Malý stavební seriál - díl druhý: Pomocník pro základní orientaci ve smlouvě, při přípravě a řízení stavby Zdroj: Fotolia

Malý stavební seriál - díl druhý: Pomocník pro základní orientaci ve smlouvě, při přípravě a řízení stavby

Nevymýšlejte nic nového! Pro realizaci projektu je klíčové sestavit dobrou smlouvu, a proto je dobré držet se vzorových ustanovení a odkazů na již existující smluvní standardy a metodiky. Níže naleznete detailní ustanovení k základním rizikům, která je třeba ve smlouvě ošetřit, jako jsou např. požadavky na harmonogram, zpoždění a prodloužení, dodatečné práce a změny s vlivem na cenu a termín..

JUDr. Lukáš Klee Ph.D.  LL.M.  MBA

JUDr. Lukáš Klee, Ph.D., LL.M., MBA

Klee Consulting s.r.o.

JUDr. Lukáš Klee, Ph.D., LL.M., MBA

Klee Consulting s.r.o.

Předchozí díl ,,stavebního mini seriálu” naleznete zde.

Pro realizaci potřebujete dobrou smlouvu

Smlouva musí řešit:

  • Technické zadání/ Předmět díla, 
  • Určení ceny,
  • Odpovědnost za projektovou dokumentaci, 
  • Správa zakázky (projektové řízení a dozorování průběhu realizace),
  • Rozdělení rizika – kompenzace, 
  • Řízení změn díla, 
  • Řízení času (harmonogram, řešení zpoždění a prodloužení),
  • Řízení kvality (zkoušky, kontrola a prostředky nápravy), případně pak zajištění (záruky, sankce), metody spolupráce a motivace, vedení průběžných záznamů, prevence a řešení sporů.

Níže budou popsány některé klíčové aspekty detailně

Technické zadání/ Předmět díla

Technické zadání je u tradičního přístupu, při kterém projektanta zajistí objednatel, obsaženo v projektové dokumentaci, soupisu prací a technické specifikaci díla. Tyto dokumenty musí být jasně identifikované a měly by tvořit samostatnou přílohu smlouvy. 

Jednotlivá technická specifika (jako normy a definice standardu díla) by se neměla ztrácet v textu obchodní části smlouvy. 

V případě zadání design-build (na účel a funkci) musí být technické zadání obsažené v dokumentu s názvem Požadavky objednatele. Požadavky objednatele jsou nejdůležitějším dokumentem, který tvoří součást smlouvy o dílo u projektů design-build. Je na objednateli, aby zajistil kompletnost a srozumitelnost takového dokumentu před zahájením výběrového řízení. V tomto dokumentu objednatel přesně formuluje požadavky na dokončené dílo (standard, normy, prostorové umístění, funkce, výkon, požadavky na náklady životního cyklu, apod.) a musí zajistit jeho provázanost s ostatními dokumenty smlouvy. Zvláště pak musí objednatel jasně uvést účel díla tak, aby zhotovitel mohl realizovat dílo vhodné k zamýšlenému účelu. 

Určení ceny díla

Z hlediska určení ceny díla existují tři základní způsoby její úhrady, a to na základě: 

  • paušálního obnosu (lump sum);
  • měření skutečně provedených prací (re-measurement);
  • skutečných výdajů zhotovitele plus přirážky (cost plus). 

Výše uvedené termíny se ne vždy používají důsledně. Proto je v každém případě nutné co možná nejpřesněji nadefinovat a popsat způsob stanovení ceny díla již ve smlouvě. Z hlediska ekonomických vlivů se pak rozlišuje cena pevná a pohyblivá podle toho, jestli se cena upravuje v důsledku změny cen vstupů v průběhu realizace projektu. 

Pro inspiraci příklad z připravovaného Českého standardu:

,,Zhotovitel se zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro Objednatele Dílo specifikované podrobněji v dalších částech této Smlouvy, zejména v Části C – Technické zadání a v Příloze č. 1 – Soupis prací s Výkazem výměr/ Rozpis Paušální ceny (dále jen „Dílo“). Objednatel musí Dílo převzít a zaplatit za něj podle skutečné výměry prací na základě jednotkových cen, vepsaných Zhotovitelem do Soupisu prací s Výkazem výměr, nebyl-li smluven za Dílo paušální obnos. Konečná suma v Soupisu prací s Výkazem výměr (Nabídková částka) není paušální úhradou, nebylo-li tak výslovně smluveno. Nabídková částka podléhá úpravám sjednaným ve Smlouvě.“

Dále např. viz Pod-čl. 14.1 Červené nebo Žluté knihy FIDIC.[1]

Pokud jsou pro stanovení ceny díla měřeny skutečně provedené práce (pro celé dílo či jen pro konkrétně určené položky), které zhotovitel provede, a to předem dohodnutou metodou měření, je možné vyhradit změny závazku, například:

„Doměření množství doměřované položky ve Výkazu výměr podle tohoto Článku je vyhrazenou změnou závazku v souladu s ustanovením § 100 odst. 1§ 222 odst. 2 zákona o zadávání veřejných zakázek. Měření musí být provedeno smlouvou definovanou metodou měření a musí být smluvními stranami evidováno.

Odpovědnost za projektovou dokumentaci 

Co se týče odpovědnosti za projektovou dokumentaci, setkáváme se s dvěma základními přístupy:

  • Objednatel je odpovědný za vypracování podrobné zadávací projektové dokumentace (výkresů, specifikací a výkazu výměr). Při tomto uspořádání budou účastníci konkrétního výstavbového projektu obvykle muset řešit nedostatky zadávací projektové dokumentace a neshody projektantů. Zhotovitel je obvykle i přes pokročilý stupeň rozpracovanosti zadávací projektové dokumentace nucen tuto dokumentaci přizpůsobit tak, aby bylo dílo možné realizovat v kontextu skutečně zastižených podmínek.

  • Odpovědnost za projektovou dokumentaci a realizaci díla je u zhotovitele. Objednatel předloží zadání v etapě výběrového řízení jen s minimem podrobností a uvede pouze účel, rozsah a další technická kritéria (např. výkonová) v Požadavcích objednatele. Zhotovitel pak musí vyprojektovat a postavit dílo naplňující zamýšlený účel. 

Ve smlouvě je pak nutné detailně řešit, jak se bude projektová dokumentace, která se tvoří nebo upřesňuje v průběhu realizace posuzovat (připomínkovat nebo schvalovat) objednatelem viz např. Pod-čl. 5. 2 Žluté knihy FIDIC

Řízení výstavby (projektové řízení a dozorování průběhu realizace)

Osoba zajišťující řízení výstavby je klíčově důležitá. Tuto osobu najímá objednatel nejčastěji na základě smlouvy o poskytnutí služby, a zabývá se například koordinací, monitorováním, dohlížením na soulad s normami, potvrzuje provedené práce, zkouší je a přejímá, realizuje změnové řízení, řeší otázky změn ceny a harmonogramu, vyhodnocuje nároky, interpretuje obsah smlouvy a je povinen vyvinout úsilí k předcházení sporům. 

Správné řízení výstavby napomáhá úspěšné realizaci projektu, a je pak právě vedle dobré smlouvy hlavním základním nástrojem umožňujícím dosažení požadovaného standardu ve sjednaném termínu a za sjednanou cenu.

K řízení výstavby existují například následující přístupy, kdy řízení může provádět:

  • u menších zakázek Zástupce objednatele: řízení výstavby tedy zajišťuje přímo objednatel nebo jeho zástupce, který jedná z pozice projektového manažera.

  • u větších zakázek podle standardu FIDIC Správce stavby: jde o objednatelova pověřence, projektového manažera a dozor, jehož pracovní náplní je monitorovat provádění prací a dohlížet na ně a určovat neutrálním způsobem v průběhu realizace řešení vzniklých nejasností mezi stranami, např. i ve věci nároků na dodatečné platby a čas. Správce stavby vystavuje v průběhu realizace potřebná potvrzení (o provedených pracích, zkouškách apod.). 

K tomu viz např. Článek 3 Červené a žluté knihy FIDIC

Rozdělení rizika – kompenzace

Při uvažování o riziku se řídíme následujícími principy: 

  1. alokovat rizika té straně, která je nejlépe dokáže ovládat; 
  2. alokovat riziko v souladu s cíli a prioritami projektu;
  3. sdílet riziko, pokud je to vhodné z hlediska dosažení cílů a priorit projektu. 

Vždy musí být zhotoviteli umožněno rizika ocenit, tzn. musí být dost času na vypracování nabídky, objednatel musí chápat, že s přesunem rizika musí umožnit i jeho ovládání, a musí též ve svém zájmu chápat, že přesun rizika zvýší nabídkovou (případně celkovou) cenu díla. 

Přenos neocenitelného rizika na zhotovitele (především v kombinaci s veřejným zadáváním na principu nejnižší ceny) je velmi rizikový a může ohrozit úspěšnou realizaci projektu. Ustanovení obsahující takový přenos jsou soudy někdy považována za neplatná a mohou odradit slušné zhotovitele. Taková alokace rizika je neúčelná. 

Neúčelná alokace rizik může: 

  • vést ke komplikacím při zadání a realizaci projektu; 

  • mít negativní vliv na spolupráci objednatele a zhotovitele, a ovlivnit tak cenu, čas a kvalitu;

  • vyústit ve spekulativní kompenzační nároky, spory, možný bankrot zhotovitele a předčasné ukončení projektu. 

Typická rizika objednatele jsou na příkladu standardu FIDIC a připravovaného Českého standardu:

  • „Výjimečná událost (pozn. definovaná „Vyšší moc“), 

  • užívání nebo zabrání jakékoli části Díla Objednatelem mimo případů specifikovaných ve Smlouvě,

  • projektování jakékoli části Díla personálem Objednatele nebo někým jiným, za koho je Objednatel odpovědný, 

  • jakékoli působení přírodních sil s vlivem na Staveniště nebo Dílo, které je nepředvídatelné nebo u kterého se nedalo předpokládat, že by proti němu zkušený Zhotovitel přijal adekvátní preventivní opatření, 

  • přerušení výstavby Díla Objednatelem, pokud není přičitatelné neplnění Smlouvy Zhotovitelem nebo jinému jeho selhání, 

  • jakékoli neplnění Smlouvy Objednatelem nebo jeho jiné selhání, 

  • fyzické překážky nebo fyzické podmínky (včetně archeologických nálezů) jiné než klimatické podmínky, zaznamenané na Staveništi během provádění Díla, které nebyly rozumně předvídatelné zkušeným Zhotovitelem a které byly okamžitě Zhotovitelem Objednateli oznámeny,

  • jakékoli zpoždění nebo ztížené podmínky zapříčiněné Variací (pozn. pro dokončení nutnou změnu díla),

  • jakákoli změna práva Smlouvy po datu nabídky Zhotovitele tak, jak je stanoveno ve Smlouvě o dílo.“

V následujících dílech naleznete další typy, které se budou týkat realizace smluv.

Výsledek obrázku pro kleeconsulting

Informační brožura byla zpracována pro Centrum regionálního rozvoje.


[1] Blíže ke standardizaci smluv ve výstavbových projektech s ohledem na podmínky FIDIC např. zde: https://www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/standardizace-smluv-ve-vystavbovych-projektech-s-ohledem-na-podminky-fidic 


Tato informační brožura vznikla pro potřeby Integrovaného regionálního operačního programu pro objednatele veřejných zakázek na stavební práce k základní orientaci ve smlouvě a při přípravě a řízení stavby.  V několika článcích Vám představíme pár typů z ,,kuchařky pro zadavatele”. Brožura nemá ambici a nemůže nahradit funkci zadavatele a jeho poradců. Vytržení uvedených ustanovení z kontextu celé smlouvy a prosté přebírání do jiné smlouvy je rizikové. Lze doporučit, tam kde je to vhodné, využít příslušný standard FIDIC nebo připravované standardizované smlouvy pro menší pozemní stavby a projektování (dále jen Český standard). Jestliže chce zadavatel použít svoji smlouvu a začlenit příklady v brožuře, musí se celá jeho smlouva jako celek promyslet a ustanovení vhodně provázat.

veřejné zakázky smlouva zadavatel podímínky FIDIC

Líbil se vám náš článek? Ohodnoťte ho, prosím.

Diskuze k článku 0 komentářů

Všechny komentáře se zobrazí po vstupu do diskuze

Vstoupit do diskuze

Nejčtenější články