Rozsah přechodu práv a povinností z nájemního vztahu na nabyvatele pronajaté věci

Obecně se přechodem práv a povinností zabývá § 2221, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který nám říká, že se změnou vlastníka věci na nabyvatele přechází i práva a povinnosti z nájmu. Zároveň k tomu ve druhém odstavci dodává, že pro nabyvatele jsou závazná pouze v případě, že o těchto právech a povinnostech věděl. Obsahově shodné ustanovení se nacházelo i v ustanovení § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tudíž se v tomto případě NS rozhodl přihlásit k dřívější ustálené soudní praxi, viz rozsudek NS, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, ze dne 29. 5. 2013.

Soud konstatoval, že „obě ustanovení upravují zvláštní případ sukcese, s nímž je spojen přechod práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu na nabyvatele ex lege, nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje“. Nabyvatel vstupuje do původních nájemních vztahů, a to se všemi základními obsahovými atributy (jako je předmět nájmu a zákonné povinnosti z tohoto vztahu nebo z nájemní smlouvy). Výjimku v těchto případech tvoří práva a povinnosti ze vztahů, které mají samostatný právní režim daný právním důvodem vzniku, kterými mohou být např. peněžité pohledávky, které vznikly za trvání původního nájemního vztahu.

Smyslem této sukcese je, aby byla zajištěna kontinuita nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví pronajaté věci. Proto na nabyvatele nepřechází závazky jeho právního předchůdce, které přesahují rámec nájemního vztahu, ale pouze práva a povinnosti příznačné pro nájem, kde platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu, čili jak na podstatné složky jako je způsob výpočtu nebo jiné určení nájemného, tak i na pravidelné, např. čas plnění nájemného, tak na nahodilé. Mimo to na nového pronajímatele přechází právo na nájemné, i povinnost nájemce toto nájemné platit novému pronajímateli.

Jestliže se např. původní pronajímatel domluvil s nájemcem, že nájemné bude hrazeno postupným započítáváním, nelze toto ujednání považovat za typické pro nájemní vztah, tudíž na nového pronajímatele tato povinnost nepřechází.

Zdroj:

Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 1534/2022, ze dne 8. 2. 2023