v pozemkové knize, s tím, že to, co není zapsáno, nemůže vůči nabyvateli působit.[16]
Zápis je relevantní jen ve vztahu k závaznosti dohody vůči třetí osobě.[17] Neprovedením zápisu do pozemkové knihy nejsou dotčeny obligační účinky spoluvlastnické dohody, spoluvlastnická dohoda je však nadále závazná jen pro samotné účastníky dohody.[18]
Současně komentářová literatura dovozuje, že § 1010 odst. 1 BGB se zabývá vázaností těch částí spoluvlastnické dohody, které jdou k tíži nabyvatele.[19] Pro ty části spoluvlastnické dohody, které jsou ve prospěch nabyvatele, platí obecné ust. § 746 BGB, tj. části spoluvlastnické dohody, jsoucí ve prospěch nabyvatele, jsou pro nabyvatele závazné, i když nebyly zveřejněny v pozemkové knize postupem dle § 1010 BGB.
Zvláštním právním nástupcem ve smyslu § 1010 BGB je každý, kdo nabývá spoluvlastnický podíl nebo část spoluvlastnického podílu, tj. i stávající spoluvlastník při nabytí dalšího spoluvlastnického podílu.[20] Naopak za zvláštního právního nástupce německá judikatura nepovažuje osobu, která nabývá vlastnictví k celé věci od všech stávajících spoluvlastníků,[21] nebo univerzálního právního nástupce.[22] Univerzální právní nástupce je bez ohledu na § 1010 BGB dohodou vázán ve stejném rozsahu jako jeho univerzální právní předchůdce.[23]
V případě neprovedení zápisu spoluvlastnické dohody do pozemkové knihy je spoluvlastník převádějící spoluvlastnický podíl povinen zajistit, aby nabyvatel spoluvlastnického podílu převzal práva a povinnosti z ujednané spoluvlastnické dohody. Spoluvlastník tak odpovídá dalším účastníkům spoluvlastnické dohody za to, že nabyvatel spoluvlastnického podílu nebude vůči ostatním spoluvlastníkům uplatňovat práva ze zákonné právní úpravy, která byla předmětnou spoluvlastnickou dohodou vyloučena nebo upravena. Každý ze spoluvlastníků je tak povinen zajistit, aby i v případě, že spoluvlastnická dohoda není zapsána v pozemkové knize, byla tato smluvní spoluvlastnická úprava práv a povinností závazná i pro právního nástupce spoluvlastníka.
Je tak možné shrnout, že německá právní úprava dovozuje závaznost spoluvlastnických dohod o správě společné věci pro singulárního právního nástupce, které jdou k tíži nabyvatele, pouze tehdy, pokud byla dohoda spoluvlastníků o správě společné věci zapsána v pozemkové knize. Pokud tato dohoda zapsána v pozemkové knize nebyla, nejsou pro singulárního právního nástupce spoluvlastníka závazné ty části dohody, které jdou k jeho tíži. Dohoda jako taková zůstává závazná inter partes mezi účastníky dohody, ale k tíži dobrověrného nabyvatele spoluvlastnického podílu na nemovité věci nelze z této spoluvlastnické dohody dovozovat žádné důsledky.
Rakousko
V rakouském právním řádu je uvedená problematika upravena v ust. § 828 odst. 2 ABGB. Zde je stanoveno, že „soudně stanovená nebo smluvně mezi spoluvlastníky ujednaná dohoda o užívání nemovité věci má účinky i vůči právnímu nástupci, jen pokud je poznamenána v pozemkové knize“.
Citované ustanovení bylo do ABGB vloženo rakouským zákonodárcem v roce 2002 zákonem č. 71/2002 BGBl. Důvodová zpráva k novému ust. § 828 odst. 2 ABGB uvádí: „Zahrnuty jsou dohody o správě, které byly uzavřeny podílovými spoluvlastníky. Dle judikatury jsou trvání a existence těchto dohod o správě ohroženy v případě singulární sukcese jednoho ze spoluvlastníků. Zajištění dlouhodobé existence těchto dohod o správě jejich zápisem do pozemkové knihy nebylo dle dosavadního práva přípustné. Tato možnost je nyní zajištěna právě v novém odst. 2 ustanovení § 828 ABGB.“[24]
Komentářová literatura uvádí, že § 828 odst. 2 ABGB umožňuje výslovně soudní nebo smluvně sjednanou úpravu správy pro nemovité věci zapsat do pozemkové knihy.[25] Dále uvádí, že pouze v případě zápisu v pozemkové knize váže dohoda i nově přistoupivšího spoluvlastníka, a to bez ohledu na způsob sigulárního právního nástupnictví.[26] V opačném případě není právní nástupce spoluvlastníka dříve uzavřenou dohodou bez svého výslovného souhlasu vázán.[27]
Judikatura uvádí, že význam § 828 odst. 2 ABGB spočívá pouze ve vázanosti nově přistoupivšího spoluvlastníka předmětnou dohodou.[28] Univerzální právní nástupce je vázán bez ohledu na zápis dohody do pozemkové knihy, s výjimkou situací, kdy je toto vyloučeno (např. protože obsah smlouvy obsahuje práva a povinnosti vázané výlučně na určitou osobu).[29]
Rakouskou právní úpravu tak lze shrnout tak, že dohoda podílových spoluvlastníků o správě společné nemovité věci má účinky vůči singulárnímu právnímu nástupci, jen pokud je tato dohoda založena v pozemkové knize nebo pokud s touto dohodou vyslovil singulární právní nástupce souhlas. V opačném případě dohoda spoluvlastníků singulárního právního nástupce neváže. Univerzální právní nástupce je vázán vždy, pokud dohoda neobsahuje práva a povinnosti vázané výhradně na osobu původního spoluvlastníka.
Švýcarsko a Lichtenštejnsko
Rovněž švýcarský právní řád upravuje danou problematiku výslovně, a to v čl. 649a ZGB. Toto ustanovení stanoví, že „Ujednání spoluvlastníků o užívání a správě a jimi přijatá usnesení o správě a soudní rozsudky a rozhodnutí jsou závazné i pro právního nástupce spoluvlastníka a pro nabyvatele věcného práva na spoluvlastnickém podílu.“
Švýcarská judikatura k tomuto ustanovení uvádí, že „ujednání spoluvlastníků o užívání a správě je pro každého nabyvatele spoluvlastnického podílu závazné přímo ze zákona, a to bez ohledu na to, zda nabyvatel obsah těchto ujednání zná (rozsudky 5D_98/2012 ze dne 14. 8. 2012 E. 3.3; 5C.177/2006 ze dne 19. 12. 2006 E. 4.1). Z čl. 649a odst. 1 ZGB tak vyplývá zákonná sukcese do práv a povinností, která vyplývá z ujednání o užívání a správě.“[31] Komentářová literatura dovozuje, že „nabyvatel spoluvlastnického podílu je zásadně vázán právním režimem, který panoval před nabytím spoluvlastnického práva tímto nabyvatelem. Je nerozhodné, zda nabyvatel ví o právech a povinnostech, které na něho okamžikem nabytí spoluvlastnického podílu přešly. Neznalost spoluvlastnických pravidel nezprošťuje nabyvatele jeho povinností jako spoluvlastníka.“[31]
V Lichtenštejnsku upravuje problematiku věcných práv zákon o věcných právech č. 4/1923 ze dne 31. 12. 1922. Právní úprava v Lichtenštejnsku je zcela totožná s právní úpravou ve Švýcarsku a text čl. 649a ZGB je zcela shodný s textem čl. 28a lichtenštejnského zákona o věcných právech, kdy i výklad tohoto čl. 28a zákona o věcných právech v Lichtenštejnsku plně odpovídá výkladu čl. 649a ZGB ve Švýcarsku.
Švýcarskou a lichtenštejnskou právní úpravu je tak možné shrnout tak, že dohody spoluvlastníků nemovité věci o správě společné věci jsou pro právního nástupce spoluvlastníka právně závazné bez ohledu na to, zda právní zástupce o této dohodě věděl, nebo nikoliv. Tato vázanost plyne výslovně přímo z textu čl. 649a ZGB ve Švýcarsku, resp. z čl. 28a zákona o věcných právech v Lichtenštejnsku.
Článek byl publikován v Bulletinu Advokacie a v Advokátním deníku.
[1] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2523/99, či ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008.
[2] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, či ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 994/2020, uveřejněný pod č. 42/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část občanskoprávní a obchodní.
[3] M. Králík: § 139 [Rozhodování spoluvlastníků], in J. Švestka, J. Spáčil, M. Škárová, M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník I, II., 2. vydání, C. H. Beck, Praha 2009, str. 848, marg. č. 18.
[4] Tamtéž.
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007.
[6] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2008, sp. zn. 22 Cdo 626/2007, ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, nebo ze dne 14. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3338/2019.
[7] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 8. 2020, sp. zn. 22 Cdo 3338/2019.
[8] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 4347/2007 (k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013), ze dne 22. 9. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1036/2020 (k právní úpravě účinné od 1. 1. 2014).
[9] Rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 4455/2008, ze dne 10. 10. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5247/2016, či ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3300/2018.
[10] Právní úprava účinná do 31. 12. 2013 upravovala „hospodaření se společnou věcí“ (§ 139 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.) namísto současného pojmu „správa společné věci“ (§ 1126 a násl. o. z.).
[11] Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2013, sp. zn. 22 Cdo 20/2011.
[12] J. Fritsche in W. Hau, R. Poseck: Beck Online Kommentar BGB, 64. Edition, C. H. Beck, München 2022, § 1010, marg. č. 3.
[13] Usnesení Vrchního zemského soudu v Mnichově ze dne 20. 2. 2018, č. j. 34 Wx 109/17.
[14] J. Fritzsche in H. G. Bamberger, H. Roth (Hrsg.): Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 2, §§ 611-1296, AGG. RbbauRG, WEG, 3. Auflage, C. H. Beck, München 2012, str. 2267.
[15] Tamtéž.
[16] H. Schulte-Nölke in R. Schulze (Schriftleitung): Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 9. Auflage, Nomos Verlagsgesellschaft, Baden Baden 2017, str. 1552.
[17] K. Schmidt in R. Gaier (Redakteur): Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 8, Sachenrecht, §§ 854-1296, WEG, ErbbauRG, 9. Auflage, C. H. Beck, München 2023, komentář k § 1010, marg. č. 5.
[18] Tamtéž, marg. č. 6.
[19] Tamtéž, marg. č. 7.
[20] Op. cit. sub 17, marg. č. 3.
[21] Op. cit. sub 14, str. 2268.
[22] Tamtéž.
[23] Op. cit. sub 17, komentář k § 1010, marg. č. 3.
[24] Důvodová zpráva a návrh justičního výboru Národní rady Rakouské republiky ze dne 19. 3. 2002, str. 1, dostupné z: https://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXI/I/I_01051/fnameorig_000148.html [cit. dne 18. 4. 2023].
[25] H. Sailer in H. Koziol, P. Bydlinski, R. Bollenberger (Hrsg.): Kurzkommentar zum ABGB, 5., überarbeitete Auflage, Verlag Österreich, Wien 2017, str. 832.
[26] Tamtéž.
[27] Tamtéž, str. 833.
[28] Usnesení Nejvyššího soudního dvora ze dne 9. 9. 2008, č. j. 5 Ob 89/08m.
[29] Usnesení Nejvyššího soudního dvora ze dne 17. 12. 2010, č. j. 6 Ob 233/10y.
[30] Rozsudek švýcarského Spolkového soudu ze dne 25. 2. 2016, č. j. 4 A 492/2015, uveřejněný ve Sbírce rozhodnutí Spolkového soudu, ročník 142, svazek III, str. 220.
[31] Ch. Brunner, J. Wichtermann in T. Geiser, S. Wolf (Hrsg.): Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II. Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB, 6. Auflage, Helbing Lichtenhahn, Basel 2019, str. 1022.
Diskuze k článku ()