Malý stavební seriál - díl druhý: Pomocník pro základní orientaci ve smlouvě, při přípravě a řízení stavby

Předchozí díl ,,stavebního mini seriálu” naleznete zde.

Pro realizaci potřebujete dobrou smlouvu

Smlouva musí řešit:

• Technické zadání/ Předmět díla, 
• Určení ceny,
• Odpovědnost za projektovou dokumentaci, 
• Správa zakázky (projektové řízení a dozorování průběhu realizace),
• Rozdělení rizika – kompenzace, 
• Řízení změn díla, 
• Řízení času (harmonogram, řešení zpoždění a prodloužení),
• Řízení kvality (zkoušky, kontrola a prostředky nápravy), případně pak zajištění (záruky, sankce), metody spolupráce a motivace, vedení průběžných záznamů, prevence a řešení sporů.

Níže budou popsány některé klíčové aspekty detailně

Technické zadání/ Předmět díla

Technické zadání je u tradičního přístupu, při kterém projektanta zajistí objednatel, obsaženo v projektové dokumentaci, soupisu prací a technické specifikaci díla. Tyto dokumenty musí být jasně identifikované a měly by tvořit samostatnou přílohu smlouvy. 

Jednotlivá technická specifika (jako normy a definice standardu díla) by se neměla ztrácet v textu obchodní části smlouvy. 

V případě zadání design-build (na účel a funkci) musí být technické zadání obsažené v dokumentu s názvem Požadavky objednatele. Požadavky objednatele jsou nejdůležitějším dokumentem, který tvoří součást smlouvy o dílo u projektů design-build. Je na objednateli, aby zajistil kompletnost a srozumitelnost takového dokumentu před zahájením výběrového řízení. V tomto dokumentu objednatel přesně formuluje požadavky na dokončené dílo (standard, normy, prostorové umístění, funkce, výkon, požadavky na náklady životního cyklu, apod.) a musí zajistit jeho provázanost s ostatními dokumenty smlouvy. Zvláště pak musí objednatel jasně uvést účel díla tak, aby zhotovitel mohl realizovat dílo vhodné k zamýšlenému účelu. 

Určení ceny díla

Z hlediska určení ceny díla existují tři základní způsoby její úhrady, a to na základě: 

• paušálního obnosu (lump sum);
• měření skutečně provedených prací (re-measurement);
• skutečných výdajů zhotovitele plus přirážky (cost plus). 

Výše uvedené termíny se ne vždy používají důsledně. Proto je v každém případě nutné co možná nejpřesněji nadefinovat a popsat způsob stanovení ceny díla již ve smlouvě. Z hlediska ekonomických vlivů se pak rozlišuje cena pevná a pohyblivá podle toho, jestli se cena upravuje v důsledku změny cen vstupů v průběhu realizace projektu. 

Pro inspiraci příklad z připravovaného Českého standardu:

,,Zhotovitel se zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro Objednatele Dílo specifikované podrobněji v dalších částech této Smlouvy, zejména v Části C – Technické zadání a v Příloze č. 1 – Soupis prací s Výkazem výměr/ Rozpis Paušální ceny (dále jen „Dílo“). Objednatel musí Dílo převzít a zaplatit za něj podle skutečné výměry prací na základě jednotkových cen, vepsaných Zhotovitelem do Soupisu prací s Výkazem výměr, nebyl-li smluven za Dílo paušální obnos. Konečná suma v Soupisu prací s Výkazem výměr (Nabídková částka) není paušální úhradou, nebylo-li tak výslovně smluveno. Nabídková částka podléhá úpravám sjednaným ve Smlouvě.“

Dále např. viz Pod-čl. 14.1 Červené nebo Žluté knihy FIDIC.[1]

Pokud jsou pro stanovení ceny díla měřeny skutečně provedené práce (pro celé dílo či jen pro konkrétně určené položky), které zhotovitel provede, a to předem dohodnutou metodou měření, je možné vyhradit změny závazku, například:

„Doměření množství doměřované položky ve Výkazu výměr podle tohoto Článku je vyhrazenou změnou závazku v souladu s ustanovením § 100 odst. 1 a § 222 odst. 2 zákona o zadávání veřejných zakázek. Měření musí být provedeno smlouvou definovanou metodou měření a musí být smluvními stranami evidováno.

Odpovědnost za projektovou dokumentaci 

Co se týče odpovědnosti za projektovou dokumentaci, setkáváme se s dvěma základními přístupy:

• Objednatel je odpovědný za vypracování podrobné zadávací projektové dokumentace (výkresů, specifikací a výkazu výměr). Při tomto uspořádání budou účastníci konkrétního výstavbového projektu obvykle muset řešit nedostatky zadávací projektové dokumentace a neshody projektantů. Zhotovitel je obvykle i přes pokročilý stupeň rozpracovanosti zadávací projektové dokumentace nucen tuto dokumentaci přizpůsobit tak, aby bylo dílo možné realizovat v kontextu skutečně zastižených podmínek.

• Odpovědnost za projektovou dokumentaci a realizaci díla je u zhotovitele. Objednatel předloží zadání v etapě výběrového řízení jen s minimem podrobností a uvede pouze účel, rozsah a další technická kritéria (např. výkonová) v Požadavcích objednatele. Zhotovitel pak musí vyprojektovat a postavit dílo naplňující zamýšlený účel. 

Ve smlouvě je pak nutné detailně řešit, jak se bude projektová dokumentace, která se tvoří nebo upřesňuje v průběhu realizace posuzovat (připomínkovat nebo schvalovat) objednatelem viz např. Pod-čl. 5. 2 Žluté knihy FIDIC

Řízení výstavby (projektové řízení a dozorování průběhu realizace)

Osoba zajišťující řízení výstavby je klíčově důležitá. Tuto osobu najímá objednatel nejčastěji na základě smlouvy o poskytnutí služby, a zabývá se například koordinací, monitorováním, dohlížením na soulad s normami, potvrzuje provedené práce, zkouší je a přejímá, realizuje změnové řízení, řeší otázky změn ceny a harmonogramu, vyhodnocuje nároky, interpretuje obsah smlouvy a je povinen vyvinout úsilí k předcházení sporům. 

Správné řízení výstavby napomáhá úspěšné realizaci projektu, a je pak právě vedle dobré smlouvy hlavním základním nástrojem umožňujícím dosažení požadovaného standardu ve sjednaném termínu a za sjednanou cenu.

K řízení výstavby existují například následující přístupy, kdy řízení může provádět:

• u menších zakázek Zástupce objednatele: řízení výstavby tedy zajišťuje přímo objednatel nebo jeho zástupce, který jedná z pozice projektového manažera.

• u větších zakázek podle standardu FIDIC Správce stavby: jde o objednatelova pověřence, projektového manažera a dozor, jehož pracovní náplní je monitorovat provádění prací a dohlížet na ně a určovat neutrálním způsobem v průběhu realizace řešení vzniklých nejasností mezi stranami, např. i ve věci nároků na dodatečné platby a čas. Správce stavby vystavuje v průběhu realizace potřebná potvrzení (o provedených pracích, zkouškách apod.). 

K tomu viz např. Článek 3 Červené a žluté knihy FIDIC

Rozdělení rizika – kompenzace

Při uvažování o riziku se řídíme následujícími principy: 

1. alokovat rizika té straně, která je nejlépe dokáže ovládat; 
2. alokovat riziko v souladu s cíli a prioritami projektu;
3. sdílet riziko, pokud je to vhodné z hlediska dosažení cílů a priorit projektu. 

Vždy musí být zhotoviteli umožněno rizika ocenit, tzn. musí být dost času na vypracování nabídky, objednatel musí chápat, že s přesunem rizika musí umožnit i jeho ovládání, a musí též ve svém zájmu chápat, že přesun rizika zvýší nabídkovou (případně celkovou) cenu díla. 

Přenos neocenitelného rizika na zhotovitele (především v kombinaci s veřejným zadáváním na principu nejnižší ceny) je velmi rizikový a může ohrozit úspěšnou realizaci projektu. Ustanovení obsahující takový přenos jsou soudy někdy považována za neplatná a mohou odradit slušné zhotovitele. Taková alokace rizika je neúčelná. 

Neúčelná alokace rizik může: 

• vést ke komplikacím při zadání a realizaci projektu; 

• mít negativní vliv na spolupráci objednatele a zhotovitele, a ovlivnit tak cenu, čas a kvalitu;

• vyústit ve spekulativní kompenzační nároky, spory, možný bankrot zhotovitele a předčasné ukončení projektu. 

Typická rizika objednatele jsou na příkladu standardu FIDIC a připravovaného Českého standardu:

• „Výjimečná událost (pozn. definovaná „Vyšší moc“), 

• užívání nebo zabrání jakékoli části Díla Objednatelem mimo případů specifikovaných ve Smlouvě,

• projektování jakékoli části Díla personálem Objednatele nebo někým jiným, za koho je Objednatel odpovědný, 

• jakékoli působení přírodních sil s vlivem na Staveniště nebo Dílo, které je nepředvídatelné nebo u kterého se nedalo předpokládat, že by proti němu zkušený Zhotovitel přijal adekvátní preventivní opatření, 

• přerušení výstavby Díla Objednatelem, pokud není přičitatelné neplnění Smlouvy Zhotovitelem nebo jinému jeho selhání, 

• jakékoli neplnění Smlouvy Objednatelem nebo jeho jiné selhání, 

• fyzické překážky nebo fyzické podmínky (včetně archeologických nálezů) jiné než klimatické podmínky, zaznamenané na Staveništi během provádění Díla, které nebyly rozumně předvídatelné zkušeným Zhotovitelem a které byly okamžitě Zhotovitelem Objednateli oznámeny,

• jakékoli zpoždění nebo ztížené podmínky zapříčiněné Variací (pozn. pro dokončení nutnou změnu díla),

• jakákoli změna práva Smlouvy po datu nabídky Zhotovitele tak, jak je stanoveno ve Smlouvě o dílo.“

V následujících dílech naleznete další typy, které se budou týkat realizace smluv.

Informační brožura byla zpracována pro Centrum regionálního rozvoje.

---

[1] Blíže ke standardizaci smluv ve výstavbových projektech s ohledem na podmínky FIDIC např. zde: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/standardizace-smluv-ve-vystavbovych-projektech-s-ohledem-na-podminky-fidic 

---

Tato informační brožura vznikla pro potřeby Integrovaného regionálního operačního programu pro objednatele veřejných zakázek na stavební práce k základní orientaci ve smlouvě a při přípravě a řízení stavby.  V několika článcích Vám představíme pár typů z ,,kuchařky pro zadavatele”. Brožura nemá ambici a nemůže nahradit funkci zadavatele a jeho poradců. Vytržení uvedených ustanovení z kontextu celé smlouvy a prosté přebírání do jiné smlouvy je rizikové. Lze doporučit, tam kde je to vhodné, využít příslušný standard FIDIC nebo připravované standardizované smlouvy pro menší pozemní stavby a projektování (dále jen Český standard). Jestliže chce zadavatel použít svoji smlouvu a začlenit příklady v brožuře, musí se celá jeho smlouva jako celek promyslet a ustanovení vhodně provázat.