Nájemce má zákonný nárok na úrok z vratné kauce vůči pronajímateli: Druhá část – Praxe

Předchozí článek, na který tento navazuje, naleznete zde.

Anonymizovaný praktický příklad

Jeden z autorů článku v září roku 2020 uzavřel jako nájemce s pronajímatelem nájemní smlouvu na byt s vratnou kaucí ve výši 36 000 Kč. Nájemní smlouva byla ukončena v říjnu roku 2022. Vznikl však spor o vrácení kauce, resp. o úroky plynoucí z kauce. Byť nebyly předmětné úroky sjednány v nájemní smlouvě, má i tak nájemce právo na úroky, na čemž se postupně obě strany shodly, nicméně pronajímatel původně nabízel úrokovou sazbu ve výši 0,08 % (sazba spořícího účtu), resp. ve výši 2,09 % (hypoteční sazba).

Nájemce však trval na zákonném úroku ve výši alespoň úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy. Nájemce navrhl postup výpočtu úroku, jehož podoba je po dílčích připomínkách pronajímatele uvedena níže. Nutno podotknout, že v době předmětného sporu byla v provozu starší verze systému ARAD, jehož ukončení je naplánováno na 30. 6. 2023 – viz informace zde. Postup výpočtu však bude nyní modifikován, aby odpovídal nové verzi systému ARAD, spuštěné dne 16. 1. 2023:

http://www.cnb.cz -> Statistika -> ARAD – systém časových řad -> https://www.cnb.cz/arad/ -> Sestavy -> Statistická data -> Měnová a finanční statistika -> Úrokové sazby a objemy korunových úvěrů poskytnutých bankami domácnostem v ČR – nové obchody -> Natavení parametrů sestavy: Měsíční; Úroková Sazba -> Nastavení časového parametru: od září 2020 do září 2020 -> Druhá položka: Domácnosti a NISD (S.14+S.15) - na spotřebu – celkem (%) = ke dni 30. 9. 2020 byla průměrná úroková sazba z nově poskytnutých spotřebitelských úvěrů domácnostem 7,97 %

Nájemce a pronajímatel uzavřeli níže uvedenou dohodu:

Východiska

Z předloženého praktického textu, v návaznosti na předcházející teoretický text, vyplývá, že nájemce má nárok na zákonný úrok vůči pronajímateli ze složené vratné kauce, třebaže nebyl ujednán v nájemní smlouvě. Předmětný zákonný úrok však není rigorózně stanoven žádným právním předpisem, ale lze se k němu „dopracovat“ a vypočítat ho podle dat dostupných na internetových stránkách České národní banky.

Je namístě poznamenat, že nejde o žádný zcela nový objev, nicméně nárokování úroků z vratné kauce je nájemci řídce využívaný nástroj. Nájemce byl dle nájemní smlouvy povinen složit kauci ve výši 36 000 Kč, s nimiž nemohl disponovat a tyto finanční prostředky byly znehodnoceny vysokou mírou inflace. Pronajímatel mohl stanovit kauci nižší, nebo v průběhu času kauci výrazně snížit či vrátit. Po několika měsících bylo evidentní, že nájemce platí nájem řádně a včas. Rovněž při kontrolách objektu pronajímatelem, byl tento srozuměn, že nájemce byt udržuje s péčí řádného hospodáře. Setrvání u takto vysoké kauce bylo tedy bezdůvodné.

Dlužno poznamenat, že pronajímatel, odkazujíce na vysokou míru inflace, v průběhu času nájemné zvýšil, ale inflaci již nezohlednil opačným směrem, tj. vůči zadržované kauci. Uvedený stav byl však narovnán při ukončení nájmu, a to dohodou obsahující ustanovení o úrocích plynoucích z kauce. Cílem předložených textů bylo všeobecně upozornit nájemce i pronajímatele na předmětnou problematiku.

---

Autoři předloženého článku jsou státními zaměstnanci vykonávajícími státní službu ve Finanční správě ČR. Veškeré zde uvedené poznámky, vyjádření, komentáře, prohlášení, stanoviska a návrhy autorů jsou pouze jejich osobní, jakožto fyzických osob a v žádném případě nejsou projevem vůle Finanční správy ČR. Autoři publikují nezávisle svým jménem a na svoji odpovědnost.